我国住房租赁市场的需求在快速增长，长租公寓面临巨大发展机遇

长租公寓是指公寓运营企业将收集的房源统一做装修改造，通过提供多样化公共配套设施和标准化物业服务，吸引租赁客户入住的出租型公寓。随着我国城镇化持续发展，流动人口总量不断增加，受高房价和工作流动性等因素的影响，住房租赁市场的需求也在快速增长。

长租公寓根据房源来源的不同，可以分为集中式(B2C)和分散式(C2C)两种基本模式，两种模式各有优缺点。

集中式公寓主要指拿下整栋的工厂或者商住楼(或一栋楼的几层)，对房间进行统一装修后按套租出的一种公寓运营模式。这类公寓的优点是装修风格统一、装修成本相对较低，管理方便，且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空间，社区氛围良好，更受年轻人青睐。缺点在于优质地段的整栋房源难获取，能否低成本获取房源，团队的议价能力是巨大考验，因此集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢;其次集中式公寓总体以中高端定位的品牌为主，因此客群相对分散式公寓更有限，目前市场集中在一线城市和部分核心二线城市。

分散式公寓的主要来源为个人房东，通过简单装修和分拆隔间后按间(称为“合租”)或者按套(称为“整租”)租出。分散式公寓的优点，(1)分散式公寓在房源获取上更为容易;(2)通过提供不同标准的装修及“合租”和“整租”等多样化的形式，分散式公寓面向的客群更广，既包含面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。分散式公寓的缺点在于房源来自个人房东，过于分散的房源会加大公寓管理的难度，另外，过于分散的房源一方面对统一装修风格形成挑战，也会加大装修成本。

发展前景分析

我国住房租赁市场规模已达万亿元级，在一系列鼓励住房租赁市场的政策推动下，长租公寓面临巨大发展机遇。主要原因包括以下内容。

一是租赁人口规模提升空间大，租赁需求巨大。城镇化发展，目前我国有超过2亿的流动人口，并且大多向一、二线城市聚集，而这些城市房价不断攀升，因工作流动性或支付能力有限的人的住房刚需只能通过租赁方式满足。

二是租售比偏低，租售比有提高空间。目前租赁市场的主阵地北上广深的这些城市租赁人口大概占到30%，和国际平均50%的水平比较，这个比例还是相对偏低的，还有50%～100%的增长空间。租金水平同美国、日本等发达国家比较，也只有它们的一半，这就意味着随着经济社会发展，我国的租金水平会向国际平均水平回归，特别是在核心城市，租金上涨会是一个发展趋势。

三是租赁市场聚集大量资本。万亿元级的房屋租赁市场对资金具有强大的吸引力，随着房地产市场的持续调控，越来越多的资本和房企开始寻找新的发展出路。社会各路资本纷纷通过风投、基金等形式进入长租公寓行业。

四是租客对住房需求品质不断提高。随着国内居民收入水平不断提高，消费者的消费能力得以提升，青年消费者对住房租赁服务品质有了更高要求。传统住房租赁市场提供的产品体验已不能满足当代承租者的要求，长租公寓所提供的服务和产品恰能解决目前住房租赁市场供给与需求发展不平衡的矛盾。

五是国家政策扶持。自2016年“房子是用来住的，不是用来炒的”被中央定位以来，住建部和各个省市从租赁房供给、租赁双方权益保护和税收优惠等方面积极给予长租公寓发展支持。