上广深珠长租公寓建设项目可行性研究报告案例

一、项目基本情况

项目名称：长租公寓建设项目（以下简称“本项目”）

项目建设主体：深圳市云房网络科技有限公司(以下简称“深圳云房”)

项目建设地点：深圳、广州、上海、珠海

二、项目内容概述

本项中，深圳云房拟在深圳、广州、上海、珠海4城市开展长租公寓业务，预计在两年内建设长租公寓20,500间。

项目将采取租赁建设的方式进行，主要建设内容包括对房源进行标准化、环保安全、智能化的软硬装修以及引进优质的管理、保洁、维修等居家配套服务。

三、项目建设的必要性分析

（一）有序布局住房消费生态，实现关联产业协同发展

国创高新深谙房地产行业发展趋势，在长租公寓的蓝海市场背景下，提出了“以住房需求为核心、打造住房消费生态”的未来发展战略。现阶段，国创高新拟以本次募集资金建设项目为契机，并整合深圳云房现有资源禀赋，有序布局资产管理类业务，并反哺房产中介业务的发展。上述战略拟实施的路径如下：

1、继续夯实深圳云房的房地产中介O2O 业务体系，持续建设云房源大数

据运营平台以及拓展营销网络，为长租公寓业务建设奠定良好基础；

2、同期，在兼具营销网络基础以及旺盛租赁需求的城市中有序开展长租公寓业务，并打造长租公寓业务平台，搭建长租公寓O2O业务体系；

3、完善长租公寓的配套服务基础，以租户需求为核心，有序构建包括但不限于管家服务、保洁、维修、社交的综合服务能力；

4、通过整合社会中小型综合服务机构，采取劳务外包或收购兼并的方式，继续提升公司综合服务能力，扩大服务的覆盖面及深度；

5、基于日益增加的综合服务能力以及不断提升的长租公寓业务覆盖面，拟对分布式长租公寓所在小区的住户提供相应的服务；

6、实现中介业务与长租公寓业务的大协同。届时，在二手房或新房业务交易成交后，深圳云房可基于其综合服务能力向新业主提供管家、保洁、装修等多项配套服务。而庞大的长租公寓业务租户流量，也将成为中介业务的候选置业者；深圳云房两大业务实现流量共享、资源共生。

在上述战略规划下，公司将有序构建长租公寓业务、房地产中介业务、配套服务业务的多维协同，极大的丰富了深圳云房的盈利模式，未来业绩持续增长可期。因此，本次长租公寓建设项目作为实现公司未来发展战略的关键一环，将成为推动国创高新持续发展的源动力。

（二）快速拓展长租公寓业务，完成蓝海市场的原始资源积累

自2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括但不限于“商业用房改租赁可以享受民水民电”、“住房业务税收优惠”等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利。在消费需求、政策红利等多种积极要素的共同作用下，长租公寓市场快速增长，数十个长租公寓品牌快速涌现。目前，在长租公寓领域还未出现垄断性龙头，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。

深圳云房作为房地产中介服务提供商，深耕房地产中介服务业多年，在品牌影响力、营销网络覆盖面等多个方面均处于行业领先水平，具备拓展长租公寓业务的先发优势。基于此，公司应快速进军长租公寓市场，并凭借如分布式房源规模、楼盘字典等资源禀赋，在租赁需求旺盛的城市进行布局，力争在此轮产业红利中完成较好的资源原始积累。

公司强大的技术团队是项目平台开发的根本保障

本项目中，公司拟投资建设长租公寓业务平台，构建长租公寓业务O2O体系。长租公寓业务平台在项目运作过程中将起到决定性的作用，平台的优劣影响着公司的管理成本的高低以及长租公寓业务管理半径的大小。自2012年起，深圳云房不断推行房地产中介O2O模式，并于近年内成功搭建云房源大数据运营平台。在此过程中，深圳云房逐步培育了一支兼具实操经检及专业素养的核心信息技术团队，成为深圳云房持续建设互联网信息化的中坚力量。

四、项目投资总额及本次募集资金投资计划

本项目预计投资总额为74,306万元，全部用于建设投资，其中募集资金拟投入金额70,768万元。

五、项目的经济效益

根据对长租公寓业务的初步效益测算，长租公寓建设项目拟实现年均收入110,536万元、年均净利润8,416万元、税后内部收益率13.74%、税后静态回收期（含建设期）4.94年，项目经济收益良好。