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城市更新

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2020 年 10 月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》,明确提出实施城市更新行动。" 实施城市更新行动 " 首次写入我国五年规划," 十四五 " 时期以及未来一段时间,城市更新的重要性提到了前所未有的高度,相关政策也进入密集出台期。本专题梳理 2021 年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策,总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点,并对重点政策进行解读,通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇,为城市更新服务商的业务布局提供参考。

中央加快实施城市更新行动推动 " 十四五 " 老旧小区改造
3 月 4 日 -3 月 5 日,全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开,政府工作报告提出," 十四五 " 时期要 " 实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量 "。随后,4 月 13 日发布的《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动,加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造,重点任务进一步确定了 " 三区一村 " 的城市更新方向。5 月 11 日,住建部公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第三批)》,总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等 7 个方面的可复制政策机制,供各地方学习与参考,有助于更好的推动城镇老旧小区改造工作。
3 月 12 日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》发布,提出要实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升," 十四五 " 期间要完成 2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造。
4 月 13 日,国家发展和改革委员会发布《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,明确提出要实施城市更新行动。其中,2021 年老旧小区的改造规模将超过 5 万个,高出去年近四成,改造力度较大。
2020 年下半年以来,中央在重大会议、文件中多次提到实施城市更新行动,可以看出城市更新在我国新型城镇化进程中的重要地位。特别是 " 十四五 " 时期老旧小区的改造存在大量的市场机会。据此前公开数据显示,截至 2019 年,全国共有老旧小区近 16 万个,涉及居民超过 4200 万户,建筑面积约为 40 亿平方米,投资总额可达 4 万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约 8000 亿元以上。如果按照规划纲要提出的 21.9 万个老旧小区改造体量,那拉动的投资将更加巨大。
发展前景
整体来看,2021 年初以来,在中央城市更新战略方向之下,我国各地进入城市更新的快速发展期,但由于不同城市的发展程度不同,规划定位不同,各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。
未来,城市更新政策将呈现出三大趋势。第一,出台城市更新政策的城市仍将不断增多,特别是一二线城市,政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群;第二,模式分化,但整体更加强调市场化运作,南方城市城市更新普遍市场化程度更高;第三,规划、土地、资金等支持性政策更加落地,部分城市力度较大,为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。
政策风口之下,对市场主体的发展影响深远!虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大,企业能够参与的程度也不一样。但无论哪种模式,都将释放巨大的投资空间。目前,在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量,多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。而从过去的实践来看,广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。在这一轮的政策风口之下,具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业,更应该积极开展不同类别的城市更新业务,实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。
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