影响长租公寓行业市场的三大因素洞察

2018年，对于长租公寓来说是动荡的一年，即是发展也是蒙上阴霾的一年。在时代的潮流与租房趋势的推动下，拥有“满满情怀”的长租公寓不断兴起，兴起的同时面临着因为资金链断裂，出现“爆仓”的危险。大多数的长租公寓由于持续“烧钱”未能盈利，甚至从未获投，尚未来得及施展拳脚，就死在摇篮里。

中国长租公寓市场兴起于2013年，长租公寓的兴起源于与传统租赁的不同。统一清新的装修风格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球，而且作为租客不用直接面对房东，不存在与房东的直接矛盾。以上几点都是长租公寓获取较高人气的原因。

一、长租公寓发展现状

长租公寓可分为分散式长租公寓、集中式公寓，以及服务式公寓。根据数据显示目前国内的集中式公寓占比只有不到3成，但分散式长租公寓占比则超过7成。差距如此悬殊，主要因为集中式公寓物业门槛比较高，选址位置也比较苛刻。但根据调查，集中式公寓的口碑明显高于分散式公寓。

三种公寓发展对比

分散式长租公寓：国内重点城市中分散式长租公寓约为150万间。其中相寓HOME和自如的房源数量就近100万间，占分散式长租公寓2/3。而剩余约1/3房源则由青客、蛋壳、美丽屋等品牌供应。

分散式长租公寓主要布局在华东地区，占比达到51%;华北和华南地区次之分别为20%和16%;而在西南、东北、西北地区等经济欠发达地区，其分散式公寓数量则大幅度下降，三地区总和不到15% 。

集中式长租公寓：目前集中式长租公寓虽然在市场占比不多，但是近几年也得到了良好的发展，据测算，2016年集中式长租公寓的品牌指数平均值发生飞跃式增长，环比+83%;2017年，市场开始强劲的优胜劣汰，品牌指数均值增幅虽不及2016，但仍环比+18%;截至2018年10月，其平均值小幅增长6%。

集中式长租公寓布局城市由前期的北、上、广、深等一线城市扩展至沿海、中原等地区。国内重点城市中主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等省市，其规律与服务式公寓类似，门店数量由沿海向中部城市递减。

服务式长租公寓：此公寓类型不同于前两者，在前期，主要的消费客群主要为外企高管。随着长租公寓的兴起，客群拓展到高级白领。其公寓分布在华南地区、珠三角地区、沿海省份、内陆川渝地区，而中西部地区服务式公寓还只是零星分布。

二、影响长租公寓市场的三大因素

1、人口流动

中国的人口基数大，流动人口数据也是高达4亿，其中42%的流动人口都是有租赁需求的。主要集中在一二线以及沿海城市。

2、房价高昂

由于高房价、限购等政策，房产市场受到直接影响。这对于大多数的流动人口购房存在一定的困难性，进而，增加了租赁市场的整体需求。

3、政策支持

在“租售并举”的政策下，国家将住房租赁市场纳入日程，目前出台了土地供给、金融支持、个税优惠等政策，为长租公寓(集中式长租公寓)给予一定的支持。

三、长租公寓未来发展趋势

目前，长租公寓市场已经由增量市场转向存量市场，仅北、上、广、深、杭、成这6大城市存量至少有13.5万套。然而市场存量是有限的，市场依旧需要加速供应，因为也有数据显示，预计在2020年，长租公寓需求大约1000万间，营业收入近2200亿元，总体净利润规模在250亿元左右。

由于政策支持、市场发育及城市巨大需求等利好方面，令长租公寓行业爆发出前所未有的活力。

各个城市政府都提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计在2022年长租公寓(集中式长租公寓)可高达75.6万套。

在成熟市场看长租公寓(集中式长租公寓)，其已经是一种具有明显优势的投资级资产(租金回报稳定、投资回报率高、资产流动性强)。

在国内，长租公寓投资市场化程度还比较低，目前的流动性也是比较有限，但收益大量的租赁人口、有效公寓短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓或迎来新的一轮机遇。