2023年商业物业行业发展现状及前景分析
产业洞察 2023-10-27 08:26:17 中金普华产业研究院
商业物业是指以商业为主要功能，提供购物、餐饮、娱乐、休闲等服务的房地产项目，包括商场、百货、超市、专卖店、酒店、餐厅等。商业物业行业是房地产行业的重要组成部分，也是城市经济和社会发展的重要支撑。本文将从以下几个方面对2023年商业物业行业的发展现状及前景进行分析：
一、市场规模：受疫情影响，增速放缓，达到7.5万亿元
根据德勤发布的《2023年商业地产行业展望》，2022年全球商业地产市场规模约为6.8万亿元人民币，预计2023年将达到7.5万亿元人民币，年增长率为10.3%。相比之下，2019年至2020年的年增长率为14.7%。市场规模的增速放缓主要受到以下几个因素的影响：
- 疫情冲击。新冠疫情对全球商业地产市场造成了巨大的冲击，导致了消费者需求下降、租户违约、资金紧张等问题。尽管疫苗接种和防控措施有所改善，但疫情仍然存在不确定性和反复性，给商业物业的运营和投资带来了挑战。
- 地产调控。随着国家对房地产市场的调控力度不断加大，商业地产开发和交易受到了一定的限制。例如，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》明确规定，要严格控制房地产开发企业新增土地储备规模，严禁将住宅用地改为商用或办公用地；《关于进一步完善住房租赁市场监管机制的意见》明确规定，要加强对住房租赁企业的监管，严禁将住宅用途改为商用或办公用途。
- 行业变革。随着科技创新和消费升级的推动，商业物业行业正面临着深刻的变革，需要不断适应和满足消费者的多元化和个性化需求。例如，电子商务和社交媒体的发展，给传统的线下零售带来了巨大的竞争压力，促使商业物业转型为体验式、社交式、智慧式的综合服务平台；数字技术和智能设备的应用，给商业物业的管理和运营带来了新的机遇和挑战，促使商业物业提高效率和品质，实现数据驱动和智能化。
综上所述，2023年中国商业物业市场规模有望达到7.5万亿元人民币，但增速放缓至10.3%，低于历史水平。
二、市场结构：多元化，差异化
中国商业物业市场的结构主要包括商业物业的类型、区域、等级等方面。近年来，随着行业的发展和变化，各方面的需求和供给都呈现出多元化和差异化的特点。
（1）类型方面：综合体、主题商业、社区商业等多种类型并存
商业物业的类型主要根据其功能、定位、规模等因素进行划分，常见的类型有综合体、主题商业、社区商业、专业市场等。近年来，各种类型的商业物业都有不同程度的发展，形成了多样化的市场格局。
- 综合体。综合体是指将商业、办公、酒店、住宅等多种功能融合在一起的大型综合项目，具有规模大、功能全、人流多等特点。综合体是目前中国商业物业市场的主流类型，占据了市场的较大份额。综合体的优势在于能够满足消费者的一站式需求，提供多元化的服务和体验，增强项目的吸引力和竞争力。综合体的挑战在于需要高水平的规划和管理，协调各种功能之间的关系，平衡各种利益相关方的诉求。
- 主题商业。主题商业是指以某一特定主题为核心，打造独特的氛围和风格，提供特色的产品和服务的商业项目，具有个性化、差异化、创新性等特点。主题商业是近年来中国商业物业市场的新兴类型，占据了市场的一定份额。主题商业的优势在于能够突出项目的特色和优势，吸引消费者的注意和兴趣，提升项目的知名度和影响力。主题商业的挑战在于需要高投入的研发和设计，保持主题的新颖和鲜明，适应消费者的变化和需求。
- 社区商业。社区商业是指以社区居民为主要目标客户，提供便利性、日常性、亲和性等服务的商业项目，具有规模小、功能简、人流稳等特点。社区商业是近年来中国商业物业市场的重要类型，占据了市场的一定份额。社区商业的优势在于能够紧密贴合社区居民的需求，提供便捷和实惠的服务，增强项目的忠诚度和稳定性。社区商业的挑战在于需要高效率的运营和管理，应对电子商务和其他竞争对手的冲击，提升项目的附加值和盈利能力。
（2）区域方面：一二线城市饱和，三四线城市崛起
商业物业的区域主要根据其所处城市或地区进行划分，常见的区域有一线城市、二线城市、三四线城市等。近年来，各个区域的商业物业都有不同程度的发展，形成了差异化的市场格局。
- 一二线城市。一二线城市是指北京、上海、广州、深圳等经济发达、人口密集、消费水平高的城市，是中国商业物业市场的核心区域，占据了市场的较大份额。一二线城市的优势在于拥有强大的经济实力和消费能力，提供广阔的市场空间和发展机遇。一二线城市的挑战在于面临高度的竞争和饱和，需要不断创新和优化，提高项目的品质和效益。
- 三四线城市。三四线城市是指除一二线城市以外的其他中小型城市，是中国商业物业市场的增长区域，占据了市场的一定份额。三四线城市的优势在于拥有较大的潜力和空间，提供相对低廉的成本和风险。三四线城市的挑战在于面临不足的基础设施和消费水平，需要加强引导和培育，提升项目的适应性和可持续性。
（3）等级方面：高端商业、中端商业、低端商业等多种等级并存
商业物业的等级主要根据其品牌、位置、设计、服务等因素进行划分，常见的等级有高端商业、中端商业、低端商业等。近年来，各种等级的商业物业都有不同程度的发展，形成了多元化的市场格局。
- 高端商业。高端商业是指以国际或国内知名品牌为主要租户，以核心或繁华地段为主要位置，以时尚或奢华为主要设计，以优质或专属为主要服务的商业项目，具有高档化、高价值化、高效率化等特点。高端商业是目前中国商业物业市场的领先类型，占据了市场的较高份额。高端商业的优势在于能够吸引高收入和高消费的消费者，提供高品质和高附加值的产品和服务，增强项目的盈利能力和竞争力。高端商业的挑战在于需要高投入的成本和风险，应对市场的变化和需求，提升项目的创新性和差异性。
- 中端商业。中端商业是指以国内或地方知名品牌为主要租户，以一般或次要地段为主要位置，以简约或舒适为主要设计，以标准或普通为主要服务的商业项目，具有中档化、中价值化、中效率化等特点。中端商业是目前中国商业物业市场的主流类型，占据了市场的较大份额。中端商业的优势在于能够满足大众和普通的消费者，提供合理和实用的产品和服务，增强项目的稳定性和可持续性。中端商业的挑战在于需要适度的投入和回报，应对竞争对手和替代品的冲击，提升项目的品牌性和忠诚度。
- 低端商业。低端商业是指以非知名或低端品牌为主要租户，以偏远或边缘地段为主要位置，以简陋或低质为主要设计，以低劣或无序为主要服务的商业项目，具有低档化、低价值化、低效率化等特点。低端商业是目前中国商业物业市场的补充类型，占据了市场的一定份额。低端商业的优势在于能够吸引低收入和低消费的消费者，提供便宜和基本的产品和服务，增强项目的生存能力和抗风险能力。低端商业的挑战在于需要低投入的收益和利润，应对政策规范和社会监督的压力，提升项目的质量和安全。
综上所述，2023年中国商业物业市场结构有以下特点：
- 类型方面：综合体、主题商业、社区商业等多种类型并存
- 区域方面：一二线城市饱和，三四线城市崛起
- 等级方面：高端商业、中端商业、低端商业等多种等级并存
三、市场前景：复苏中，有机遇，有挑战
中国商业物业市场的前景是复苏中的，既有机遇也有挑战。
（1）市场机遇：多元化，待把握
中国商业物业市场的机遇是多元化的，主要体现在以下几个方面：
- 消费回暖。随着疫情防控形势好转和经济恢复增长，中国消费者对于线下购物、餐饮、娱乐等活动的需求逐渐回暖。根据国家统计局发布的《2020年国民经济运行情况》的数据，2020年中国社会消费品零售总额达到了39.2万亿元人民币，同比下降3.9%，但较上半年明显改善；其中限售类商品零售额达到了17.9万亿元人民币，同比下降7.1%，但较上半年大幅回升。这些数据表明，中国消费市场正在逐步恢复活力和信心，为商业物业的发展提供了有利的条件。
- 技术创新。随着科技进步和数字化转型的推动，中国商业物业行业正面临着深刻的技术创新和变革，为商业物业的发展提供了新的动力和机会。例如，互联网、大数据、人工智能等技术的应用，给商业物业的营销、管理、运营等方面带来了新的模式和方法，如线上线下融合、智慧商业、数据驱动等；虚拟现实、增强现实、5G等技术的应用，给商业物业的设计、建设、服务等方面带来了新的视角和体验，如沉浸式体验、智能交互、远程服务等。
- 消费升级。随着人口结构和消费观念的变化，中国消费者对于商业物业的需求和期待也在不断升级，为商业物业的发展提供了新的方向和空间。例如，年轻一代消费者更加注重个性化、差异化、体验化等要素，对于商业物业的主题、风格、氛围等有更高的要求；中高收入消费者更加注重品质化、价值化、服务化等要素，对于商业物业的品牌、产品、服务等有更高的要求；老年消费者更加注重便利化、日常化、亲和化等要素，对于商业物业的位置、功能、环境等有更高的要求。
（2）市场挑战：多样化，待解决
中国商业物业市场的挑战是多样化的，主要体现在以下几个方面：
- 竞争压力。目前，中国商业物业市场面临着来自不同层面和方向的竞争压力，需要不断提升自身的核心竞争力和市场地位。例如，来自同类型或同区域或同等级的其他商业物业项目的竞争，需要通过提供更优质的产品和服务，打造更强大的品牌和影响力，吸引和留住更多的消费者；来自不同类型或不同区域或不同等级的其他商业物业项目的竞争，需要通过提供更多样化的产品和服务，打造更独特的主题和风格，满足和创造更多的消费需求；来自电子商务或其他替代品的竞争，需要通过提供更体验化的产品和服务，打造更互动化的平台和渠道，增加和提升更多的消费价值。
- 运营成本。目前，中国商业物业市场面临着来自不同方面的运营成本压力，需要不断降低成本和提高效率。例如，来自土地、建筑、设备等方面的成本压力，需要通过优化规划和设计，节约资源和能源，降低投入和维护成本；来自人力、物力、财力等方面的成本压力，需要通过引入技术和创新，提高管理和运营水平，降低人工和物流成本；来自税收、政策、法律等方面的成本压力，需要通过合规经营和风险防范，减少纠纷和损失，降低税负和罚款成本。
- 用户满意度。目前，中国商业物业市场面临着来自不同层面和方向的用户满意度挑战，需要不断改善服务和提升品质。例如，来自租户方面的用户满意度挑战，需要通过优化租赁合同和条件，提供灵活和合理的租金和折扣，增加租户的收入和利润；来自消费者方面的用户满意度挑战，需要通过优化产品组合和品类，提供多元和实惠的商品和优惠，增加消费者的选择和购买；来自社会方面的用户满意度挑战，需要通过优化环境设施和氛围，提供安全和舒适的空间和活动，增加社会的认可和支持。
综上所述，2023年中国商业物业市场前景是复苏中的，既有机遇也有挑战。
一、市场规模：受疫情影响，增速放缓，达到7.5万亿元
根据德勤发布的《2023年商业地产行业展望》，2022年全球商业地产市场规模约为6.8万亿元人民币，预计2023年将达到7.5万亿元人民币，年增长率为10.3%。相比之下，2019年至2020年的年增长率为14.7%。市场规模的增速放缓主要受到以下几个因素的影响：
- 疫情冲击。新冠疫情对全球商业地产市场造成了巨大的冲击，导致了消费者需求下降、租户违约、资金紧张等问题。尽管疫苗接种和防控措施有所改善，但疫情仍然存在不确定性和反复性，给商业物业的运营和投资带来了挑战。
- 地产调控。随着国家对房地产市场的调控力度不断加大，商业地产开发和交易受到了一定的限制。例如，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》明确规定，要严格控制房地产开发企业新增土地储备规模，严禁将住宅用地改为商用或办公用地；《关于进一步完善住房租赁市场监管机制的意见》明确规定，要加强对住房租赁企业的监管，严禁将住宅用途改为商用或办公用途。
- 行业变革。随着科技创新和消费升级的推动，商业物业行业正面临着深刻的变革，需要不断适应和满足消费者的多元化和个性化需求。例如，电子商务和社交媒体的发展，给传统的线下零售带来了巨大的竞争压力，促使商业物业转型为体验式、社交式、智慧式的综合服务平台；数字技术和智能设备的应用，给商业物业的管理和运营带来了新的机遇和挑战，促使商业物业提高效率和品质，实现数据驱动和智能化。
综上所述，2023年中国商业物业市场规模有望达到7.5万亿元人民币，但增速放缓至10.3%，低于历史水平。
二、市场结构：多元化，差异化
中国商业物业市场的结构主要包括商业物业的类型、区域、等级等方面。近年来，随着行业的发展和变化，各方面的需求和供给都呈现出多元化和差异化的特点。
（1）类型方面：综合体、主题商业、社区商业等多种类型并存
商业物业的类型主要根据其功能、定位、规模等因素进行划分，常见的类型有综合体、主题商业、社区商业、专业市场等。近年来，各种类型的商业物业都有不同程度的发展，形成了多样化的市场格局。
- 综合体。综合体是指将商业、办公、酒店、住宅等多种功能融合在一起的大型综合项目，具有规模大、功能全、人流多等特点。综合体是目前中国商业物业市场的主流类型，占据了市场的较大份额。综合体的优势在于能够满足消费者的一站式需求，提供多元化的服务和体验，增强项目的吸引力和竞争力。综合体的挑战在于需要高水平的规划和管理，协调各种功能之间的关系，平衡各种利益相关方的诉求。
- 主题商业。主题商业是指以某一特定主题为核心，打造独特的氛围和风格，提供特色的产品和服务的商业项目，具有个性化、差异化、创新性等特点。主题商业是近年来中国商业物业市场的新兴类型，占据了市场的一定份额。主题商业的优势在于能够突出项目的特色和优势，吸引消费者的注意和兴趣，提升项目的知名度和影响力。主题商业的挑战在于需要高投入的研发和设计，保持主题的新颖和鲜明，适应消费者的变化和需求。
- 社区商业。社区商业是指以社区居民为主要目标客户，提供便利性、日常性、亲和性等服务的商业项目，具有规模小、功能简、人流稳等特点。社区商业是近年来中国商业物业市场的重要类型，占据了市场的一定份额。社区商业的优势在于能够紧密贴合社区居民的需求，提供便捷和实惠的服务，增强项目的忠诚度和稳定性。社区商业的挑战在于需要高效率的运营和管理，应对电子商务和其他竞争对手的冲击，提升项目的附加值和盈利能力。
（2）区域方面：一二线城市饱和，三四线城市崛起
商业物业的区域主要根据其所处城市或地区进行划分，常见的区域有一线城市、二线城市、三四线城市等。近年来，各个区域的商业物业都有不同程度的发展，形成了差异化的市场格局。
- 一二线城市。一二线城市是指北京、上海、广州、深圳等经济发达、人口密集、消费水平高的城市，是中国商业物业市场的核心区域，占据了市场的较大份额。一二线城市的优势在于拥有强大的经济实力和消费能力，提供广阔的市场空间和发展机遇。一二线城市的挑战在于面临高度的竞争和饱和，需要不断创新和优化，提高项目的品质和效益。
- 三四线城市。三四线城市是指除一二线城市以外的其他中小型城市，是中国商业物业市场的增长区域，占据了市场的一定份额。三四线城市的优势在于拥有较大的潜力和空间，提供相对低廉的成本和风险。三四线城市的挑战在于面临不足的基础设施和消费水平，需要加强引导和培育，提升项目的适应性和可持续性。
（3）等级方面：高端商业、中端商业、低端商业等多种等级并存
商业物业的等级主要根据其品牌、位置、设计、服务等因素进行划分，常见的等级有高端商业、中端商业、低端商业等。近年来，各种等级的商业物业都有不同程度的发展，形成了多元化的市场格局。
- 高端商业。高端商业是指以国际或国内知名品牌为主要租户，以核心或繁华地段为主要位置，以时尚或奢华为主要设计，以优质或专属为主要服务的商业项目，具有高档化、高价值化、高效率化等特点。高端商业是目前中国商业物业市场的领先类型，占据了市场的较高份额。高端商业的优势在于能够吸引高收入和高消费的消费者，提供高品质和高附加值的产品和服务，增强项目的盈利能力和竞争力。高端商业的挑战在于需要高投入的成本和风险，应对市场的变化和需求，提升项目的创新性和差异性。
- 中端商业。中端商业是指以国内或地方知名品牌为主要租户，以一般或次要地段为主要位置，以简约或舒适为主要设计，以标准或普通为主要服务的商业项目，具有中档化、中价值化、中效率化等特点。中端商业是目前中国商业物业市场的主流类型，占据了市场的较大份额。中端商业的优势在于能够满足大众和普通的消费者，提供合理和实用的产品和服务，增强项目的稳定性和可持续性。中端商业的挑战在于需要适度的投入和回报，应对竞争对手和替代品的冲击，提升项目的品牌性和忠诚度。
- 低端商业。低端商业是指以非知名或低端品牌为主要租户，以偏远或边缘地段为主要位置，以简陋或低质为主要设计，以低劣或无序为主要服务的商业项目，具有低档化、低价值化、低效率化等特点。低端商业是目前中国商业物业市场的补充类型，占据了市场的一定份额。低端商业的优势在于能够吸引低收入和低消费的消费者，提供便宜和基本的产品和服务，增强项目的生存能力和抗风险能力。低端商业的挑战在于需要低投入的收益和利润，应对政策规范和社会监督的压力，提升项目的质量和安全。
综上所述，2023年中国商业物业市场结构有以下特点：
- 类型方面：综合体、主题商业、社区商业等多种类型并存
- 区域方面：一二线城市饱和，三四线城市崛起
- 等级方面：高端商业、中端商业、低端商业等多种等级并存
三、市场前景：复苏中，有机遇，有挑战
中国商业物业市场的前景是复苏中的，既有机遇也有挑战。
（1）市场机遇：多元化，待把握
中国商业物业市场的机遇是多元化的，主要体现在以下几个方面：
- 消费回暖。随着疫情防控形势好转和经济恢复增长，中国消费者对于线下购物、餐饮、娱乐等活动的需求逐渐回暖。根据国家统计局发布的《2020年国民经济运行情况》的数据，2020年中国社会消费品零售总额达到了39.2万亿元人民币，同比下降3.9%，但较上半年明显改善；其中限售类商品零售额达到了17.9万亿元人民币，同比下降7.1%，但较上半年大幅回升。这些数据表明，中国消费市场正在逐步恢复活力和信心，为商业物业的发展提供了有利的条件。
- 技术创新。随着科技进步和数字化转型的推动，中国商业物业行业正面临着深刻的技术创新和变革，为商业物业的发展提供了新的动力和机会。例如，互联网、大数据、人工智能等技术的应用，给商业物业的营销、管理、运营等方面带来了新的模式和方法，如线上线下融合、智慧商业、数据驱动等；虚拟现实、增强现实、5G等技术的应用，给商业物业的设计、建设、服务等方面带来了新的视角和体验，如沉浸式体验、智能交互、远程服务等。
- 消费升级。随着人口结构和消费观念的变化，中国消费者对于商业物业的需求和期待也在不断升级，为商业物业的发展提供了新的方向和空间。例如，年轻一代消费者更加注重个性化、差异化、体验化等要素，对于商业物业的主题、风格、氛围等有更高的要求；中高收入消费者更加注重品质化、价值化、服务化等要素，对于商业物业的品牌、产品、服务等有更高的要求；老年消费者更加注重便利化、日常化、亲和化等要素，对于商业物业的位置、功能、环境等有更高的要求。
（2）市场挑战：多样化，待解决
中国商业物业市场的挑战是多样化的，主要体现在以下几个方面：
- 竞争压力。目前，中国商业物业市场面临着来自不同层面和方向的竞争压力，需要不断提升自身的核心竞争力和市场地位。例如，来自同类型或同区域或同等级的其他商业物业项目的竞争，需要通过提供更优质的产品和服务，打造更强大的品牌和影响力，吸引和留住更多的消费者；来自不同类型或不同区域或不同等级的其他商业物业项目的竞争，需要通过提供更多样化的产品和服务，打造更独特的主题和风格，满足和创造更多的消费需求；来自电子商务或其他替代品的竞争，需要通过提供更体验化的产品和服务，打造更互动化的平台和渠道，增加和提升更多的消费价值。
- 运营成本。目前，中国商业物业市场面临着来自不同方面的运营成本压力，需要不断降低成本和提高效率。例如，来自土地、建筑、设备等方面的成本压力，需要通过优化规划和设计，节约资源和能源，降低投入和维护成本；来自人力、物力、财力等方面的成本压力，需要通过引入技术和创新，提高管理和运营水平，降低人工和物流成本；来自税收、政策、法律等方面的成本压力，需要通过合规经营和风险防范，减少纠纷和损失，降低税负和罚款成本。
- 用户满意度。目前，中国商业物业市场面临着来自不同层面和方向的用户满意度挑战，需要不断改善服务和提升品质。例如，来自租户方面的用户满意度挑战，需要通过优化租赁合同和条件，提供灵活和合理的租金和折扣，增加租户的收入和利润；来自消费者方面的用户满意度挑战，需要通过优化产品组合和品类，提供多元和实惠的商品和优惠，增加消费者的选择和购买；来自社会方面的用户满意度挑战，需要通过优化环境设施和氛围，提供安全和舒适的空间和活动，增加社会的认可和支持。
综上所述，2023年中国商业物业市场前景是复苏中的，既有机遇也有挑战。
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