昆明世博生态城鸣凤邻里项目可行性研究报告案例

1、项目基本情况

项目名称：世博生态城鸣凤邻里项目。建设单位：云南世博兴云房地产有限公司

建设周期：24个月。规划用地面积：31,412.79平方米。总建筑面积：69,800.00平方米

2、项目提出的背景及必要性

（1）世博新区建设发展

2009年，国家作出建设云南旅游综合改革试验区的重大决策和部署，在国家发改委批准的《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》中，确定了保山腾冲、玉溪抚仙湖—星云湖、大理苍洱片区、昆明世博新区四个旅游综合改革试点。国家把世博新区建设纳入云南省四个旅游产业发展改革综合试点之一，对于昆明城市发展的这一机遇，昆明市委、市政府，盘龙区委、区政府高度重视，确定了超常规发展的思路，也希望由此带动昆明旅游二次创业。也是昆明旅游产业跨越发展的重要载体和盘龙区发展特色经济的产业聚集区。

2013年7月2日，经省政府批复同意，明确世博新区规划面积为106平方公里，包括世博园核心区、白沙河片区、双龙片区，依托世博片区丰富的旅游资源、便利的交通及世博园品牌，把世博新区建设成为现代城市文化休闲度假综合体、昆明文化旅游产业聚集区和商务中心的目标。世博新区位于昆明东北部，接壤长水机场，东至东绕城线，南至机场高速。西至二环、昆曲高速，北至双龙与嵩明交界处，涵盖了世博片区、双龙片区、东白沙河片区、昙华片区、生态养护片区和预留发展区。昆明世博新区将规划打造成为云南绿色商务和休闲度假的中心，引领昆明主城东北部发展。

此外，世博新区旅游资源较为丰富，新区范围内有世博园、金殿风景名胜区、云南野生动物园、野鸭湖度假区、双龙旅游区、东白沙河休闲度假区等景区景点，国家4A级旅游区占了昆明市的1/3。世博新区定位为现代城市文化休闲度假综合体、昆明文化旅游产业聚集区和商务中心区，并将通过打造城市康体休闲度假旅游试验示范区，转变单一以风景名胜为载体的观光旅游的发展观念，为创新城市康体休闲度假旅游提供实验范本。

（2）项目建设是世博新区发展的需要

世博新区总体规划范围为106.55平方公里（16万亩），新区总体布局为“一心、三片、七区、三廊”。其中“一心”是指世博核心区（包括昆明世博园、世博生态城及周边区域），其规划定位为“城市生态文化旅游综合体”，具体规划分为“世博广场”、“世博花园”、“世博森林”三大功能区，融合生态、智慧、文化、旅游、商业、娱乐等六大核心要素。根据新的规划部署，昆明世博园接下来将围绕“中国花园核心游览区、国际风情文化娱乐区、园艺世界文化观赏区”三部分进行全面升级改造。

鸣凤邻里项目的实施将进一步推动昆明世博新区建设发展。鸣凤邻里项目位于昆明市世博新区核心区黄金地带，项目结合地形地势，采用梯田缓坡方式改造手法构建公园中的山地庄园，隐藏在森林中的生态高品质住宅，以创建昆明风景区度假式生态高品质住宅、让人耳目一新的造型和空间布局为目标。

高品质的房地产项目将为嘈杂的都市人群远离城市的喧嚣，提供一种宁静的生活方式。高速发展的现代新昆明呼唤高品质的房地产项目与之配套，以承载飞速发展的外向型经济及商务旅游需求、进一步提高城市凝聚力、增强发展后劲。

（3）有利于改变地区城市环境，提升城市形象和品位

项目将打造成一个优美的以生态居住为主、兼顾片区综合配套的位置优越、环境优美的高品质生态宜居社区。本项目的实施使片区城市环境、城市形象、品位及景观得到彻底改变，原有陈旧面貌将被全新的都市现代建筑所取代并形成现代都市高尚化生态住宅生活区，片区现有的城市环境及城市形象将得到彻底改观，将大幅提升该区域的景观价值，为居民创造了良好的活动空间及绿化生态环境。而这些又将提高周边村民生活品质，转变思想观念，稳定社会安定、改变经济结构，让片区形成新的经济增长点。

（4）有利于完善城市居住功能，解决人们对生态居住的需求，改善提升居住环境和质量

现代人的居住观念随着社会的进步和发展发生较大改变，人们对远离城市喧嚣，寻找一片宁静祥和之地作为居所有着急切的需求。由于社会经济的发展，生态、生活环境的改变，人们生态居住意识的逐渐加强，对像本项目这样的生态居住楼盘的需求也在不断增加，本项目的开发建设势必将使这部分人对住房的需求得到有效解决，且项目建设以生态居住为主题，有效改善居住者的居住环境，提升生活质量，提升居民的幸福指数，有效改善日益增长的高端品质住房需求，适度抑制高端品质住房价格上涨。

3、项目的基本情况和项目前景

本项目位于昆明世博新区核心区、世博生态城范围内，项目地块东侧紧靠山间主干道，北侧西侧与金殿国家公园仅一路之隔，南侧紧邻世博高尔夫中心，距离昆明世博园仅700米，距离金殿风景区仅500米，距离昆明市中心约7.4公里，项目地块自然环境绝佳、风景优美。

本项目地理位置优越，交通便利，拥有较好的森林资源，生态、景观环境较好，主要客户定位于追求生活品质的改善型客户，具有较好的发展前景。

（1）“生态精品高档住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后城市住宅小区开发建设的需求。随着昆明城乡居民收入的日益增长，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据昆明市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，“生态精品住宅”将有一定空间的市场消费需求，并将成为城市居民今后商品住房的首要选择条件。

低密度住宅作为住宅类的高端产品，必然走精品之路和个性化之路，以生态园林，高尚住宅社区，美好生活豪宅，山水绿色为主打，从山、林、水溪、湖多方面充分满足客户不同的居住需求。

（2）区域内居民住宅升级需求

目前世博生态城小高层客户共510户，主要户型以91㎡小三房为主，少量顶层跃层，约170㎡，目前总价110-200万之间。随着生活水平的提高，下一代的出生以及二胎政策的放开，部分业务认为目前居住户型面积过小、舒适性不高，存在在生态城内再购买更大面积产品的需求，以提升居住的品质。

（3）竞争优势

鸣凤邻里在昆明市的主要竞争项目为公园1903、绿地海珀澜庭、华夏御府等，鸣凤邻里的主要竞争力在于项目价格的定位和项目自身品质的展现。鸣凤邻里除项目品质外，在产品形态、风格、整体概念、客群组成方面，与现有世博板块项目形成明显区别。产品整体调性高雅精致，产品标准品质感强大，居住环境佳、配套齐全、生态化、情境化、风情化，极具吸引力。

4、项目投资估算

项目总投资预计为46,724万元，其中：补缴土地出让金11,775万元；工程费用22,667万元（含前期、建安、基础设施配套费），预备费453万元；销售费用1,538万元，管理费用1,133万元，财务费用2,878万元，相关税费6,279万元。