海口市国际免税城项目可行性研究报告

一、项目概述 

海口市国际免税城项目（以下简称“本项目”、“项目”）位于海南省海口市西海岸粤海铁路港口区域，西侧与新海港无缝对接；东临城市主干道滨海大道，距南港约500m，接驳海秀快速路、新海港，近海南环岛高铁，是港口离岛游客必经之路。本项目20分钟抵达海口核心生活圈,半小时覆盖琼州海峡交通圈，2小时通达全岛。本项目同时毗邻旅游产业及中心总部经济区，未来将承载旅游、交通枢纽、商务、休闲等多项重要城市功能。

二、规划指标概述 

本项目规划用地占地面积32.4万㎡，项目分为六宗地块，整体以商业用地为主，包含商业、住宅、商务设施、旅馆用地。计容总建筑面积为69.3万㎡，其中商业面积为47.5万㎡，商务办公面积为7.8万㎡，住宅面积为8.0万㎡，酒店为6.0万㎡，平均容积率≤2.14。

三、项目发展背景及建设必要性 

城市概况 

海口市地处海南岛北部，是海南省省会及海南省政治、经济、科技、文化中心和最大的交通枢纽，是海南自贸区建设的核心城市，是“一带一路”国际贸易支点城市，是北部湾城市群的两个重要增长极之一。

社会经济方面 

海南省迎来自由贸易港政策利好，为更好建设自贸港，海南省大力引进海内外人才，提出百万人才进海南行动计划，鼓励人才在海南发展，同时出台房地产限购限价政策以打击投机性购房需求，切实为海南持续健康发展助力。海口市地区生产总值、固定资产投资体量远高于海南省其他县市，是海南省经济发展的领头羊。海口市人均可支配收入近五年来一直高于海南省平均水平，且增速较快，社会消费品零售总额稳步增加，居民消费潜力大，娱乐休闲支出增速快。

城市规划方面 

根据海南省总体发展规划，本项目位于琼北综合经济区，是海南省经济发展核心区域，具备明显的战略发展优势；按照海口总体城市设计，本项目位于西海岸城市副中心，汇集市级行政办公、商贸会展、旅游度假等多种功能，拓展岛内的服务功能，同时承担面向岛外的服务职能。

物业发展启示 

伴随自贸区的建设海口市城市地位将不断提升，国际化程度及开放程度将不断提高，未来经济发展势头强劲，本项目占据的海口西海岸城市副中心新海港片区是海口对外沟通的门户，同时也是未来商务核心区域之一，未来预计将吸引大量环球游客及高端人才于此，带来大量消费需求及居住需求。

离岛免税政策 

海南离岛旅客免税购物政策（以下简称“离岛免税政策”）自2011年4月20日落地实施以来，早已成为海南一张熠熠生辉的“金名片”。2012年11月，离岛免税政策经历首次调整。每人每次免税购物限额由原来的5000元调整至8000元（人民币，下同），增加了3类免税商品，逐步放开部分商品的单次购物数量，并将政策适用对象的年龄条件调整为年满16周岁。

免税城效果图

2015年3月，离岛免税政策再度调整，离岛免税品类由21大类增至38大类，满足了游客对于进口产品的不同需求。2016年2月，离岛免税政策除了取消非岛内居民旅客购物次数限制，每人每年累计免税购物限额不超过1.6万元外，三亚海棠湾免税店和海口美兰机场免税店还获准开设网上销售窗口。

2017年1月，离岛旅客免税购物对象扩大到乘坐火车的离岛旅客。

2018年12月，离岛免税政策执行新标准，含海南省居民在内的离岛旅客，每人每年累计免税购物限额增至3万元，不限次，并将乘轮船离岛旅客纳入离岛免税政策适用对象范围。

2019年1月，经国务院批准同意在海口和琼海地区新设两家离岛免税市内店，海南离岛免税购物店增至4家。离岛免税政策实施近8年来历经多次调整，涉及政策惠及人的年龄、离岛免税商品品种、免税购物限额、购物次数限制、销售方式等。随着免税购物限额的提高，开放便利的购物政策，离岛旅客的全覆盖，政策红利、消费潜力将不断释放，离岛免税业务将迎来空前的发展机遇。

四、项目建设必要性 

承接国家战略及政策利好 

建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。其主导产业是旅游、现代服务和高新技术；重点产业是现代服务、信息、农业、科研创新、旅游、海洋经济、生态、科教、人才。海口受多重政策利好影响，未来将按照政策指引，加强基础设施建设、加快现代服务业发展，对于港口发展将大力支持发展现代港口综合枢纽，打造港口经济功能区。同时，海南国际旅游岛与自贸港战略促进区域发展与优质产业落户，提升区域活力与消费层级，为区域高端消费商业带来发展机遇。海口市政府在西海岸规划建设一个汇集免税商业、行政办公、旅游度假等功能的综合体项目，以拓展岛内外的服务职能。按照海南省委、省政府对新海港片区的“一枢纽、三中心、两地”（陆岛综合交通枢纽，港航现代服务中心、购物中心、休闲娱乐中心，全域旅游集散地、精品旅游目的地）总体要求，突出产城融合、港城融合，把新海港片区打造成推动经济高质量发展的一个新的增长极。中国国旅股份有限公司（以下简称“公司”）在此区域建设免税综合体项目，可承接目前海南发展战略的众多利好，项目发展前景良好。

落实公司发展战略 

2019年，公司发展战略为：“聚焦旅游零售业务，以免税业务为核心提升价值链，以旅游零售为延伸升级产业链，提升市场竞争力，打造世界一流的全球化旅游零售运营商”。海口市国际免税城项目，符合公司打造免税商业综合体，形成以免税为核心，涵盖有税零售、文化娱乐、商务办公、餐饮住宿等多元素复合型旅游零售综合体的战略方向。本项目作为海南发展战略的重要组成部分，既肩负了延伸旅游产业链，支持海南国际旅游消费中心建设的重要使命，又践行了最新战略，为未来发展奠定坚实基础。

项目所在区域土地市场概况 

海口市西海岸片区土地年供应量相对稳定，多数保持在20～50万㎡之间，2015年供应显著高于其他年份，达到227万㎡，2016年之后呈

增长态势，预计未来供应将保持平稳增长趋势。自2018年4月～10月，因政策限制而无新增供地，土地资源稀缺。近几年西海岸土地出让少，楼面地价不断攀升；其他普通商品住房用地、商服用地、批发零售用地及住宿餐饮用地出让楼面地价均已超过片区基准地价。本项目紧邻位置近期出让用地为首开美墅湾与新海港滚装码头的港口码头用地，项目周边土地出让较少，其成交价格与楼面地价对本项目不具备可比性。

受市政府与配套资源分布影响，周边供地主要集中于5～10公里区域。2013～2017年本项目10公里范围内成交以文体娱乐用地为主，商品住宅用地次之。本项目10公里范围内主要住宅用地成交地价为2468～11164元/㎡、商服用地成交地价为1569～2261元/㎡。因成交年份跨度较大，成交价格亦具有较大幅度差距。

五、未来旅游市场发展机遇 

海口未来度假旅游市场将迎来四个方面的发展契机，分别是国际化程度不断提升；海洋旅游、全域旅游逐渐成为新热点；康养医疗、邮轮、免税购物产品将迎来发展的黄金时期： 国际化提升：海南已被国家定义为自由贸易岛、国际旅游岛，未来必将充分显示国际视野、国际内涵、国际水平、国际质量，但目前，海南大众旅游、大众休闲产品发展较好，而高端、特色产品的发展还不够充分，休闲度假产品的种类与水准还有待提升。

海洋旅游：海南的海域面积大、水质好，四季宜游，这种优越条件是全国唯一的。我国海洋旅游产品整体落后，海南未来应抓住机遇，开阔视野，精雕细刻，做成国内首屈一指、比肩国际一流的海岛旅游、海洋旅游目的地。

全域旅游：海南旅游资源很丰富，可以施展和发挥的余地很大，海南旅游应在现有热点基础上，进一步升温全岛旅游热度，更好地做好旅游发展的布局与分工，进一步集聚核心性的休闲度假康养要素。

康养医疗、邮轮、免税购物：中央赋予海南的开放政策机遇给康养医疗、邮轮、免税购物带来发展契机，加之海南特有的区位、气候等优势，应抓住政策性的机遇，把握这几类产品发展的黄金时期。