科技产业园规划报告
一、项目背景
上海是一座国家历史文化名城，拥有深厚的近代城市文化底蕴和众多历史古迹。江南传统吴越文化与西方传入的工业文化相融合形成上海特有的海派文化，上海人多属江浙民系使用吴语。早在宋代就有了“上海”之名，1843年后上海成为对外开放的商埠并迅速发展成为远东第一大城市，今日的上海已经成功举办了2010年世界博览会、中国上海国际艺术节、上海国际电影节等大型国际活动。
上海辖15个市辖区、1个县，总面积6340平方公里，属亚热带湿润季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬暖夏凉。1月份最冷，平均气温约4℃，通常7月份最热，平均气温约28℃。
项目建设区域为南桥重点打造的商务商贸区。东北新区是南桥新城“五心五片区”结构中的“五片区”之一，是新城未来发展的主要空间之一。
二、项目基本情况
该项目占地22亩(14000平方米)，总建筑面积约11万平方米，其中商用面积4万平方米(含人防和设备用房5000平方米)，办公住宅7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。
商业广场项目从功能上分为三部分，
地下部分：为人防、设备间、停车场，约10000平方;
裙楼1～4层为商业服装及小商品批发商城，约40000平方;
5-28层以上为2座办公塔楼，约70000平方
基地容积率7.0，建筑密度70%，机动车停车泊位300辆(地下室及户外)。
项目总投资：3.5亿元人民币。
三、项目经济指标
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序号 |
项 目 |
单位 |
指标 |
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1 |
规划总用地面积 |
平方米 |
14000 |
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1.1 |
其中 |
建筑用地面积 |
平方米 |
10000 |
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1.2 |
公共占地面积 |
平方米 |
4000 |
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2 |
总建筑面积 |
平方米 |
110000 |
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|
2.1 |
其中 |
住宅建筑面积 |
平方米 |
0 |
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2.2 |
写字楼建筑面积 |
平方米 |
70000 |
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|
2.3 |
餐饮娱乐建筑面积 |
平方米 |
0 |
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2.4 |
商铺建筑面积 |
平方米 |
40000 |
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|
2.4.1 |
其中 |
负1层商铺建筑面积 |
平方米 |
5000 |
|
|
2.4.2 |
底层商铺建筑面积 |
平方米 |
10000 |
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2.4.3 |
二层及以上商铺建筑面积 |
平方米 |
30000 |
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3 |
建筑密度 |
% |
70 |
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4 |
容积率 |
|
6.00 |
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5 |
绿地率 |
% |
20 |
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6 |
销售收入 |
万元 |
45000 |
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7 |
建设投资 |
万元 |
35658 |
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8 |
投资利润率（税前） |
% |
19.87% |
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9 |
投资利润率（税后） |
% |
13.32% |
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10 |
全部投资财务内部收益率（税前） |
% |
30.07% |
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11 |
全部投资财务内部收益率（税后） |
% |
20.62% |
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12 |
全部投资财务净现值（税前） |
万元 |
3285 |
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13 |
全部投资财务净现值（税后） |
万元 |
1534 |
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14 |
全部投资投资回收期（税前） |
年 |
1.15 |
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15 |
全部投资投资回收期（税后） |
年 |
1.14 |
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四、项目提出建议
结论、存在问题与建议
通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：
1、科技园区项目的建设，符合国家宏观经济政策和上海市对该区域的发展规划。
2、科技园区项目
开发商：上海某房地产开发有限公司;
均具有很强的经济实力和较强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。
3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。
4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。
5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。
6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。
根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：
1、经营管理风险规避
A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。
B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。
C、做好物业管理和售后服务工作。
2、金融财务风险规避。
从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。
3、建设管理措施
A、整合企业资源，提高操作水平。
B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。
C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。
D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。
E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。
五、目录
报告目录 1
图表目录 4
前言 6
第一节 报告编制目的 6
第二节 报告编制说明 6
第三节 特殊说明 6
第一章 总论 7
第一节 项目基本情况 7
第二节 经济技术及财务指标 8
第三节 结论、存在问题与建议 9
第二章 项目建设背景与开发商、发展商概况 11
第一节 项目建设背景 11
第二节 项目建设的必要性 13
第三节 项目建设的可行性 15
第四节 项目可行性研究的依据 15
第五节 开发商简介 16
第三章 市场分析与预测 17
第一节 社会经济状况 17
第二节 房地产市场宏观形势分析及预测 26
第三节 项目的市场情况分析及预测 42
第四章 建设条件及选址 47
第一节 区域概况 47
第二节 自然条件 47
第三节 公共服务设施 49
第四节 自然资源 50
第五节 水文地质 50
第六节 地址选择 51
第五章 规划设计方案 52
第一节 规划设计方案的指导思想 52
第二节 规划设计方案的原则 52
第三节 建筑规模及规划设计方案设想 53
第六章 营销策略及方案 60
第一节 营销策略 60
第二节 营销方式 62
第三节 销售节奏与策略 64
第四节 入市思路 69
第五节 租售计划 70
第七章 环境保护及劳动安全 71
第一节 环境保护 71
第二节 劳动卫生与安全 72
第三节 项目内部安全保护 75
第八章 物业管理与劳动定员 76
第九章 项目实施进度与管理 78
第一节 项目管理 78
第二节 项目监理 78
第三节 项目建设工期和实施进度 80
第十章 节约能源 81
第十一章 项目投资估算及资金筹措 83
第一节 投资估算的原则 83
第二节 财务测算报告 83
第三节 风险分析 94
第十二章 结论及建议 96
第一节 结论 96
第二节 存在的问题及建议 97
第三节 特殊说明 99
图表目录
图表1：项目主要技术经济指标 8
图表2：区域规划 11
图表3：项目周边环境 12
图表4：2011-2015年国内生产总值及其增长速度 18
图表5：2011-2015年三次产业增加值占国内生产总值比重 18
图表6：2015年年末人口数及其构成 19
图表7：2011-2015年城镇新增就业人数 19
图表8：2011-2015年全员劳动生产率 20
图表9：2015年居民消费价格月度涨跌幅度 21
图表10：2015年居民消费价格比上年涨跌幅度 21
图表11：2015年新建商品住宅月同比价格上涨、持平、下降城市个数变化情况 22
图表12：2011-2015年全国一般公共预算收入 22
图表13：2011-2015年年末国家外汇储备 23
图表14：2011-2015年上海市生产总值及其增长速度 24
图表15：2011-2015年建筑业增加值及其增长速度 26
图表16：2015年房地产开发和销售主要指标及其增长速度 27
图表17：上海办公楼市场 38
图表18：上海零售物业情况 40
图表19：上海酒店行业情况 42
图表20：项目建筑技术经济指标 56
图表21：施工阶段主要环境污染因素及其环保方案 72
图表22：**科技园区主要技术经济指标 83
图表23：**科技园区总投资估算表 84
图表24：项目总投资计划进度 85
图表25：销售收入与经营税金及附加估算表 86
图表26：投资使用计划与资金筹措表 87
图表27：借款偿还计划表 88
图表28：资金来源与运用表 89
图表29：损益表 90
图表30：财务现金流量表(自有资金) 91
图表31：财务现金流量表(全部投资) 92
图表32：商贸城中心广场示意图 100
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