旅游养老小镇项目商业计划书

前言

对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。形成这一潜力市场的原因包括：中国已进入老龄化社会；传统养老方式面临挑战；国内的养老设施满足不了需求。
目前国内很多开发商在研究养老地产，但养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。
亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。
解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，养生专家曾有过形象的比喻：人体就像一个弹簧，外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷，最终弹簧无法复原。所以，人的体力精力需要保持收支上的平衡，一段时间的紧张劳作，需要相当甚至更多的时间来调整，才能使机体恢复到正常状态。人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。
养生地产，包含着养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能，在市场引导过程中应遵循循序渐进的导入原则，将人们被扭曲的社会价值观、人生价值观进行重新的梳理，再通过道教、历史文化的引导将健康、保健、养生、长寿的理念灌输给消费者，进而将养生地产的稀缺特性、投资保值特性、结合人生健康保健的重要性和社会圈层营销体系进行整合宣导，就会在养生地产的市场推广和消费引导中作出特色的营销，专题的推介还会将一种全新的人生认识传达给消费者，并在做地产运营的同时传播着一种人生态度和价值取向。

基于以上原因，眉县鼎盛置业有限公司打造的眉县旅游养老小镇，将引入各大行业跨界共享、共赢，共同打造“商业+旅游+养老地产（共享酒店）”共发展，共盈利。

第一章 执行摘要
1.1 项目背景
1.1.1 项目基本情况
眉县砖机械科技示范园总建面45631平方米，是一座现代化高档综合性建筑项目，将成为眉县标志性综合产业园，由国际知名的建筑设计师精心设计，综合商业楼与临街商铺、集中示范区共同组成具有人性化的大型科技示范园。
目前，项目将规划转型打造养老、健康、旅游、度假的四重功能集为一体的眉县旅游特色小镇项目，项目规划建设建设3万平米眉县旅游养老小镇，1万平方米建设连排别墅，5000平方米建设成为1到5星级养老公寓。1.5万平方米建设民俗小镇。项目将引入比盈公司整体进行运作，用信托凭证、保单的形式进行运作，实现产品资产化、股权证券化。用运作到账资金解决甲方9300万。实现资产剥离。
项目位于美阳街十字大转盘西北角，东临310国道，西临新庄村，南临美阳街，北临连霍高速路入口，距离连霍高速2公里，紧邻310国道，出行十分快捷，交通便利。
1.1.2 项目指标
项目各项指标，如下表所示：

序号	指标
1	开发商	眉县鼎盛置业有限公司
2	项目地址	项目位于美阳街十字大转盘西北角，东临310国道，西临新庄村，南临美阳街，北临连霍高速路入口。
3	物业类别	商业
4	装修状况	毛坯
5	用地面积	46465平方米
6	建筑面积（包含辅助工程）	45631平方米
7	总户数	735户
8	容积率	1.32
9	绿化率	0.31
10	建筑密度	0.45
11	建筑高度	40.5米
12	建筑层数	11层
13	停车位	177辆

1.2 项目总体描述
旅游小镇是旅游地产休闲体验化、景区化的很好业态，相当于城市综合体里面的主力店； 
1.2.1 旅游地产概念
旅游业——作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇 ；
旅游地产——以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点 ；
旅游地产——的发展必须以旅游资源为核心 ；
旅游地产——必须依托旅游资源打造休闲度假概念 ；
旅游地产——两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产 ；
旅游地产——关键是要先旅游，后地产。
1.2.2 旅游小镇的特点
1、旅游小镇只是旅游地产商开发商打造旅游吸引力和利润点的一种项目载体，站在地产开发角度，旅游地产大于或包含旅游小镇；
2、旅游地产存在前期沉淀资金大，开发周期长的特点，而旅游小镇的休闲配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地产承载休闲、旅游、城市的物业形态属性，其可通过地产出售或出租的形式变现，是一种解决旅游地产开发资金与周期的良好载体； 
3、旅游的六要素全部可通过地产形式在小镇体现出来，且可经营可出售，而相比主题乐园、产业载体等旅游吸引核打造，其优势显而易见；
1.2.3 养生养老引导下的旅游小镇开发模式
以养老养生为核心驱动的新型养老养生小城镇是指在主要的城市群周边交通便捷、生态环境较好的区域，迎合国家城乡统筹和新型城镇化建设的政策导向，以自然生态、健康人居为特质，以养老养生产业为核心驱动产业，以服务城乡居民为宗旨，配套建设老年社区、医院、生态农场、老年大学、商业街区等服务设施，营造一个养老养生人员和原住民和谐共处的小镇。

养生养老小镇	其他小镇
旅游养老小镇是一个提供养老养生服务的开放式的社区，配套完善的养老养生产业所需要的要素体系，并以此为核心吸引力，将周边农民转变成工人，配套一般城镇所需要的设施，构建一个和谐的小城镇。	其他小镇的核心产业不是养老养生，配套设施也不是围绕养老养生进行建设。

前言 3
第一章 执行摘要 5
1.1 项目背景 5
1.1.1 项目基本情况 5
1.1.2 项目指标 5
1.2 项目总体描述 6
1.2.1 旅游地产概念 6
1.2.2 旅游小镇的特点 6
1.2.3 养生养老引导下的旅游小镇开发模式 7
1.3  项目建设指标 7
1.4  主要财务指标 8
1.5 项目投资回报 8
1.6  项目财务指标汇总 9
第二章 公司基本情况及未来发展战略 11
2.1 承办单位 11
2.2 项目的发展战略规划 11
2.2.1 项目定位 11
2.2.2 公司的发展战略 11
第三章 项目市场分析 13
3.1 中国养老地产行业市场需求分析 13
3.1.1中国老龄人口快速增长，养老地产市场需求不断增大 13
3.1.2  中国目前宜居社区养老缺口巨大 14
3.2  中国养老地产行业市场供给分析 15
3.3 中国养老地产行业存在的问题 15
1、市场发育不成熟 15
2、产品层次较低端 16
3、政策保障不健全 16
3.4国内外养老市场比较分析 16
3.4.1 需求比较分析 16
3.4.2供给比较分析 16
3.4.3监管比较分析 17
3.5  市场总体规划 18
3.5.1市场定位与经营理念 18
第四章合作流程介绍 20
4.1 公司市值 20
4.2 操作步骤 20
第五章 项目盈利模式 22
5.1 项目营业收入 22
5.1.1  项目盈利点 22
1、排别墅收益 22
2、民俗小镇收益 22
3、养老公寓收益 22
5.1.2  项目收入 22
5.2项目目标达成 22
第七章  资金投资及使用规划 23
7.1 项目进度计划 23
7.1.1  项目固定资产投资 23
7.2.2 流动资金投入 24
7.3  项目总投资估算 24
7.4 总投资估算总结 24
第八章  财务分析 25
8.1 分析依据 25
8.1 收入测算 25
8.2成本核算 26
8.2.1 管理人员成本核算 26
8.2.2  广告成本 26
8.2.3 其他成本 27
8.2.4 总成本估算 27
8.3 利润核算 27
8.4 财务指标 28
8.4.1财务内部收益率FIRR 28
8.4.2财务净现值FNPV 28
8.4.3项目投资回收期Pt 29
8.5总投资收益率（ROI） 29
第九章 项目效益分析与资金退出 30
9.1项目的经济效益分析 30
表9-1  项目经济效益分析表（单位：万元） 30
9.2 融资方案 31
9.2.1 项目融资方案 31
9.2.2  投资者双方贡献 32
9.3 资金退出方案 32
9.3.1 资金进入、退出方式 32
9.3.2 退出方式可行性 33
9.4 投资退出方案 34
9.4.1 股改上市 34
9.4.2 兼并收购 34
9.4.3 资本重组 34
第十章 风险分析 35
10.1 风险因素及识别 35
10.1.1 市场风险 35
10.1.2 竞争风险 36
10.1.3 资金风险 36
10.1.4 组织管理风险 36
10.1.5 政策风险 37
10.1.6 其他风险 37
10.2 风险评估 38
10.3 风险防范对策 39
第十一章 结论及建议 40
11.1 结论 40
11.2 建议 40