共享养老型酒店项目商业计划书

前言
     在阐述我们整个项目之前，我们先来了解一下如今养老地产在险企中的行业地位：
     简单的说，目前险企针对养老地产这块大蛋糕可阐述为：“险企跨界合作共谋发展”：
     近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布布局养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据深圳市中金普华管理咨询有限公司针对养老地产的市场调研，不完全统计显示，截至2016年，有35家上市公司已经涉足或拟进入养老地产领域，其中以房企、险企为主。 从非上市公司的角度来看，根据公开资料及中金普华梳理，全国已经有80家房地产企业进入养老地产；有17家险企已进入或拟进入养老地产。
    从险企来看， 2016年10月22日，11家保险公司签约加入“中国保险养老社区联盟”。该联盟旨在为保险公司和地产企业打造一个资源整合的平台，建立资产池，助力保险公司发展养老社区，助力地产企业去库存和转型发展，并助力双方跨界合作实现互惠互利。
从地产公司来看，有万科、万达、远洋、保利、复兴、绿城等房企进入养老产业，进入养老产业一方面源于这些房企的转型需求，另一方面，加速的人口老龄化，也为这些房企提供了想象空间。
无论是房企险企，还是其他机构，涉足养老地产无疑瞅准了日益庞大的老龄人口。截至2015年年底，我国60岁以上老年人口为2.22亿人，占全国总人口的16.1%。预计从2022年到2030年，中国老龄化进入急速发展阶段，将由2.58亿人增长到3.71亿人，年均增长1，260万人。
在此同时，首先险企面临的第一大困境为： “盈利之困”：
与入住率息息相关、并被外界长期诟病的，是养老产业的盈利能力。 诚然，中国人口老龄化意味着养老产业将释放巨大的经济能量。据测算，2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%，而到21世纪50年代，我国老年人数量将超过4亿人，平均每3个人中就有1个老年人，而目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机，到2030年可能增至13万亿元。因此，面临转型困惑的房企纷纷加入养老产业军团：除了万科，还有保利、恒大、绿城、金地、远洋地产等。
然而，与卖房的巨大利润相比，养老领域很难真正从现金流上赚钱。 “有的城市房子一平米可以卖10万元，但一个项目一个月可能都赚不了那么多。”
首先算了一笔账：以城花店双人房收费（不收取一次性购置费方式）为例，入住的13位老人，8个一级护理（平均6500元/人/月），2个二级护理（5700元/人/月），3个三级护理（5300元/人/月），每月可预见收益为7.93万元。据了解，仅就经营费用和收入而言，目前城花店仍未做到收支平衡。
 “而近郊的客户往往是首次置业，比较年轻，父母也比较有活力，还没有养老的需求，因此倒逼我们必须做市场化的考虑，要有独立行走的能力后，才能出来找合适的物业进行改造，市场、客户在哪里，我们就在哪里。”
    其次险企面临第二大困境为：“资源、信息之困”
    我们先从险企投资养老地产项目的金额开始分析：一个高端养老产品的发行，对应出与之匹配的投资金额不成正比。例如：随便几个项目的投资就是上百亿，而入住率与收益之间的核算，回报周期至少是二十年以上。
    在从资源与信息的掌握情况来分析：虽然目前险企在资源共享上做出了“跨界整合”的重大决策，但是资源共享有限、信息匹配不对称、信息与资源“量”的局限使整个“跨界整个”目前还处于一个孵化、萌芽阶段。如果把“全国资源、信息整合”视为成熟期，则距离“成熟期”落地时间保守估计，在国家政策大力支持与扶持的情况下，至少以二十年为单位计算，或许更长。
     其三就是入住率低与盈亏平衡点高的问题：
     入住率低：
     拿椿萱茂·双桥老年公寓比喻，远洋地产在这个项目中涉足了对服务水平要求更高的失智照护领域，共134个房间。目前，双桥项目的入住率约为45%，青塔项目在2015年投入运营，目前入住率约为20%.。
    盈亏平衡点高：
以200~300张床位为例，运营3年左右，如果入住率达到80%，意味着项目是成功的。北一般而言，入住率达到70%~80%，是养老机构的盈亏平衡点。
    经总结，不难看出造成以上困境的根本，在于闲置资产太多。虽然目前各大保险公司发现了这个问题，并进行了一定的资源整合共享战略，但是距闲置资产“市场化---客户在哪，市场在哪，我们就在哪“这一目标尚远。
      基于以上原因：金联盛世电子商务集团有限公司创始人李鸿恩，经过前后五年的测试与开发，投资数亿人民币打造的“共享交互大系统”将消除以上险企、地产商所面临的的困境，类似于共享单车、U步的模式，并且以“超尘逐电”之势，五年内实现全国地产、险企、发行产品的资源整合。在整个项目蓝图规划中，险企在前期无任何投资的情况下，就可实现盈利；地产商在0资金的情况下，即可启动整个项目，发行的养老产品—将辐射至全国各省市，使养老产品的区域规模全国化、养老地产资源共享化、险企发行销售产品“火爆化”。共同实现闲置资源共享互助互赢的新局面。

第一章 执行摘要
1.1 项目背景
共享经济，一般是指以获得一定报酬为主要目的，基于陌生人且存在物品使用权暂时转移的一种新的经济模式。其本质是整合线下的闲散物品、劳动力、教育医疗资源。有的也说共享经济是人们公平享有社会资源，各自以不同的方式付出和受益，共同获得经济红利。同时，在刚刚结束的2016年两会上，“共享经济”也成为热议的话题，成本低、使用方便、快速灵活是共享经济的特点。
1.1.1地产业共享
随着科技的发展，生产力和社会财富快速提升，经济过剩成为全球新问题。经济过剩带来了经济剩余资源，在企业层面体现为闲置库存和闲置产能，在个人层面则表现为闲置资金、物品和认知盈余。共享经济，恰恰是一种通过大规模盘活经济剩余而激发经济效益的经济形态。
因此，在一些闲置资产多的行业，越有可能通过“共享经济”模式进行资源整合，从而创造新的价值。在房地产行业，这样的改变已经悄然发生。花样年董事局主席潘军认为，房地产过去都是以制造增量为主，很少有人去关注存量，地产商也多数以开发为主，而忽略了运营和服务。随着房地产市场进入下半场，在供过于求的行业格局下，无论是万科试水“先租后售”、 潘石屹的SOHO3Q、毛大庆的创客工场都是盘活已有资产，存量物业的盘活与运营有望成为房地产市场的下一个金矿。
在业内人士看来，房地产被认为下一轮共享经济盛宴的主要目标，就在于房地产市场在经历了20年的开发后，积累了大量的存量物业。
调查数据显示，我国房地产市场的沉淀房屋有2.2亿套，城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。在共享经济时代，滴滴、快的与Uber正是通过盘活闲置的租赁车资源，获得了巨大的成功。
     作为在整个房地产中闲置资源最多的度假与养老物业被认为最有可能成为下一个释放“共享经济”能量的行业。共享经济的魅力就在于，实现资源的优化配置，让资源利用更有效率。
1.1.2 险企养老地产业
随着老龄化社会的到来，险企嗅到先机纷纷加入养老产业链的行列。例如：泰康人寿斥资43亿兴建的国际标准大型综合医养社区——泰康之家·申园在上海松江正式投入运营。
 与传统养老院相比，保险养老地产软硬件条件非常优越，套间内，家具、电器、24小时呼叫系统等一应俱全，日常生活服务、专业护理、医疗问诊、康体娱乐等。入住后，不但医师牵头健康管理，联动护士、社工、生活管家、康复师、营养师等，满足居民个性化医疗需求，提供24小时私人医生服务。而且，还配建了大型全科门诊。
但保险养老地产业缺点也随之可见，
缺点一：门槛高
除缴纳20万元押金外，还需花数十万，上百万办一张财富保险卡。此外，根据居室大小不同，每人每月得花费数千元的基础月费，餐饮费等另外“掏腰包”。以一居室为例，一个人月租费就是6800元，大的两居室两位老人月费17200元，餐费预计每人每月1800元另计。费用不菲，入住的是些什么人？根据深圳市中金普华管理咨询有限公司调查评估显示，其中65%拥有大学（含大专）及以上的文化程度，其中有不少子女在海外，甚至更有定居海外的老人回沪入住申园，选择机构养老。
缺点二：保险公司投资回报周期长
拿康泰投资的“泰康之家楚园”比喻，泰康近年来投入200亿建养老社区，坚守市场，做塔尖上的‘小众’高端人群。但是其董事长陈东升说：“做好了10年不赚钱的准备”，十年不赚钱意味着回报周期极有可能长至二十年，甚至三十年以后。由此看出如今国内各家知名保险公司亦纷纷看好养老社区前景，重金布局健康养老产业市场的同时，不惜忽略地产业的“闲置率”的行业痛点，与投资回报过长的劣势。
1.1.3 保险业与养老地产业的有机结合
基于以上原因，金联盛世电子商务集团有限公司充分抓住市场，打造的“共享交互大系统”，充分规避了保险业投资的风险，极大缩短保险业投资养老地产的回报周期，使保险社区、酒店在全球“遍地开花“；同时盘活房地产闲置资源，从而实现”互创共赢“的经济新局面。
1.2 项目概述
1.2.1共享交互大系统简介
由金联盛世电子商务集团有限公司打造的“共享交互大系统”可简单阐述为：“集互联网、产业（房地产、体育产业、农业、艺术品等）、证券化、保险、易货、票据、交易为一体的综合性交互系统“，载体由体验中心、应用中心、交易中心、产品中心、招投标中心、合同中心、建设施工中心、证券化中心、结算中心、管理中心十大模块组成，各模块既相互联系又相互独立。

目录
前言 5前言 9
第一章 执行摘要 15
1.1 项目背景 15
1.1.1地产业共享 15
1.1.2 险企养老地产业 16
1.1.3 保险业与养老地产业的有机结合 17
1.2 项目概述 17
1.2.1共享交互大系统简介 17
1.2.2实现共享交互大系统共赢共享总览 18
1.2.3 合作项目养老+保险+互联网房地产操作流程概述 18
1.2.4  平台的独特性 21
1.3  项目系统功能概述 21
1.3.1实景看项目模块功能（用户功能） 21
1.3.2产品管理模块功能（用户功能） 21
1.3.3产品销售管理模块功能（用户功能） 22
1.3.4工厂化生产管理模块功能（地产设计功能） 22
1.3.5 招标管理模块功能（地产建造招标管理功能） 23
1.3.6合同管理模块功能（系统平台对接功能） 24
1.3.7项目管理模块功能（系统平台对接功能） 24
1.3.8所有证券化管理模块功能（系统平台对接功能） 24
1.3.9结算管理模块功能（系统平台对接功能） 25
1.3.10统计分析模块功能（系统平台对接功能） 25
1.3.11基础信息管理模块功能（系统平台对接功能） 25
1.3.12系统管理模块功能（系统平台对接功能） 26
1.3.13共享管理模块功能（用户操作功能） 26
1.3.14 交易系统管理模块功能（系统平台对接功能） 27
1.3.15营帐系统管理模块功能（系统平台对接功能） 27
1.3.16票据系统管理模块功能（系统平台对接功能） 27
1.3.17债务易货系统模块功能（系统平台对接功能） 28
1.3.18足球票务模块功能（系统平台对接功能） 28
1.3.19 共享交互大系统总述 28
1.4 投资亮点 29
1.4.1    合作的必要性 29
1.4.1.1  保险公司合作的必要性 31
1.4.1.2  上市公司合作的必要性 31
1.4.1.3  地产商合作 的必要性 32
1.4.2共享系统的可行性 32
第二章 项目介绍 34
2.1 项目名称 34
2.2 项目共享系统内容 34
2.3 项目共享优势 34
2.4 项目共享愿景 34
2.5 投资金额 34
2.6 项目承办单位概况 36
2.6.1 公司名称 36
2.6.2 公司简介 36
2.6.3 公司发展情况 36
2.6.4 共享交互大系统执行团队 36
2.7 资金来源 38
2.8 搭建周期 38
2.9  系统主要搭建内容及规模 38
2.10 主要产品规模 44
2.11 项目投资回收期 44
2.12 财务指标汇总 44
第三章   项目行业市场分析 48
3.1  全国养老地产与险企结合市场分析 48
3.1.1  2014-2016年养老地产与险企结合市场总结 48
1. 发展规划：十三五规划引领产业发展方向，医养结合贯穿始终 49
2. 专项看点：盘活存量支持供给、医养结合模式深化落地、养老金融上升为国家战略 49
3. 先锋力量：基层养老、科技养老探寻养老产业新模式 51
3.1.2  2017-2022年养老地产与险企结合市场变化分析 53
1. 发展方向：注重服务，实现从养老地产到养老产业加速推进 54
2. 发展方式：收并购、强强联合及投资为主要形式 54
3. 行业创新：新服务、新模式带动养老产业发展 55
3.1.3  2017-2022年养老地产与险企结合市场趋势展望 56
1. 人口：老龄人口规模递增，细分市场发展存机遇 56
2. 政策：居家、社区养老将继续成为政策关注重点 57
3. 供需：养老市场供需对接两难待化解 57
4. 险企及产品：去地产化、细化服务成趋势，适老化改造存空间 58
3.2.3  养老地产与险资企业行业市场痛点 59
3.2.3.1  养老地产行业市场痛点 59
1、中国养老地产行业痛点 59
2、国际养老地产破局 60
3.2.3.2 险资企业行业痛点 60
1、 投资额度巨大 60
2、投资回报和入住率还是问号 61
3、医疗管理考验保险公司 62
3.2.4  项目的搭建解决行业痛点分析 63
3.3 全国酒店市场分析 64
3.3.1 中档酒店市场规模和投资热点 64
3.3.2中档酒店消费人群画像 67
3.3.3中档酒店市场主流品牌实际业绩表现分析 70
3.4  项目房地产业＋险企+共享交互实现分析 72
3.4.1 如何实现养老地产（酒店）共享 72
第四章  商业模式与SWOT分析 74
4.1 项目的商业模式 74
4.2 项目的五种战略规划诠释与战略选择 74
4.2.1 滚雪球战略 74
4.2.2"保龄球"战略 75
4.2.3"采蘑菇"战略 75
4.2.4"农村包围城市"战略 75
4.2.5"遍地开花"战略 76
4.2.6  战略选择 76
4.3 SWOT分析 76
4.3.1 项目投资SWOT分析 76
4.3.2 项目SWOT战略分析 77
1、增长性战略（SO）战略 78
2、多种经营战略（ST）战略 78
3、扭转型战略（WO）战略与防御型战略（WT）战略 78
第五章 项目产品与服务 79
5.1 产品名称与服务 79
5.1.1  保险公司发行产品 79
5.1.2 共享酒店产品内容 79
5.1.2 服务流程与产品价格定位 80
1、服务流程定位 80
2、价格定位与押金定位 80
5.2 产品适用领域细分 82
5.3  产品实现与典型客户 82
第六章  项目实现与运营计划 84
6.1  项目实现计划 84
6.2 项目投资计划规划分析 84
6.3 项目运营计划分析 85
6.3.1  平台运营计划 85
6.3.2  项目运营平台运营计划 85
第七章  项目财务指标分析 87
第一部分    平台财务分析 87
7.1  总投资额分析 87
7.1.1 固定资产投资额 87
7.1.2  项目总投资 87
7.2  项目盈利点分析 88
7.2.1  项目盈利点分析 88
7.2.2  项目营业收入分析 88
7.3  项目成本分析 88
7.3.1  项目运营成本分析 88
7.3.2  项目其他成本分析 89
7.3.3  项目总成本分析 89
7.4 财务指标 89
7.4.1财务内部收益率FIRR 89
7.4.2财务净现值FNPV 90
7.4.3项目投资回收期Pt 90
7.4 总投资收益率（ROI） 91
7.5  合作者贡献 92
7.5.1  共享交互大系统贡献 92
7.6.2  保险公司合作者贡献 93
7.7 合作者权益 93
7.7.1  共享交互大系统合作者权益 93
7.7.2  保险公司合作者权益 93
第二部分  险企财务分析 95
7.1  总投资额分析 95
7.2  项目盈利点分析 95
7.2.1  项目盈利点分析 95
7.2.2  项目营业收入分析 96
7.3  项目成本分析 96
7.3.1  项目运营成本分析 96
7.3.2  项目其他成本分析 96
7.3.3  项目总成本分析 97
7.4 财务指标 97
7.4.1财务内部收益率FIRR 97
7.4.2财务净现值FNPV 98
7.4.3项目投资回收期Pt 98
7.4 总投资收益率（ROI） 99
第八章   项目实施风险与建议 102
8.1 项目实现风险 102
8.2 项目实现建议 102
第九章 项目可行性与必要性总结 103