医院项目商业计划书

前言

     在阐述我们整个项目之前，我们先来了解一下如今养老地产在险企中的行业地位：

     简单的说，目前险企针对养老地产这块大蛋糕可阐述为：“险企跨界合作共谋发展”：

     近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布布局养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据深圳市中金普华管理咨询有限公司针对养老地产的市场调研，不完全统计显示，截至2016年，有35家上市公司已经涉足或拟进入养老地产领域，其中以房企、险企为主。 从非上市公司的角度来看，根据公开资料及中金普华梳理，全国已经有80家房地产企业进入养老地产；有17家险企已进入或拟进入养老地产。

    从险企来看， 2016年10月22日，11家保险公司签约加入“中国保险养老社区联盟”。该联盟旨在为保险公司和地产企业打造一个资源整合的平台，建立资产池，助力保险公司发展养老社区，助力地产企业去库存和转型发展，并助力双方跨界合作实现互惠互利。

从地产公司来看，有万科、万达、远洋、保利、复兴、绿城等房企进入养老产业，进入养老产业一方面源于这些房企的转型需求，另一方面，加速的人口老龄化，也为这些房企提供了想象空间。

无论是房企险企，还是其他机构，涉足养老地产无疑瞅准了日益庞大的老龄人口。截至2015年年底，我国60岁以上老年人口为2.22亿人，占全国总人口的16.1%。预计从2022年到2030年，中国老龄化进入急速发展阶段，将由2.58亿人增长到3.71亿人，年均增长1，260万人。

在此同时，首先险企面临的第一大困境为： “盈利之困”：

与入住率息息相关、并被外界长期诟病的，是养老产业的盈利能力。 诚然，中国人口老龄化意味着养老产业将释放巨大的经济能量。据测算，2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%，而到21世纪50年代，我国老年人数量将超过4亿人，平均每3个人中就有1个老年人，而目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机，到2030年可能增至13万亿元。因此，面临转型困惑的房企纷纷加入养老产业军团：除了万科，还有保利、恒大、绿城、金地、远洋地产等。

然而，与卖房的巨大利润相比，养老领域很难真正从现金流上赚钱。 “有的城市房子一平米可以卖10万元，但一个项目一个月可能都赚不了那么多。”

首先算了一笔账：以城花店双人房收费（不收取一次性购置费方式）为例，入住的13位老人，8个一级护理（平均6500元/人/月），2个二级护理（5700元/人/月），3个三级护理（5300元/人/月），每月可预见收益为7.93万元。据了解，仅就经营费用和收入而言，目前城花店仍未做到收支平衡。

 “而近郊的客户往往是首次置业，比较年轻，父母也比较有活力，还没有养老的需求，因此倒逼我们必须做市场化的考虑，要有独立行走的能力后，才能出来找合适的物业进行改造，市场、客户在哪里，我们就在哪里。”

    其次险企面临第二大困境为：“资源、信息之困”

    我们先从险企投资养老地产项目的金额开始分析：一个高端养老产品的发行，对应出与之匹配的投资金额不成正比。例如：随便几个项目的投资就是上百亿，而入住率与收益之间的核算，回报周期至少是二十年以上。

    在从资源与信息的掌握情况来分析：虽然目前险企在资源共享上做出了“跨界整合”的重大决策，但是资源共享有限、信息匹配不对称、信息与资源“量”的局限使整个“跨界整个”目前还处于一个孵化、萌芽阶段。如果把“全国资源、信息整合”视为成熟期，则距离“成熟期”落地时间保守估计，在国家政策大力支持与扶持的情况下，至少以二十年为单位计算，或许更长。

     其三就是入住率低与盈亏平衡点高的问题：

     入住率低：

     拿椿萱茂·双桥老年公寓比喻，远洋地产在这个项目中涉足了对服务水平要求更高的失智照护领域，共134个房间。目前，双桥项目的入住率约为45%，青塔项目在2015年投入运营，目前入住率约为20%.。

    盈亏平衡点高：

以200~300张床位为例，运营3年左右，如果入住率达到80%，意味着项目是成功的。北一般而言，入住率达到70%~80%，是养老机构的盈亏平衡点。

    经总结，不难看出造成以上困境的根本，在于闲置资产太多。虽然目前各大保险公司发现了这个问题，并进行了一定的资源整合共享战略，但是距闲置资产“市场化---客户在哪，市场在哪，我们就在哪“这一目标尚远。

      基于以上原因：金联盛世电子商务集团有限公司创始人李鸿恩，经过前后五年的测试与开发，投资数亿人民币打造的“共享交互大系统”将消除以上险企、地产商所面临的的困境，类似于共享单车、U步的模式，并且以“超尘逐电”之势，五年内实现全国地产、险企、发行产品的资源整合。在整个项目蓝图规划中，险企在前期无任何投资的情况下，就可实现盈利；地产商在0资金的情况下，即可启动整个项目，发行的养老产品—将辐射至全国各省市，使养老产品的区域规模全国化、养老地产资源共享化、险企发行销售产品“火爆化”。共同实现闲置资源共享交互互赢的新局面。

目录

前言 9
第一章 执行摘要 15
1.1 项目背景 15
1.1.1地产业共享 15
1.1.2 险企养老地产业 16
1.1.3 保险业与养老地产业的有机结合 17
1.2 项目概述 17
1.2.1共享交互大系统简介 17
1.2.2实现共享交互大系统共赢共享总览 18
1.2.3 合作项目养老+保险+互联网房地产操作流程概述 18
1.2.4  平台的独特性 21
1.3  项目系统功能概述 21
1.3.1实景看项目模块功能（用户功能） 21
1.3.2产品管理模块功能（用户功能） 21
1.3.3产品销售管理模块功能（用户功能） 22
1.3.4工厂化生产管理模块功能（地产设计功能） 22
1.3.5 招标管理模块功能（地产建造招标管理功能） 23
1.3.6合同管理模块功能（系统平台对接功能） 24
1.3.7项目管理模块功能（系统平台对接功能） 24
1.3.8所有证券化管理模块功能（系统平台对接功能） 24
1.3.9结算管理模块功能（系统平台对接功能） 25
1.3.10统计分析模块功能（系统平台对接功能） 25
1.3.11基础信息管理模块功能（系统平台对接功能） 25
1.3.12系统管理模块功能（系统平台对接功能） 26
1.3.13共享管理模块功能（用户操作功能） 26
1.3.14 交易系统管理模块功能（系统平台对接功能） 27
1.3.15营帐系统管理模块功能（系统平台对接功能） 27
1.3.16票据系统管理模块功能（系统平台对接功能） 27
1.3.17债务易货系统模块功能（系统平台对接功能） 28
1.3.18足球票务模块功能（系统平台对接功能） 28
1.3.19 共享交互大系统总述 28
1.4 投资亮点 29
1.4.1    合作的必要性 29
1.4.1.1  保险公司合作的必要性 31
1.4.1.2  上市公司合作的必要性 31
1.4.1.3  地产商合作 的必要性 32
1.4.2共享系统的可行性 32
第二章 项目介绍 34
2.1 项目名称 34
2.2 项目共享系统内容 34
2.3 项目共享优势 34
2.4 项目共享愿景 34
2.5 投资金额 34
2.6 项目承办单位概况 36
2.6.1 公司名称 36
2.6.2 公司简介 36
2.6.3 公司发展情况 36
2.6.4 共享交互大系统执行团队 36
2.7 资金来源 38
2.8 搭建周期 38
2.9  系统主要搭建内容及规模 38
2.10 主要产品规模 44
2.11 项目投资回收期 44
2.12 财务指标汇总 44
第三章   项目行业市场分析 48
3.1  全国养老地产与险企结合市场分析 48
3.1.1  2014-2016年养老地产与险企结合市场总结 48
1. 发展规划：十三五规划引领产业发展方向，医养结合贯穿始终 49
2. 专项看点：盘活存量支持供给、医养结合模式深化落地、养老金融上升为国家战略 49
3. 先锋力量：基层养老、科技养老探寻养老产业新模式 51
3.1.2  2017-2022年养老地产与险企结合市场变化分析 53
1. 发展方向：注重服务，实现从养老地产到养老产业加速推进 54
2. 发展方式：收并购、强强联合及投资为主要形式 54
3. 行业创新：新服务、新模式带动养老产业发展 55
3.1.3  2017-2022年养老地产与险企结合市场趋势展望 56
1. 人口：老龄人口规模递增，细分市场发展存机遇 56
2. 政策：居家、社区养老将继续成为政策关注重点 57
3. 供需：养老市场供需对接两难待化解 57
4. 险企及产品：去地产化、细化服务成趋势，适老化改造存空间 58
3.2.3  养老地产与险资企业行业市场痛点 59
3.2.3.1  养老地产行业市场痛点 59
1、中国养老地产行业痛点 59
2、国际养老地产破局 60
3.2.3.2 险资企业行业痛点 60
1、 投资额度巨大 60
2、投资回报和入住率还是问号 61
3、医疗管理考验保险公司 62
3.2.4  项目的搭建解决行业痛点分析 63
3.3 全国酒店市场分析 64
3.3.1 中档酒店市场规模和投资热点 64
3.3.2中档酒店消费人群画像 67
3.3.3中档酒店市场主流品牌实际业绩表现分析 70
3.4  项目房地产业＋险企+共享交互实现分析 72
3.4.1 如何实现养老地产（酒店）共享 72
第四章  商业模式与SWOT分析 74
4.1 项目的商业模式 74
4.2 项目的五种战略规划诠释与战略选择 74
4.2.1 滚雪球战略 74
4.2.2"保龄球"战略 75
4.2.3"采蘑菇"战略 75
4.2.4"农村包围城市"战略 75
4.2.5"遍地开花"战略 76
4.2.6  战略选择 76
4.3 SWOT分析 76
4.3.1 项目投资SWOT分析 76
4.3.2 项目SWOT战略分析 77
1、增长性战略（SO）战略 78
2、多种经营战略（ST）战略 78
3、扭转型战略（WO）战略与防御型战略（WT）战略 78
第五章 项目产品与服务 79
5.1 产品名称与服务 79
5.1.1  保险公司发行产品 79
5.1.2 共享酒店产品内容 79
5.1.2 服务流程与产品价格定位 80
1、服务流程定位 80
2、价格定位与押金定位 80
5.2 产品适用领域细分 82
5.3  产品实现与典型客户 82
第六章  项目实现与运营计划 84
6.1  项目实现计划 84
6.2 项目投资计划规划分析 84
6.3 项目运营计划分析 85
6.3.1  平台运营计划 85
6.3.2  项目运营平台运营计划 85
第七章  项目财务指标分析 87
第一部分    平台财务分析 87
7.1  总投资额分析 87
7.1.1 固定资产投资额 87
7.1.2  项目总投资 87
7.2  项目盈利点分析 88
7.2.1  项目盈利点分析 88
7.2.2  项目营业收入分析 88
7.3  项目成本分析 88
7.3.1  项目运营成本分析 88
7.3.2  项目其他成本分析 89
7.3.3  项目总成本分析 89
7.4 财务指标 89
7.4.1财务内部收益率FIRR 89
7.4.2财务净现值FNPV 90
7.4.3项目投资回收期Pt 90
7.4 总投资收益率（ROI） 91
7.5  合作者贡献 92
7.5.1  共享交互大系统贡献 92
7.6.2  保险公司合作者贡献 93
7.7 合作者权益 93
7.7.1  共享交互大系统合作者权益 93
7.7.2  保险公司合作者权益 93
第二部分  险企财务分析 95
7.1  总投资额分析 95
7.2  项目盈利点分析 95
7.2.1  项目盈利点分析 95
7.2.2  项目营业收入分析 96
7.3  项目成本分析 96
7.3.1  项目运营成本分析 96
7.3.2  项目其他成本分析 96
7.3.3  项目总成本分析 97
7.4 财务指标 97
7.4.1财务内部收益率FIRR 97
7.4.2财务净现值FNPV 98
7.4.3项目投资回收期Pt 98
7.4 总投资收益率（ROI） 99
第八章   项目实施风险与建议 102
8.1 项目实现风险 102
8.2 项目实现建议 102