在调控政策持续作用下，10月40个城市土地成交建筑面积环比减少超过两成，土地出让均价连续7个月同比下跌

在调控政策持续作用下，土地市场博弈加剧。11月5日，中国指数研究院发布的土地市场成交数据显示，近一周内全国土地市场整体供求环比下滑，宅地成交量下滑幅度达到三成。

日前，易居房地产研究院发布的10月40城市土地市场成交数据也同样显示，当月40个城市土地成交建筑面积环比减少超过两成，土地出让均价连续7个月同比下跌。土地成交溢价率也持续下降。

0从成交规模来看，10月，40个典型城市土地成交建筑面积3890万平方米，环比减少22%，同比增长2.9%。1-10月，40个城市累计土地成交建筑面积40181万平方米，同比增长19.7%。

易居房地产研究院研究员沈昕分析指出，“从成交数据看，目前已经保持了连续20个月的正增长态势，但6月以来，增幅明显放缓，显露出降温趋势。”

在土地出让金方面，10月，40个城市土地出让金收入为1483.7亿元，环比减少15.6%，同比减少27.9%。1-10月，40个城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负。

从土地出让价格来看，10月，40个城市土地成交均价为4323元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%。当月，40城市土地成交溢价率13.1%，与9月相比下降2个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。随着房地产市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，该趋势一直延续至今。

对此，沈昕认为，一方面，整个土地市场降温明显，多个热点城市出现土地流拍;另一方面，三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。“40城土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，预计今年全年仍将保持同比下跌态势。另外，预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落”。

沈昕预计，一二线城市土地成交面积及均价仍有下降空间。随着政策的变化和购买力的透支，明年三四线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

分城市来看，2018年1-10月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和武汉，累计土地出让金总额分别为2276.6、1445.3、1030.4、997.7和852.6亿元，这说明这几个城市土地市场成交相对活跃。杭州土地市场今年上半年持续火爆，5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷，虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

40城土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，预计这40个城市全年保持同比下跌态势。另外，预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。

分城市来看，10月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为合肥、荆州、南宁、南昌和佛山，土地成交溢价率分别为36.9%、33.9%、25%、12.9%和11.5%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点。10月份，上海、深圳、南京等12个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。