珠江啤酒文化创意园区改造升级项目可行性研究报告

一、改造主要内容

1、根据广东省政府“三旧改造”政策的要求，公司计划对公司广州总部保留地块进行改造，积极发展文化休闲饮食娱乐等文化产业，打造广州旅游休闲观光新名片。项目建设内容主要包括现状厂区工业建筑升级改造工程、国际啤酒总部大楼以及酒类综合体新建工程、室外工程以及配套公用工程等。

2、项目建设所在地为现公司总部经政府征收后留存的部分土地，公司拥有该部分土地的土地使用权。该部分土地其时正在履行土地性质变更的程序，后续将补缴土地价款并换取相关土地使用权证。

3、项目建设期为3.5年。项目建设投资经估算为180,528万元，流动资金约为877万元，总投资为181,405万元。由于补交土地价款具体金额尚未确定，总投资未包含补交土地价款金额。

4、本项目建成后，投资税后内部收益率为12.2%，投资回收期为5.8年（不含建设期）。

5、项目是公司非公开发行股票募集资金投资项目之一，拟使用募集资金14亿元。

二、本次调整原因

由于土地性质转变审批至2019年9月方完成，导致项目建设进度推迟。目前项目所在区域的规划条件及市场环境已发生较大变化，原可研报告内容已难以满足项目建设需要。因此，为了更好地指导项目建设，更客观地反映项目的各项经济指标，公司对原可研报告进行了调整，并重新编制了新的可行性研究报告。

三、本次调整的具体情况

1、建设标准调整情况

项目所处区域原定位为“琶洲互联网集聚区”，现已由市级战略规划上升到为省级战略规划，其定位提升至广东省“人工智能与数字经济创新试验区”。同时，随着设计指标、规划条件的进一步明确，公司经反复论证，确定了围绕“文化商业”主题，充分挖掘地域商业价值，打造高标准高水平总部品牌的建设目标。项目将遵循建筑现代化、设施现代化和管理现代化的建设原则，运用先进的数字化、智能化技术，致力于将项目打造成为智慧建筑。因此，调整后的项目将按甲级写字楼的标准建设。

2、投资额调整情况

由于前述建设标准提升，项目工程费用单价有提升，导致项目总投资额增加90,045万元，投资总额调整为271,450万元。

四、建设工期调整情况

建设工期3.5年，调整后的可研报告建设工期为6年，即从2019年起至2024年底。

五、本次调整目的、存在风险及对公司的影响

本次调整是根据内部和外部环境因素变化，结合当前规划条件和产业布局等因素而做出的。调整后的可研报告能更好地指导项目建设，有利于加快项目建设进度；调整后的可研报告更客观地反映项目投资情况，有利于公司合理评价项目可行性。

调整后的项目税后财务内部收益率有所降低，回收期延长。对此，公司将按调整后的可研报告，加快推进项目建设，加强工程建设管理及建成后的项目运营管理，努力提升项目盈利能力。