物管行业服务为王时代来临 资本化加速，规模为王

物业行业的“中场战事”：

增值服务、多元化之路

2020年，物业行业上市脚步持续提速，越来越多的物企正迈进资本市场。在行业服务和商业模式同质化的情况下，增值服务将重塑物业的价值。当前行业内企业不断拓宽业务边界，开展新的增值服务，试图创造更多元化价值，实现多元化的收入格局，这成为当前物业企业的“中场战事”。

“疫情只不过让大家一下子把社区增值这部分业务更加聚焦放大了，其实物业公司整体的商业模式没变。”睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬认为，这个行业一直在向前走，2018年、2019年的主题是业态升级，在2019年到2020年开始切入城市功能。2020年，又开始进行社区增值业务创新。

在奥园健康生活集团常务副总裁雷易群看来，疫情下物业管理起到了为政府解决最后1.5公里管理的功能。未来，物业公司可以在社区街道管理服务上做出尝试，还可以在业态类别和服务类别上进行升级。

中国物业管理行业服务包括住宅物业、商业物业、写字楼、公共物业、产业园、学校、医院及其他物业。随着城镇化以及人均可支配收入的增长，物业管理已成为居民生活必不可少的一部分。物业企业加大增值服务背后，比拼的是综合实力和资源整合。

在万物梁行北京区域总经理赵振兴看来，企业做到收入多元化，最主要的还是要归因于客户的需求。客户的需求越来越多元化，给物业公司收入的多元化提供了机会。“物业公司发掘了客户需求，但不能匹配怎么办?对于我们来讲，就是资源的整合。比如万物梁行，本身有万物云、住宅、城市物业服务，还包括戴德梁行的母公司，有租赁、代运营、管理等等。匹配母公司的资源给到客户，在这个过程中产生价值。我相信，这个模式带来的收入将实现多元化，而且量级不小”。

未来十年

行业总规模将超2.5万亿元

东方证券发布的研报认为，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模将超过2.5万亿元，增值服务将成为企业估值的重要锚点。

在郝炬看来，物业企业开展新的增值业务会遇到多重挑战：在管规模相对比较分散时，对于中型甚至大型物业公司来讲，如果没有做到聚焦，实际上是一个流量陷阱。真正开展专业服务，即所谓社区增值服务时，会面临所在行业原有竞争企业。此外，物业公司还面临专业人才稀缺等问题。

如何在这一场行业长跑中保持领跑不掉队?蓝海行业但竞争加剧的背景之下，企业“行稳致远”的核心竞争力是什么?

鸿坤物业总经理吴国卿认为，每个企业不一样，企业文化、人才都是企业发展的核心。

郝炬认为，最核心的一点是服务的品质，另外一个重要的指标是社区文化。此外，物业公司属于人力密集型的服务企业。行业同质化越来越强，因此加强人员的培养，保持良好的竞争力，是公司发展的关键之一。未来不管是增值创新、服务提效，还是业务体验的提升，还是要落实到科技上，真正用科技来改造服务的流程、过程和品质监控，还有服务的交互。

鸿坤物业总经理吴国卿表示，未来是机遇和挑战并存，每一个企业做好既有业务的同时也要参与到更多城市运营当中，国家也需要企业参与来，体现行业的价值。

万物梁行北京区域总经理赵振兴则认为，现在客户的需求越来越多元化，所以公司要服务更多的客户，服务客户更多的需求。

2020年物管企业上市潮将继续。2019年共有12家物管企业以IPO或者借壳的方式登陆资本市场，这是自2014年彩生活作为第一家物管企业上市以来物管行业上市最频繁的一年。截至2019年12月31日，合计有24家内地物管公司上市，其中A股3家，港股21家。我们认为2020年物管企业的上市热度仍将继续。根据克而瑞证券统计，建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等物管公司已向港交所递交上市申请表，华润置地、世茂集团等房企也有物业分拆上市的计划。

我们保守预计2020年上市内地物管公司总市值增幅将至少达到30%，这和我们所预测的上市内地物管公司2020年净利润增幅基本一致。截至2020年底，物管板块市值有望超过3,000亿元，继续延续2019年的“牛市”。2019年12月31日物管板块总市值达到2,320亿元，较年初增长了182.5%。物管上市公司全年股价平均增幅为66.6%。24家物管公司中仅5家在2019全年收跌。物管行业可预见性强、盈利稳定，加之其可能成为“美好生活”的入口，已受到了资本市场的广泛认可。作为容纳了十几万家企业的行业，物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。我们认为物管板块的上升通道将继续，有望从地产行业中独立出来成为新的和美好生活相关的服务行业。

2020年上市物管公司在管面积将继续扩大，或达到35-40亿平方米。克而瑞证券研究院测算24家上市内地物管公司2019年在管面积合计约26.1亿平方米，同比增长53.8%，高于2018年全年30.7%的增速，也高于2018年全国物业管理行业管理面积13.2%的增速。我们预测24家已上市物管企业2020年在管面积将达到31.4亿平方米，同比增长20.1%。加上正在筹划上市的物管企业和可能的规模并购，截至2020年底上市物管企业在管面积可能达到35-40亿平方米。

2020年行业整合将继续。2019年物管企业平均PE为32.5x，高PE支持了行业收购整合。2019年上市物管公司全年并购对价约79.2亿元。除了“大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航善达、龙湖集团拟收购绿城服务股份等。这一趋势表明行业整合在加剧，物管公司都争先在管理规模上发力。然而收购驱动的增长将对投后管理提出更高的要求，进而使物管公司的投资决策更加趋于理性，并体现出差异化。

物管行业整合趋势彰显，我们看好形成规模的头部企业。碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)和彩生活服务(1778.HK)分别代表了规模性物业，积极探索增值服务型物业公司和独立第三方的物管公司.