随着各地的各种政策出台，租售并举是未来房地产发展的大方向 

房地产行业是国民经济中的重要产业,与民生息息相关,具有资金需求大、涉及面广、产业链长等特征,直接影响着社会安定、居民生活水平以及经济增长.通常房地产行业对经济发展具有一定的超前性和敏感性,其发展是经济快速增长的前提,而其良好的发展态势关系到金融的安全以及国民经济的稳定发展。

2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降;三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。

与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(保证有效供给)共同发力。

如今对于多数城市而言，其供给侧有一定变化，市场的反馈不仅仅受人才政策的影响。短期来看，以南京为代表的热点二线城市的约束因子在供给侧。从1月的数据来看，南京已出现大幅(59%)的同比增长，这主要源自12月房企取证态度积极，供应迎来一轮高峰。人才政策所致的需求侧变化，对应需求的释放要缓慢一些。倾向于认为，多数二线城市的人才政策，对于预期的影响远远高于实质影响。而预期的形成要结合城市多方面因素加以考量，人才政策仅仅是一个侧面。

人才政策对于房地产市场的影响主要取决于如下三方面：政策强度、受益人口指数以及房地产投资吸引力强度。

(1)政策强度。由于各地政策不一，对市场影响强度也有差异。例如青岛全面放开城镇落户，强度最大，而其他城市侧重点主要在放开中专生落户或“先落户后就业”，对不同城市依据宽松程度赋以不同的权重。

(2)受益人口指数。对于放开中专生落户的城市，受益群体扩容范围即各地中专生就业人数：每年郑州、合肥、天津扩围量分别达21.3、15.6、2.4万人，每年新增可落户就业人口因此扩大68%、100%以及20%，但中专学历人群所受的约束主要在于购买力(应届中专生平均收入为大学生的68%，往届生落差递增)，预计，需求的增量预计在10%-30%。

(3)房地产投资吸引力。对于地产投资吸引力强度越高的城市而言，受益人群转换为实际需求的动力越充足，被放宽的外地就业人口需求释放也存在空间，以各地过去三年房价涨幅作为衡量指标。

近年来在住房商品化的大潮中，全国商品房销售额不断创出新高，不过随着而来的供需错配、 结构失衡等住房矛盾也开始凸显。资源过度集中在核心城市不仅带来了严重的大城市病，同时也推高了核心城市的房价，居住需求难以得到保障。

“租售并举”长效制度出台不仅体现在政策密集出台，更实打实的体现在“只租不售”用地的出让。截至目前已经有上海、深圳、杭州等超过10个城市开展租赁类土地出让，上海只租不售用地供给量最大， 2017年以来已经接近100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近 20%。在提出“租售并举”长效机制首年，租赁与销售变实现了“二八分”，政策执行力度相当坚决。

可以看到，2017年随着各地“租售并举”政策相继落地，2017 年 9 月以来 70 个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在 5-6%左右。同样，2017 年 9 月以来全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄。诚然“限购、限价、限售”等一系列调控政策确实发挥着重要作用，但“租售并举”在稳定市场预期，平抑恐慌性波动方面发挥出不可忽视的作用。长期来看，租售并举是未来发展的大方向， 通过提高租赁房源供给，扩大租赁人群，延长租赁期限，从而分流购房需求， 降低房地产市场波动性， 促进房地产市场健康稳定发展。