产业新城开发之市场主导案例产业地产商模式：亿达中国产业园

与政府主导模式不同，市场主导模式则产业地产业地产商、实体产业企业为代表的市场主体在产业新城的开发运营中扮演着更为重要的角色。其中，产业地产商模式是指“房地产开发商获取工业用地，负责道路、绿化等基础设施建设以及研发、厂房、仓库等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式管理和经营项目，从而获取合理的地产开发利润”;而实体产业企业主导模式是指“具有强大综合实力的企业营建开发一个相对独立的产业园区，企业入驻产业园区并且占据主导地位，借助其在行业内的影响力，通过土地出让、项目租售等方式引入其他企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善”。

市场主导模式概况

市场主导型开发模式通常采用以企业为主体，政府提供优惠政策为辅的开发方式。在这种模式下，政府主要为城市发展制定一定规则，提供土地以及一些政策方面的支持，营造良好的环境，新城运营等其他的事情交给实力雄厚的企业。

市场主导模式中，企业的主导作用主要体现在：

• 实力雄厚的投资企业成为城市运营商，拥有新城政府的一部分职能，对其运营进行全面统筹和全局规划，以市场化手段推进城市发展;

• 城市运营商对区域进行空间布局的规划(如区域的总体规划和控制性详细规划);

• 城市运营商拥有选择投融资方式(如应收账款质押、土地抵押融资、上市、信托等)的自主选择权;

• 基础设施建设由城市运营商来完成，所需资金可以通过土地出让等收益来弥补平衡;

• 城市运营商主导土地运营，具体包括土地整理、公共设施建设以及配套设施建设、土地出让等。

• 打造及完善”。

政府的作用主要体现在：

• 制定城市发展目标;

• 政策引导，把控城市的发展方向;

• 监督与管理，避免城市运营商过于考虑短期利益带来的短视行为。

产业地产商主导模式可概括为地产商获取工业用地之后，对项目进行基础设施建设，同时介入到产业新城的开发、建设、管理等各个环节，通过龙头企业招商带动产业链上下游产业集聚，并通过科技孵化等服务实现产业新城的创新发展。这种模式下企业也实现了从产业地产商向产业运营商的转变。亿达中国的大连软件园、美国尔湾新城等均属于这种类型。

实体产业企业主导模式(部分文献称为大企业主导模式)是指在全产业或者某个细分产业链环节领域具有较强综合实力(如融资能力、市场开发能力、规范化管理能力等)的企业开发、入驻并引入其他企业并打造完善产业链的产业新城发展模式。早在19世纪中后期，美国和欧洲的许多大公司为了提高工人的生产力，在公司附近就近解决住宿问题，建成了许多公司城(镇)，比较著名的有：美国的Pullman镇(美国火车车厢大王在芝加哥南部建设)、英国的Port Sunlight镇(利华兄弟肥皂厂在利物浦附近建设)等。现代的典型案例包括：电商巨头京东建立的京东云智慧产业园，新加坡裕廊集团旗下的子公司腾飞集团(Ascendas Group)建立的新加坡科学园，美国普洛斯集团(Prologis)在全球建立的遍及中国、日本、美国和巴西的117个城市的1081个物流产业园。此外，许多制造业企业如TCL地产、格力地产、美的集团、中兴集团(中兴产业基地)、海尔集团(海尔产业园)、苏宁置业、长虹置业等依托自身的制造业基础建造为企业自身服务的产业园区都属于此类。

从严格意义上来说，实体产业企业主导并不是单纯的房地产开发，而是围绕主体企业进行的开发运作，是企业打造及完善产业链的典型园区。经营这一园区的企业需要具有强大的综合实力和经济后盾，往往是规模较大的工业制造业集团专门成立地产公司对园区进行运营，园区同时为工业发展提供各项服务。

与政府主导模式相比，市场主导模式在市场竞争机制的使用等方面拥有较大的优势。实力雄厚的企业拥有城市政府的一部分职能，成为城市运营商，对产业新城进行全面的统筹和规划，用市场化的手段推动产业新城发展。目前来看，市场主导的产业新城运作模式的优势在于受市场机制的影响，思路比较灵活，但是该模式削弱了政府对城市建设的主导权，容易导致城市空间的无序扩展和规模的不确定性，另外如果政府支持力度下降，产业新城运营会面临一定的挑战和困难。

市场主导模式的案例分析

1、产业地产商模式：亿达中国产业园

以1998年的大连产业园为起点，亿达中国定位为商务园区运营商，首开“官助民办”科技产业新城之先河。在早期的开发中，亿达中国坚持以持有物业、产业运营为中心，采取物业定制，长期租赁的经营模式。在北京等一线城市，亿达主要聚焦两条业务线：一是工改办、商改办项目;二是科技园、写字楼等项目。对于商务园的运营，亿达则主要采取“主力店入驻带动集群式发展”的策略，即以世界500强和国内500强的入驻，带动上下游中小企业的纷至沓来，为园区带来稳定的现金流和租金收入。亿达目前采用“361”模式，即30%的产业，60%的住宅，10%的商业，通过出售占据总量60%的住宅产品，快速回笼资金，从而获得后期产业、商业开发的现金流。

一直坚持深耕大连软件园的亿达中国，近年来也开始了国内的扩张之路。早在2012年，亿达集团联手武汉东湖新技术开发区管委会，与湖北联投共同签署了“武汉软件新城”项目的战略合作协议。2018年2月，亿达·郑州软件园项目正式落户郑州高新区，重点引进软件信息服务、新一代信息技术、智能制造等产业，增强郑州高新区智慧产业集群优势及创新能力。

2. 实体产业企业主导模式：京东云产业园

作为国内最大的电商之一，京东集团以京东云为载体，搭建互联网生态园区平台，推动产业园区进入物联网时代。京东在全国范围内布局产业园区，据不完全统计，京东已在全国拥有土地九千多亩，结合自身优势和特色，投资建设“互联网+”产业园。此类园区主要依托京东强大的电商资源和服务能力，从基础技术到上层应用全面升级园区信息化程度，实现了信息流、资金流和物流等运营服务能力的有效提升。园区采用线上招商模式，支持招商引资业务全面开展，提供招商引资效率和业务流程的规范化。京东运用大数据平台，对企业、个人和园区的数据进行统一处理、存储、建模及挖掘，更加精准、高效地提供园区的运营报表(企业、个人、收入、成本、盈利)和经济指标(园区总体电商运营情况、GMV、收入、产值、税后、就业情况)，实时反馈园区的运营情况。

京东云产业园区的赢利主要来自于三大板块：一是企业端的资金沉淀、自有服务和服务抽成，二是服务商的资金沉淀、收入抽成和营销服务收入，三是用户端的个人金融、园区自营服务和O2O服务抽成等。以京东特色馆(产业B2B平台)为突破点、电商产业园区为产业平台，京东云产业园通过搭建社会化物流服务平台，带动地区产业升级转型。