关于东莞市三旧改造政策解读

(一)合作方式

1、集体与开发单位组成项目公司：此方式为东莞市推荐合作方式，土地出让到项目公司，建成后房屋确权至项目公司，分给集体的物业，再由项目公司转移至村集体(目前东莞市正在研究此类转移税费的征免办法，有可能先交税再申请返还);

2、集体与开发单位共同申请三旧改造：此合作方式东莞还没有先例，可能提交专项报告，市三旧办作为个案进行专题研究。

(二)规划政策解读

1、“拆三留一”原则

是指以拆迁项目用地面积为基数，拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。(比如，拆迁项目用地9000平米，则要预留3000平米作为公共用地，此公共用地可用于区域内各项公共配套，对项目建设影响不大。同时可提高净地块容积率予以补偿，如提高净地块容积率可能超过3.5，则进行货币补偿) 2、成本和收益平衡的容积率确定原则

先确定可推向市场的建设用地露面价格和拿地成本，继而推算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积才能达到收支平衡，从而计算成本容积率。 成本容积率=(可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积)/总用地面积 3、具体容积率指标：工业改成商业、住宅，或商业改为商住，或旧村商住，严格限制在3.5以下(现有容积率一般在2.5以下)，限高100米。工业改工业容积率不受限制，但应符合控制性详细规划。

4、商住配置比例：旧村改造项目按照商业配置不低于30%且不高于50%比例原则确定。

5、改造范围内已有规划属于农用地的，不能开发建设，也不能调整用地位置，不能用建设指标覆盖，实际操作中只能灵活作为公共配套用地。

(三)土地出让、地价及税费优惠

1、可采用协议出让方式出让土地;

2、工改商(住)，按基准地价70%缴纳土地出让金，缴纳后，市、镇、村按照2:4:4的比例返还土地出让金;

3、旧村改造的，按基准地价的70%缴纳土地出让金，土地出让金全额返还给村集体。(需要进一步核实)

4、其他土地税费返还，实行先征后返，全部拨返到镇，是否分配给村，由镇、村自行商定。具体返还的内容有：违法用地罚款，耕地占用税，征地管理费，办证契税，土地出让金，土地登记费，土地使用权交易服务费。

5、工业改工业的，提高土地利用率和增加容积率的，不再补缴土地出让金。 6、土地增值税暂无优惠或返还政策(市财政局文件)

(四)工业厂房改造特别规定

1、工业厂房允许分割销售，最小销售单元为5000平方米，据了解，下一步市政府可能将最小销售单元修订为1000平方米; 2、工业厂房没有销售比例限制;

3、工业厂房内可以建设30%配套，配套可建商业、公寓、住宅，但配套不能单独转让。

(五)改造流程

步骤一：镇向市城建局报“三旧”改造单元规划编制计划;

步骤二：市城建局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展如下工作： 1、权属调查及违法用地处理工作; 2、编制和审批单元规划

具体步骤：编制计划审查---规划方案审查----专家评审会---规划成果审查---公示并征求职能部门意见----规划成果复核---报市规委会审议----报市“三旧”办和市“三旧”改造小组审批---规划成果验收、公告和归档

步骤三：制定改造方案并报批(集体与开发单位合作)

具体步骤：编制改造方案----征求公众意见----市三旧办审查----市人民政府汇总上报省人民政府审批---抄送省国土资源厅。

申报项目改造方案同时，可申报集体建设用地改编为国有建设用地(集体申报----市政府批准---报省国土资源厅审批---收地---产权注销手续) 步骤四：改造方案和集体用地改变为国有同建设用地后，按以下程序落实： 1、市城建规划局办理《建设用地规划批准书》; 2、市国土资源局办理用地预审; 3、市发改局办理项目立项; 4、市国土资源局办理用地手续;

5、市城建规划局办理《建设用地规划许可证》; 6、市国土资源局申请登记，合法土地证。