深圳7.31楼市调控政策解读

2018年7月31日，深圳政府在线网站发布了《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，在打补丁前期政策的同时从限购、限售两方面继续加码，打击房地产市场的投机、投资行为。

目前央行货币政策由中性偏紧向中性偏松转变，货币放水进一步得到确认，但未来继续放水可能会使资金最终流向房地产市场，加大房地产市场泡沫程度，推高系统性金融风险发生的概率，因此严控房价上涨依然势在必行。我们预期短期楼市调控依然保持高压态势，未来房地产市场发展的长效机制仍待继续构建，对房地产开发企业而言较为利空。

一、调控手段较为常见，重点打击房地产市场的投机、投资行为

2018年7月31日，深圳政府在线网站发布了《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”)，通知主要从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控。此次调控是继2016年10月4日深圳发布重大楼市调控政策后，时隔21个月的再次调控，调控力度进一步升级。

(一)限制企事业单位购房

通知提出7月31日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续，通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。此举是借鉴北京、上海、广州、长沙、杭州等城市已有做法，重点打击企业炒房的现象，有利于堵住政策漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，同时有助于“摇号购房”的公平性。

(二)商务公寓限售

针对商务公寓，通知提出各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，企业整体持有年限与土地出让年限应当一致;个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。

此次通知出台前，深圳是北上广深中唯一未对商务公寓出台限购或限售政策的城市，相关政策的宽松使得深圳房产市场上针对商务公寓的炒作较为明显，2017年深圳商业用房成交面积为85.88万平方米，同比增长28.09%。此次政策的出台，有利于抑制对商务公寓的投机，同时促进企业和个人将持有商务公寓用于出租，增加市场上房屋租赁供给。

(三)居民购买住宅3年限售

此次通知新增居民住宅限售规定，居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，但是此前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。在深圳出台居民住宅限售政策之前，全国已有广州、成都、西安等50多个城市出台此类政策，但北上深均未出台。该政策的出台增加了住宅投资的时间成本，会在一定程度上抑制个人对住宅的投资，短期内造成二手住宅交易量下滑。

(四)抑制“假离婚”等投机行为

针对“假离婚”等投机购房行为，通知提出对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。此前北京、广州等城市均已针对“假离婚”出台相关政策，深圳此次政策的出台补上了政策漏洞，且政策措施较为精细，有利于避免“一刀切”对刚需的伤害。

除上述政策外，通知提出深圳市房地产主管部门将加大市场整顿力度，严厉打击恶意炒作、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为，同时对购房人数较多的楼盘，引导房企采用“摇号买房”的模式开展销售工作。整体来看，深圳市此次楼市调控手段较为常见，在打补丁前期政策的同时从限购、限售两方面继续加码，打击房地产市场的投机、投资行为。

二、再次放水的背景下，严控房价上涨势在必行

从宏观环境来看，在需求端三驾马车增速下滑的影响下，2018年2季度我国GDP增速小幅回落至6.7%。2018年上半年我国固定资产投资增速6.0%，其中制造业投资增速逐步回升，基建投资相对疲弱，房地产投资仍处高位;上半年我国社会消费零售增速9.4%，限额以上社会消费增速7.5%，增速分别较同期下降0.8个百分点和0.6个百分点，消费增势放缓。考虑到下半年中美贸易战对出口的不利影响将逐渐显现，居民举债买房抑制消费，我国经济依然面临一定下行压力。

而随着资管新规的实施，影子银行逐渐关闭，2018年上半年我国社会融资规模增速降至9.8%，并由此带来债务违约风险的增加。在此背景下，央行对于流动性的表述由“维护流动性合理稳定”变为“要松紧适度，保持流动性合理充裕”，货币政策由中性偏紧向中性偏松转变。7月23号的国务院常务会议提出保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，当天央行向市场投放5,020亿一年期的天量MLF，货币放水进一步得到确认。但是考虑到目前实体经济回报率较低，未来继续放水可能会使资金最终流向房地产市场，加大房地产市场泡沫程度，推高系统性金融风险发生的概率，因此严控房价上涨依然势在必行。

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在2014-2015年经济下行压力下，央行6次降息5次降准进行放水，带来一线城市房价的快速上涨。深圳市商品房成交均价由2014年的2.5万/平方米大幅上涨至2016年的5.4万/平方米，随后持续在高位波动。高昂的房价造成了生产要素成本上升，对深圳实体经济的发展带来极大不利影响，华为、中兴等企业将其生产基地搬迁出深圳。在此背景下，深圳市政府出台新政对楼市进行调控的目的不言而喻，同时也契合了7月31号中央政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨”的要求。

三、短期楼市调控依然保持高压态势，房地产市场发展长效机制仍待继续构建

2018年上半年以来住建部就房地产调控问题相继约谈西安、海口、三亚、长春等12个城市负责人，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，7月31日中央政治局会议对房地产调控要求也由原来的“坚决遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”，表明中央政府对楼市调控依然保持高压态势。深圳本身执行的调控政策限购等均比较严格，本次作为一线城市中首个全面升级限售的城市，对市场预期影响较大，并有可能带来一波新的楼市调控潮。

长期来看，惟有加快研究建立适应市场规律的房地产市场平稳健康发展基础性制度和长效机制，才能有效降低高房价对实体经济的“挤压”。2018年8月3号，深圳市人民政府办公厅出台《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，明确到2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房各占新增住房供应总量的40%、20%、20%、20%，该政策的实施将颠覆深圳过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，被解读为深圳的“二次房改”。预计未来深圳市仍将继续构建并完善房地产市场发展的长效机制，并起到楼市调控风向标的作用，对房地产开发企业而言较为利空。