2023老旧小区改造可行性研究报告范文
成功案例 2023-10-27 08:34:35 中金普华产业研究院
一、研究背景和目的
城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。根据国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
本报告以某市某区某街道的一处老旧小区为研究对象，通过对该小区的现状分析、改造需求调查、改造方案设计、经济效益评估等，探讨该小区改造的可行性和必要性，为该市该区该街道的城镇老旧小区改造工作提供参考。
二、研究对象概况
该小区位于某市某区某街道，建成于1995年，占地面积约2.5公顷，共有住宅楼12栋，居民户数约800户，人口约3000人。该小区属于经济适用房类别，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，建筑高度为6层，无电梯。该小区的主要问题如下：
（1）市政配套设施不完善。该小区内部道路破损严重，部分路段存在积水现象；供水管网老化，部分楼栋存在水压不足、水质不佳等问题；排水管网堵塞，部分楼栋存在下水道反味、污水溢流等问题；供电线路老化，部分楼栋存在电压不稳、漏电等问题；通信线路混乱，部分楼栋存在信号不良、宽带不畅等问题；供气管网泄漏，部分楼栋存在安全隐患；供热管网损坏，部分楼栋存在供暖不足等问题。
（2）社区服务设施不健全。该小区缺乏必要的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、养老、托育、助餐等社会服务设施。该小区内部绿化面积少，绿化品种单一，缺乏文化休闲设施、体育健身设施等。该小区周边商业配套也不完善，缺乏便民市场、便利店等。
（3）居民居住条件差。该小区的住宅楼外立面脱落、开裂、变色等现象普遍，屋顶渗漏、外墙渗水等问题严重影响居民生活质量；部分住宅楼内部楼梯损坏、消防设施缺失、无障碍设施缺乏等问题影响居民出行安全；部分住宅楼内部存在违章搭建、私拉电线等现象影响居民生活安全；该小区无电梯，老年人、残疾人等出行不便；该小区的住宅楼节能性能差，冬季供暖不足，夏季隔热不良，居民用能成本高。
（4）居民改造意愿强烈。根据对该小区的居民进行的问卷调查，共回收有效问卷600份，其中表示希望对小区进行改造的占98%，表示愿意参与改造的占95%，表示愿意按一定比例出资改造的占85%。居民对改造的主要期待是改善市政配套设施、增加社区服务设施、提高住宅楼外观和节能性能、加装电梯等。
三、改造方案设计
根据该小区的现状分析和居民需求调查，结合城镇老旧小区改造的基本原则和工作目标，本报告拟定了如下改造方案：
（1）市政配套基础设施改造提升。对小区内部道路进行修复或重新铺设，设置雨水井、检查井等排水设施，解决积水问题；对供水管网进行更换或维修，增加水压泵站，保证供水质量和压力；对排水管网进行疏通或更换，安装防臭阀门，消除下水道反味和污水溢流问题；对供电线路进行更换或规整，增加配电箱和电表，保证供电安全和稳定；对通信线路进行规整或入地，提高通信信号质量和宽带速度；对供气管网进行检测或更换，消除泄漏隐患；对供热管网进行维修或更换，提高供热效率和覆盖率；对消防设施进行检查或更新，增加消防栓、灭火器等器材，保证消防安全；对安防设施进行更新或增设，安装监控摄像头、门禁系统等设备，提高安防水平；对生活垃圾分类设施进行更新或增设，设置垃圾桶、垃圾房等设施，推广垃圾分类理念和行为；对移动通信设施进行更新或增设，安装5G基站等设备，提高移动通信速度和覆盖率；对光纤入户设施进行更新或增设，为居民提供高速网络服务；对架空线路进行规整或入地，美化小区环境。
（2）环境及配套设施改造建设。拆除小区内部的违法建筑和影响通行的搭建物，恢复小区原有空间格局；整治小区及周边的绿化环境，增加绿化面积和品种，设置花坛、草坪、树篱等景观元素；整治小区及周边的照明环境，更换或增加路灯、景观灯等照明设备；改造或建设小区及周边的适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
（3）住宅楼外立面改造提升。对小区的住宅楼外立面进行修复或重新粉刷，消除脱落、开裂、变色等现象，提高住宅楼的美观度和耐久性；对小区的住宅楼屋顶进行防水处理，消除渗漏问题，提高住宅楼的舒适度和安全性；对小区的住宅楼外墙进行保温处理，增加外墙保温层或外墙保温板，提高住宅楼的节能性能和隔热性能；对小区的住宅楼窗户进行更换或改造，使用双层中空玻璃或中空玻璃加百叶窗等方式，提高住宅楼的隔音性能和采光性能；对小区的住宅楼阳台进行整治或封闭，消除阳台上的杂物和晾衣架等影响美观的物品，提高住宅楼的整体效果和实用性。
（4）电梯加装改造。根据居民的意愿和需求，对小区的部分或全部住宅楼进行电梯加装改造，采用内置式、外挂式、半外挂式等不同方式，根据不同楼栋的结构和空间条件，选择合适的电梯型号和位置，保证电梯的安全运行和使用效果。电梯加装改造的费用由政府、居民和物业三方共同承担，具体比例根据不同情况协商确定。
四、经济效益评估
根据相关资料 ，本报告对该小区改造方案的经济效益进行了初步评估，主要参数如下：
- 改造总投资：约1.2亿元，其中市政配套基础设施改造提升约0.3亿元，环境及配套设施改造建设约0.2亿元，住宅楼外立面改造提升约0.3亿元，电梯加装改造约0.4亿元；
- 改造总收益：约1.8亿元，其中市政配套基础设施改造提升约0.4亿元，环境及配套设施改造建设约0.3亿元，住宅楼外立面改造提升约0.6亿元，电梯加装改造约0.5亿元；
- 改造总成本：约0.6亿元，其中市政配套基础设施改造提升约0.1亿元，环境及配套设施改造建设约0.1亿元，住宅楼外立面改造提升约0.2亿元，电梯加装改造约0.2亿元；
- 改造净收益：约1.2亿元；
- 改造投资回收期：约3年；
- 改造投资回报率：约50%。
综上所述，该小区改造方案具有较高的经济效益和社会效益，可以有效提高该小区的居民生活质量和安全水平，增强该小区的市场竞争力和价值吸引力，促进该小区的社会和谐与稳定。
城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。根据国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
本报告以某市某区某街道的一处老旧小区为研究对象，通过对该小区的现状分析、改造需求调查、改造方案设计、经济效益评估等，探讨该小区改造的可行性和必要性，为该市该区该街道的城镇老旧小区改造工作提供参考。
二、研究对象概况
该小区位于某市某区某街道，建成于1995年，占地面积约2.5公顷，共有住宅楼12栋，居民户数约800户，人口约3000人。该小区属于经济适用房类别，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，建筑高度为6层，无电梯。该小区的主要问题如下：
（1）市政配套设施不完善。该小区内部道路破损严重，部分路段存在积水现象；供水管网老化，部分楼栋存在水压不足、水质不佳等问题；排水管网堵塞，部分楼栋存在下水道反味、污水溢流等问题；供电线路老化，部分楼栋存在电压不稳、漏电等问题；通信线路混乱，部分楼栋存在信号不良、宽带不畅等问题；供气管网泄漏，部分楼栋存在安全隐患；供热管网损坏，部分楼栋存在供暖不足等问题。
（2）社区服务设施不健全。该小区缺乏必要的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、养老、托育、助餐等社会服务设施。该小区内部绿化面积少，绿化品种单一，缺乏文化休闲设施、体育健身设施等。该小区周边商业配套也不完善，缺乏便民市场、便利店等。
（3）居民居住条件差。该小区的住宅楼外立面脱落、开裂、变色等现象普遍，屋顶渗漏、外墙渗水等问题严重影响居民生活质量；部分住宅楼内部楼梯损坏、消防设施缺失、无障碍设施缺乏等问题影响居民出行安全；部分住宅楼内部存在违章搭建、私拉电线等现象影响居民生活安全；该小区无电梯，老年人、残疾人等出行不便；该小区的住宅楼节能性能差，冬季供暖不足，夏季隔热不良，居民用能成本高。
（4）居民改造意愿强烈。根据对该小区的居民进行的问卷调查，共回收有效问卷600份，其中表示希望对小区进行改造的占98%，表示愿意参与改造的占95%，表示愿意按一定比例出资改造的占85%。居民对改造的主要期待是改善市政配套设施、增加社区服务设施、提高住宅楼外观和节能性能、加装电梯等。
三、改造方案设计
根据该小区的现状分析和居民需求调查，结合城镇老旧小区改造的基本原则和工作目标，本报告拟定了如下改造方案：
（1）市政配套基础设施改造提升。对小区内部道路进行修复或重新铺设，设置雨水井、检查井等排水设施，解决积水问题；对供水管网进行更换或维修，增加水压泵站，保证供水质量和压力；对排水管网进行疏通或更换，安装防臭阀门，消除下水道反味和污水溢流问题；对供电线路进行更换或规整，增加配电箱和电表，保证供电安全和稳定；对通信线路进行规整或入地，提高通信信号质量和宽带速度；对供气管网进行检测或更换，消除泄漏隐患；对供热管网进行维修或更换，提高供热效率和覆盖率；对消防设施进行检查或更新，增加消防栓、灭火器等器材，保证消防安全；对安防设施进行更新或增设，安装监控摄像头、门禁系统等设备，提高安防水平；对生活垃圾分类设施进行更新或增设，设置垃圾桶、垃圾房等设施，推广垃圾分类理念和行为；对移动通信设施进行更新或增设，安装5G基站等设备，提高移动通信速度和覆盖率；对光纤入户设施进行更新或增设，为居民提供高速网络服务；对架空线路进行规整或入地，美化小区环境。
（2）环境及配套设施改造建设。拆除小区内部的违法建筑和影响通行的搭建物，恢复小区原有空间格局；整治小区及周边的绿化环境，增加绿化面积和品种，设置花坛、草坪、树篱等景观元素；整治小区及周边的照明环境，更换或增加路灯、景观灯等照明设备；改造或建设小区及周边的适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
（3）住宅楼外立面改造提升。对小区的住宅楼外立面进行修复或重新粉刷，消除脱落、开裂、变色等现象，提高住宅楼的美观度和耐久性；对小区的住宅楼屋顶进行防水处理，消除渗漏问题，提高住宅楼的舒适度和安全性；对小区的住宅楼外墙进行保温处理，增加外墙保温层或外墙保温板，提高住宅楼的节能性能和隔热性能；对小区的住宅楼窗户进行更换或改造，使用双层中空玻璃或中空玻璃加百叶窗等方式，提高住宅楼的隔音性能和采光性能；对小区的住宅楼阳台进行整治或封闭，消除阳台上的杂物和晾衣架等影响美观的物品，提高住宅楼的整体效果和实用性。
（4）电梯加装改造。根据居民的意愿和需求，对小区的部分或全部住宅楼进行电梯加装改造，采用内置式、外挂式、半外挂式等不同方式，根据不同楼栋的结构和空间条件，选择合适的电梯型号和位置，保证电梯的安全运行和使用效果。电梯加装改造的费用由政府、居民和物业三方共同承担，具体比例根据不同情况协商确定。
四、经济效益评估
根据相关资料 ，本报告对该小区改造方案的经济效益进行了初步评估，主要参数如下：
- 改造总投资：约1.2亿元，其中市政配套基础设施改造提升约0.3亿元，环境及配套设施改造建设约0.2亿元，住宅楼外立面改造提升约0.3亿元，电梯加装改造约0.4亿元；
- 改造总收益：约1.8亿元，其中市政配套基础设施改造提升约0.4亿元，环境及配套设施改造建设约0.3亿元，住宅楼外立面改造提升约0.6亿元，电梯加装改造约0.5亿元；
- 改造总成本：约0.6亿元，其中市政配套基础设施改造提升约0.1亿元，环境及配套设施改造建设约0.1亿元，住宅楼外立面改造提升约0.2亿元，电梯加装改造约0.2亿元；
- 改造净收益：约1.2亿元；
- 改造投资回收期：约3年；
- 改造投资回报率：约50%。
综上所述，该小区改造方案具有较高的经济效益和社会效益，可以有效提高该小区的居民生活质量和安全水平，增强该小区的市场竞争力和价值吸引力，促进该小区的社会和谐与稳定。
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