“橘红”电影文化田园综合体
一、项目概况
化州市，广东省茂名市代管的县级市，位于广东省西南部，鉴江中游，北与广西北流县交界，南与广东省吴川市接壤，东与高州市和茂名市茂南区相连，西与广西陆川县及广东省廉江市毗邻。境内主要语言有粤语次方言化州话和客家语次方言涯话两种。化州是中国著名的南菜北运基地之一，有“中国化橘红之乡”的美誉。同时化州北有浮梁山，东北有龙王山，又叫来安山。北界茂名水于东北，即窦江。另一支东北陵水，源出广西北流，入境后，屈西南到合江墟，罗水亦自陆水入，合称罗江，或者陵罗水。屈东南，过州治北合鉴江，又东南流，入吴川至南海，旅游资源丰富，朝阳涌翠、夕照流金，山川秀丽、民风淳朴，处处洋溢着勃勃生机，展露着迷人的风景，是发展旅游产业不可多得的洼地。
在民俗文化民生文化方面，广东省化州市的“跳花棚”，入选第三批国家级非物质文化遗产名录，传统舞蹈项目类别，编号Ⅲ-100，不仅如此，南宋以后，由中州迁至福建的移民有不少迁来化州，木偶戏（俗称鬼仔戏）便同中州文化一道传入，历元、明、清三朝，日趋发展繁荣。至清末民初，木偶班发展为不同类型。同时粤剧（俗称“大戏”），为化州传统的剧种，历来城、乡人民所喜爱。清代中叶开始传入本市。清末和民国，市区及南安、杨梅、南盛等大圩镇都组建有业余或职业粤剧班，每于民间节日、庆典活动或农进演出。化州市话剧也是当地一代特色，县城学校多有师生演出话剧，民众称之为“文明戏”，民国27年，在抗日救亡运动的推动下，该市话剧日趋兴盛。
在物产方面，化橘红为当地独有的地域特色，所以化州市又有“橘城，橘州”之称。化州古时荒凉的地方，瘴气多，民众多患痰饮。相传有罗仙翁，怜悯民众苦困，种橘于“石龙”城内，所产橘红，消痰化饮有神效。明、清间，州人在州城建“华严庵”纪念罗仙翁，庵门楹联云：“韵事忆当年，橘树千株经手植；仙踪留此地，茅庵一所寄身栖”。明万历年间（约于1600）编纂的《高州府志》“药物”目中已有化州橘红的记载。清乾隆、道光版《化州志》对化州橘红的记述，除有传说、药效、价值、辨伪、土壤、气候、种护、采集、加工、上贡、产地及标图外，还有大量歌颂化州橘红的诗文。
在政治方面，《化州市民政局底线民生精准扶贫精准脱贫三年攻坚的实施方案》化民发〔2016〕5号扶贫工作中提出，为发挥底线民生在扶贫攻坚战中的兜底功能，加强扶贫开发政策和底线民生政策衔接，强化救助资源整合，推进精准扶贫、精准脱贫，切实保障农村贫困家庭基本生活，将强化产业扶贫作为头号发展目标，提出立足当地资源优势，充分考虑市场需求和发展前景，紧抓产业项目对接工作，进一步实施好到户产业扶持、旅游扶贫等项目的愿景。化州六王农业有限公司正是在这样宏观的产业、政策背景下选择构建化州市“橘红”电影文化产业园项目来实现这 一宏伟目标，本项目总体规划内面积5523.39亩，其中实际规划用地面积4889.47亩。带动633.92亩（高标农田）农业基地的发展，充分利用化州市合江镇闲置资源打造农业种养殖、加工贸易、电影文化、教育实践、农业乡村旅游、文化（红色、宗教）旅游、休闲旅游、各类配套设施为一体的产业园。
二、 项目规划内容
|
序号 |
项目 |
单位 |
占地面积 |
项目建设内容（建筑面积） |
|
|
1 |
A区（化橘红种植基地） |
亩 |
620.00 |
化橘红种植 |
|
|
道路 |
|||||
|
蓄水池 |
|||||
|
2 |
B区（化橘红种植基地） |
亩 |
526.00 |
化橘红种植 |
|
|
道路 |
|||||
|
蓄水池 |
|||||
|
3 |
C区（化橘红种植基地） |
亩 |
123.00 |
化橘红种植 |
|
|
道路 |
|||||
|
蓄水池 |
|||||
|
4 |
D区（农产品基地） |
亩 |
1,403.00 |
建筑面积 |
|
|
4.1 |
其中 |
庙（1） |
㎡ |
300.00 |
300.00 |
|
4.2 |
化橘红种植 |
㎡ |
233,833.31 |
233,833.31 |
|
|
4.3 |
桑蚕养殖 |
㎡ |
140,299.99 |
140,299.99 |
|
|
4.4 |
榕树茶 |
㎡ |
140,299.99 |
140,299.99 |
|
|
4.5 |
化州橙 |
㎡ |
140,299.99 |
140,299.99 |
|
|
4.6 |
道路 |
㎡ |
184,652.90 |
184,652.90 |
|
|
4.7 |
蓄水池 |
㎡ |
2,413.75 |
2,413.75 |
|
|
4.8 |
养老区域 |
㎡ |
93,233.32 |
559,399.92 |
|
|
其中 |
天然湖 |
㎡ |
18,646.66 |
18,646.66 |
|
|
公园 |
㎡ |
55,939.99 |
55,939.99 |
||
|
养老区（7栋，每栋26层） |
㎡ |
18,646.66 |
484,813.27 |
||
|
5 |
E区（影视基地） |
亩 |
862.00 |
建筑面积 |
|
|
其中 |
清朝风格 |
㎡ |
62,400.00 |
124,800.00 |
|
|
唐朝风格 |
㎡ |
46,000.00 |
92,000.00 |
||
|
宋朝风格 |
㎡ |
30,400.00 |
60,800.00 |
||
|
汉朝风格 |
㎡ |
49,200.00 |
98,400.00 |
||
|
皇宫 |
㎡ |
12,000.00 |
12,000.00 |
||
|
休闲娱乐别墅 |
㎡ |
15,000.00 |
15,000.00 |
||
|
山体风景区（含道路） |
㎡ |
359,666.61 |
359,666.61 |
||
|
6 |
F区（其它区域） |
亩 |
1,597.00 |
建筑面积 |
|
|
6.1 |
研发生产基地 |
㎡ |
100,399.90 |
210,839.78 |
|
|
其中 |
加工工厂 |
㎡ |
30,119.97 |
60,239.94 |
|
|
员工宿舍、食堂 |
㎡ |
5,019.99 |
30,119.97 |
||
|
物流堆放区 |
㎡ |
40,159.96 |
40,159.96 |
||
|
研发楼 |
㎡ |
5,019.99 |
60,239.94 |
||
|
道路 |
㎡ |
15,059.98 |
15,059.98 |
||
|
绿化 |
㎡ |
5,019.99 |
5,019.99 |
||
|
6.2 |
农家乐 |
㎡ |
311,373.30 |
342,510.63 |
|
|
其中 |
种植区（高标农田） |
㎡ |
280,235.97 |
280,235.97 |
|
|
农家乐田园（36栋） |
㎡ |
31,137.33 |
62,274.66 |
||
|
6.3 |
酒店 |
㎡ |
108,146.56 |
486,659.51 |
|
|
其中 |
酒店 |
㎡ |
27,036.64 |
324,439.68 |
|
|
停车场 |
㎡ |
64,887.94 |
64,887.94 |
||
|
会议餐饮娱乐服务区 |
㎡ |
16,221.98 |
97,331.90 |
||
|
6.4 |
训练拓展基地 |
㎡ |
52,539.95 |
58,939.95 |
|
|
其中 |
基地训练区 |
㎡ |
50,139.95 |
50,139.95 |
|
|
住宿体验区 |
㎡ |
800.00 |
4,000.00 |
||
|
办公区 |
㎡ |
800.00 |
2,400.00 |
||
|
学习区 |
㎡ |
800.00 |
2,400.00 |
||
|
6.5 |
红色文化区 |
㎡ |
44,599.96 |
44,599.96 |
|
|
其中 |
大舞台 |
㎡ |
17,839.98 |
17,839.98 |
|
|
座椅配套 |
㎡ |
13,379.99 |
13,379.99 |
||
|
红色宣传广场 |
㎡ |
13,379.99 |
13,379.99 |
||
|
6.6 |
人才招揽中心 |
㎡ |
26,819.97 |
268,199.73 |
|
|
其中 |
A栋 |
㎡ |
5,363.99 |
85,823.91 |
|
|
B栋 |
㎡ |
5,363.99 |
85,823.91 |
||
|
C栋 |
㎡ |
5,363.99 |
85,823.91 |
||
|
辅助设施 |
㎡ |
6,704.99 |
6,704.99 |
||
|
绿化 |
㎡ |
4,023.00 |
4,023.00 |
||
|
6.7 |
马场、养殖基地 |
㎡ |
20,179.98 |
20,179.98 |
|
|
6.8 |
养老地产 |
㎡ |
19,999.98 |
319,999.68 |
|
|
6.9 |
其他景观（庙两座、水池、道路等辅助设施） |
㎡ |
380,606.96 |
380,606.96 |
|
|
7 |
G区（高端农业休闲区） |
亩 |
392.00 |
建筑面积 |
|
|
其中 |
种植体验（高标农田） |
㎡ |
111,239.89 |
111,239.89 |
|
|
高端农家乐休闲 |
㎡ |
6,000.00 |
12,000.00 |
||
|
道路 |
㎡ |
31,360.00 |
31,360.00 |
||
|
走地鸡等农业养殖区 |
㎡ |
112,733.42 |
112,733.42 |
||
|
8 |
总面积 |
亩 |
5,523.00 |
||
三、项目主要经济指标
项目总投资估算为324,633.48万元；
其中：固定资产投资304,633.48万元（设备购置、土建工程等）；
流动资金20,000.00万元。
|
序号 |
项目 |
合计 |
占总投资比例 |
|
1 |
固定资产投资 |
304,633.48 |
93.84% |
|
其中 |
工程建筑费 |
245,857.77 |
75.73% |
|
设备购置费 |
18,135.98 |
5.59% |
|
|
其他费用 |
40,639.72 |
12.52% |
|
|
2 |
流动资金 |
20,000.00 |
6.16% |
|
3 |
总投资 |
324,633.48 |
100.00% |
项目建成后，未来十年内经济指标参见下表：
|
序号 |
主要指标名称 |
主要指标值 |
单位 |
||
|
1 |
规模指标 |
占地规模 |
5523.39 |
亩 |
|
|
2 |
总建筑面积（含道路、绿化、围墙等） |
5,410,035.82 |
㎡ |
||
|
3 |
投资规模 |
324,633.48 |
万元 |
||
|
4 |
年均纳增值税以及附加 |
自营 |
6,745.21 |
万元 |
|
|
5 |
年均纳所得税 |
自营 |
8,060.93 |
万元 |
|
|
6 |
定员 |
180 |
人 |
||
|
7 |
消耗指标 |
运营期三大可变成本 |
财务费用 |
0.00 |
万元 |
|
8 |
管理费 |
2,064.26 |
万元 |
||
|
9 |
销售费 |
4,128.53 |
万元 |
||
|
10 |
--- |
--- |
|||
|
11 |
电力 |
1,302.68 |
万kwh |
||
|
12 |
水 |
326.63 |
万m³ |
||
|
13 |
财务指标 |
年均营业收入(10年平均） |
68,808.83 |
万元 |
|
|
14 |
年均总成本费用(10年平均） |
29,819.90 |
万元 |
||
|
15 |
年均经营成本(10年平均） |
18,984.55 |
万元 |
||
|
16 |
利润(10年平均） |
||||
|
17 |
年均利润总额(10年平均） |
32,243.72 |
万元 |
||
|
18 |
年均净利润(10年平均） |
24,182.79 |
万元 |
||
|
19 |
年上缴税金(10年平均） |
||||
|
20 |
年上缴附加税(10年平均） |
722.70 |
万元 |
||
|
21 |
年均上缴增值税（10年平均） |
6,022.51 |
万元 |
||
|
22 |
年均上缴所得税(10年平均） |
8,060.93 |
万元 |
||
|
23 |
利润率 |
||||
|
24 |
销售利润率 |
46.86% |
% |
||
|
25 |
销售净利率 |
35.14% |
% |
||
|
26 |
财务内部收益率(税后） |
10.95% |
% |
||
|
28 |
投资回收期 |
||||
|
29 |
静态投资回收期 （税后） |
9.04 |
年 |
||
|
31 |
动态投资回收期 （税后） |
9.87 |
年 |
||
|
33 |
财务净现值（税后） |
78,421.81 |
万元 |
||
|
35 |
投资利润率 |
9.93% |
% |
||
|
36 |
投资利税率 |
12.01% |
% |
||
|
37 |
盈亏平衡点 |
35.21% |
% |
||
|
38 |
项目总投资 |
总投资额 |
324,633.48 |
万元 |
|
|
39 |
固定资产 |
304,633.48 |
万元 |
||
|
40 |
流动资产 |
20,000.00 |
万元 |
||
|
41 |
利息支出 |
十年还本付息 |
0.00 |
万元 |
|
四、项目部分区域渲染图
五 目录
前言 9
第一章总论 12
1.1 项目概况 12
1.1.1 项目名称 12
1.1.2 项目承办单位 12
1.1.3 项目建设方案及内容 12
1、 项目发展定位 12
2、项目建设内容概述 12
1.1.4 项目经济效益规模 15
1.1.5 项目投资估算和资金筹措 16
1、项目总投资估算 16
2、资金筹措方案 16
1.1.6项目拟建地址 16
1.1.7 建设性质 17
1.1.8 建设工期 17
1.2 项目主要建设经济指标 17
1.3报告编制依据和研究范围 19
1.3.1研究范围与误差控制 19
1.3.2项目指导思想 20
1.4可行性研究报告编制原则 21
1.5 承办单位基本情况 22
1.6可行性研究结论 22
第二章项目的必要性与可行性 24
2.1 项目发起理念与初衷 24
2.1.1 产业整合建设背景 24
2.1.2 化州市合江镇“橘红”电影文化特色小镇建设背景 26
2.2项目的必要性 28
2.2.1 项目的建设有利于解决化州橘红产业发展瓶颈的系列诟病 28
2.2.2 项目的建设有利于促进项目地经济发展 29
2.2.3项目的建设有利于丰富化州市人民军事文化生活，提高全民素质 30
2.2.4 项目的建设有利于解决周边乡村的贫困问题 30
2.2.5项目的建设有利于解决合江镇发展局限的问题 31
2.2.6项目的建设有利于提高政府公众形象 32
2.3项目的可行性因素 33
2.3.1 国家政策层面的大力支持具备可行性因素 33
2.3.2项目模式具备可行性因素 33
2.3.3项目财务指标具备可行性因素 34
第三章市场需求与案例分析 36
3.1 市场需求分析 36
3.1.1 广东及珠江三角洲将成为旅游休闲转型先发区 36
3.1.2 休闲度假成为消费升级的基本特征 36
3.1.3 休闲旅游度假成为新富阶层的生活方式 37
3.2 目标客源市场分析 37
3.2.1 旅游度假客户和橘红商旅人员 37
3.2.2 第二居所的度假市场 38
3.2.3 商务会议旅游 38
3.2.4 商务培训市场 39
3.2.5 一二三级目标客源市场 39
3.3类似项目经典案例分析 40
3.3.1无锡田园东方 40
3.3.2 多利成都农庄 40
3.3.3.蓝城农庄小镇 41
3.3.4嘉年华乐园 41
3.3.5农业迪士尼 41
3.4 世界经典案例与借鉴之处 42
3.4.1台湾 42
3.4.2韩国 43
3.4.3日本 44
3.4.4美国 45
3.4.5德国 46
第四章项目规划内区域规模与运营模式介绍 48
4.1 化州市合江镇“橘红”电影文化特色小镇项目模式分析 48
4.1.1项目规划原则 48
4.1.2服务特色 49
4.1.3空间布局 49
4.2 项目空间布局 50
4.2.1 景区大门综合服务中心 50
4.2.2 农业种植吸引核（ABC区域） 51
1、空间布局 51
2、年产规模 54
4.2.3 综合农业吸引核（D区） 55
2、年产规模 58
4.2.4 影视基地 58
4.2.5 初、深加工区域 63
4.2.6 休闲农家乐采摘区 65
4.2.7 酒店 68
4.2.8 训练拓展基地 69
4.2.9 红色文化区 74
4.2.10 人才招揽中心 76
4.2.11 高端农业休闲区 77
4.2.12 其他区域 78
4.3 精准扶贫社会效益分析 82
4.3.1 养殖区（开心农牧场）经济效益带动 82
4.3.2 农家乐（高标农田） 83
4.3.3 精准扶贫带动分析 83
第五章项目建设条件与选址分析 84
5.1 选址原则 84
5.2 建设条件分析 84
5.2.1地理位置 84
5.2.2自然条件 85
5.2.3 项目用地类别及基本情况 86
5.2.4 其它建设条件 87
第六章建设内容和规模 90
6.1确定方案的依据和原则 90
6.2 项目总体规划方案 90
6.2.1策划构思 90
6.1.2策划重点和定位 91
6.1.3 具体辅助型设计 91
6.2项目主体建筑工程 92
6.3公用及辅助工程 94
6.3.1给排水工程 94
6.3.2变配电工程 95
6.3.3动力照明及防雷工程 96
6.3.4消防工程 96
第七章环境影响评价 98
7.1环境评价依据及执行标准 98
7.2 项目建设与运营过程对环境的影响 98
7.2.1项目建设期 98
1、环境空气影响分析 99
2、水环境影响分析 99
3、声环境影响分析 99
4、固体废弃物环境影响分析 100
7.2.2项目运营期 100
1、环境空气影响分析 100
2、水环境影响分析 100
3、声环境影响分析 100
4、固体废弃物环境影响分析 100
7.3环境保护措施及治理方案 101
7.3.1项目施工期环保措施 101
1、废气及扬尘污染控制环保措施 101
2、污水环保措施 101
3、噪声环保措施 102
4、固体废弃物环保措施 102
7.3.2运营期环境保护措施 103
1、大气污染环保措施 103
2、污水处理环保措施 103
3、噪声污染环保措施 103
7.4环境影响评价结论 103
第八章劳动安全卫生与消防 104
8.1危害因素和危害程度分析 104
8.1.1施工作业 104
8.1.2用电设备 104
8.1.3室内空气质量 104
8.2安全措施方案 104
8.3消防设施 105
8.3.1消防用水 105
8.3.2消防设备 106
8.3.3消防用电 106
第九章循环经济与节能节水措施 107
9.1编制依据 107
9.2设计原则和基本要求 107
9.2.1绿色设计原则 107
9.2.2资源最佳利用原则 107
9.2.3能源消耗最小原则 107
9.2.4零污染原则 108
9.2.5技术先进原则 108
9.2.6加强控制管理，节约能源 108
9.3绿色建筑设计措施 108
9.3.1给排水 108
9.3.2电气 108
9.4节能措施 109
9.4.1采取新的节能技术和新工艺 110
9.4.2公用工程节能措施 110
1、供电专业节能措施 110
2、热水系统节能措施 110
9.4.3建筑节能措施 110
9.4.4其他节能措施 110
9.5节水方案 111
9.5.1雨水利用方案 111
9.5.2节水措施 111
第十章项目招标 113
10.1 项目建设模式 113
10.2 项目组织机构及职责 113
10.3 项目投资管理 114
10.4 质量管理 114
10.5 工程进度管理 115
10.6 合同管理 115
10.7 协调管理与拆迁工作 116
10.7.1 协调管理 116
10.7.2 拆迁方案 116
10.8 安全和文明施工 117
10.9 资金管理 117
10.10项目招标 117
1、招标范围 117
2、招标工作机构人员组成 117
10.2项目实施进度计划 118
第十一章投资估算与资金筹措 120
11.1投资估算范围依据 120
11.1.1 投资估算范围 120
11.1.2 投资估算参考范围 120
11.2总投资估算 120
11.2.1建设投资估算 120
11.2.2项目总投资 121
11.3项目筹措方式与资金使用 121
11.3.1 资金筹措方式 121
11.3.2资金使用 121
第十二章财务分析 122
12.1基础数据与参数选取 122
12.2 编制依据 123
12.3收入测算 123
12.3.1农产品营业收入 123
12.3.2 项目地产产业收入 124
12.3.3 旅游收入费用 124
12.3.4项目收入合计 125
12.4销售税金及附加 125
12.5 成本核算 125
12.5.1 外购原料以及动力 125
12.5.2 固定资产折旧与无形资产摊销 125
12.5.3人员工资福利 125
12.5.4修理费 126
12.5.5财务费 126
12.5.6管理费用 126
12.5.7销售费用 126
12.5.8 成本总计 126
12.6 利润核算 126
12.7财务评价分析 127
12.7.1盈利能力分析 127
12.7.2财务内部收益率 128
12.7.3财务净现值FNPV 129
12.7.4项目投资回收期Pt 129
12.7.5总投资收益率（ROI） 129
12.8财务生存能力分析 130
12.9 不确定性分析 130
12.9.1 敏感性分析 130
12.9.2盈亏平衡分析 131
12.9评价结论 131
第十三章效益分析 132
13.1区域经济效益分析 132
13.2社会效益分析 132
1、社会影响分析 132
2、社会风险分析 133
第十四章 风险分析 134
14.1项目主要风险因素识别 134
14.2防范和降低风险对策 134
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