西宁大通县向化乡田园综合体项目规划案例

一、项目概况

本项目总体规划内面积2,243.96亩，充分利用向化乡闲置资源打造教育实践、农业乡村旅游、文化旅游、休闲旅游、各类配套设施为一体的田园综合体。向化乡田园综合体·教育学习实践基地项目的发展目标是：以现有2,243.96亩闲置土地，依托当地的旅游资源，通过建设教育实践、文化旅游、农业乡村旅游、休闲旅游、各类配套设施等区域，实现一个可行的、务实的、落地的田园综合体项目。项目在运营过程中将各行业积极融入其中，各部门齐抓共管，全城居民共同参与，充分利用目的地全部的吸引物要素，为前来旅游的游客提供全过程、全时空的体验产品，从而全面地满足游客的全方位体验需求。项目将不再停留在旅游人次的增长上，而是旅游质量的提升，追求的是旅游对人们生活品质提升的意义，追求的是旅游在人们新财富革命中的价值，通过资源利用、政策引导和政府扶持，最终达到精准扶贫、全民参与、全产业链互惠共赢的宏伟目标。

二、项目发展定位

以向化乡特有的生态环境、传统农业、闲置资源等要素为基础，以拟建项目一期的教育基地依托，将二、三期农业、生态、文化、创意、景观、休闲等要素进行有机融合，打造了融特色亲子游、农业观光、文化创意体验、军事文化展示、科普教育、健康休闲娱乐等功能于一体的田园综合体。

三、项目拟建地址

项目拟建地址为：青海省西宁市大通回族土族自治县向化乡下滩、达头村

四、功能与模块分析

空间布局：

一心：景区大门综合服务中心

两核：

1、花海吸引核

2、园林景观吸引核

两带动：

1、下滩村、达头村居住发展带

2、将军沟与蓝雀山婚纱摄影发展带

四区：

1、休闲区：高尔夫、马场、垂钓休闲区;

2、文化艺术区：稻草文化、皮影、手工艺、农村风俗、生活体验区;

3、农田实践区：开心农牧场、大鹏采摘区;

4、教育实践区：军事、教学实践、CS户外拓展。

1、教育基地

教育基地占地面积52.91亩(35,273.51㎡)，其中：改造闲置下滩学校占地面积15.56亩，新建军事教育区占地面积36.95亩，位于向化乡田园综合体·教育学习实践基地区域参见下图所示

2、教学实践区

充分利用下滩学校内闲置土地741.68平方，建设全国各大名校介绍区

3、军事教育区

新建军事教育区占地面积36.95亩(24,663.46㎡)，基地内可同时容纳数百人就餐和训练，是极具特色的军事拓展体验基地，同时军事展厅可以为孩子普及中国的军事知识与爱国精神

4、CS户外拓展训练

训练区规划占地面积90.81亩(60,540.30㎡)

5、稻草文化

稻草文化区占地面积60.27亩(40,180.20㎡)

6、文化艺术区

文化艺术区占地面积101.94亩(67,960.34㎡)

区域主要为当地村民提供场地、载体，让村民融合、参与整个项目的运营与利益结合中，实现互惠共赢、精准扶贫。

7、大棚采摘区

大棚采摘区占地面积77.82亩，以每0.5亩为单位分配130个大棚种植区域，运营模式为承包方式，给予村民，项目方提供种子与技术，游客可定制、采摘、购买区域内种植产品。

8、花海区吸引核

为游客提供不一样的体验，项目规划花海占地面积173.73亩(1158,20.58㎡)，主要种植耐寒类花卉(如：合欢 黄山栾树 法桐 青桐 大叶女贞 深山含笑 红花等)

9、园林景观吸引核介绍

园林景观步行区占地面积262.13亩(174,754.21㎡)，区域内含：

1、漂流区;

2、别墅区;

3、园林景观步行观赏区

10、休闲区介绍

1、垂钓区介绍

垂钓区占地面积60.64亩(40,426.87㎡)

2、马场介绍

马场占地面积315.83亩(210,554.39㎡)，马场以审美体验、运动体验为主题，具有养生、运动、休闲体验品味的功能和快乐，提供给在快节奏工作中的人放松的地方，增添被高楼大厦包裹外的乐趣，人们有效地将人文要素融入马场。马上在向化乡田园综合体·教育学习实践基地实现的是进一步拓展项目功能、整合资源，把传统农业发展为融生产、生活、生态，运动、娱乐为一体具有一定特色的田园综合体。

3、高尔夫

高尔夫球场占地面积823.34亩，内含占地面积8000㎡一层建筑一栋，道路两侧均搭建蒙古包(60个)，游客可选择在蒙古包内住宿

4、景区大门综合服务中心

农业休闲观光市场主要提供以休闲、观光度假项目为核心的休闲度假产品。休闲度假产品的主要功能是观光功能和度假休憩功能。

五 目录

前言 9

第一章 总论 11

1.1 项目概况 11

1.1.1 项目名称 11

1.1.2 项目承办单位 11

1.1.3 项目建设方案及内容 11

1、 项目发展定位 11

2、项目建设内容概述 11

1.1.4 项目经济效益规模 12

1.1.5 项目投资估算和资金筹措 13

1、项目总投资估算 13

2、资金筹措方案 14

1.1.6项目拟建地址 14

1.1.7 建设性质 14

1.1.8 建设工期 14

1、项目建设周期 14

2、项目三期各项指标 15

1.2 项目主要建设经济指标 16

1.3报告编制依据和研究范围 18

1.3.1研究范围与误差控制 18

1.3.2项目指导思想 19

1.4可行性研究报告编制原则 20

1.5 承办单位基本情况 21

1.6可行性研究结论 21

第二章 项目的必要性与可行性 23

2.1 项目发起理念与初衷 23

2.1.1 教育实践基地建设背景 23

2.1.2 田园综合体建设背景 23

2.2项目的必要性 25

2.2.1 项目的建设有利于满足西宁市与大通县人民群众日益增长军事文化需求的需要 25

2.2.2项目的建设有利于丰富西宁市与大通县人民军事文化生活，提高全民素质 26

2.2.3 项目的建设有利于解决下滩、达头村的贫困问题 26

2.2.4项目的建设有利于解决向化乡发展局限的问题 27

2.2.5项目的建设有利于提高政府公众形象 28

2.3项目的可行性因素 28

2.3.1 国家政策层面的大力支持具备可行性因素 28

2.3.2项目模式具备可行性因素 29

2.3.3项目财务指标具备可行性因素 30

第三章 国内外案例 31

3.1 教育实践基地案例分析 31

3.1.1深圳市新长征军事拓展基地 31

3.1.2 田田教育培训基地 31

3.1.3江西国防军事夏令 32

3.2田园综合体经典案例分析 33

3.2.1国内田园综合体案例概括分析 33

1、无锡田园东方 33

2、多利成都农庄 34

3、蓝城农庄小镇 34

4、嘉年华乐园 34

5、农业迪士尼 35

3.2.2 与项目相识案例详细分析 35

1、服务特色 36

2、产品组成 36

3、客群分析 37

4、运营与盈利模式 38

第四章 项目规划内区域规模与功能介绍 39

4.1 向化乡田园综合体·教育学习实践基地项目模式分析 39

4.1.1项目规划原则 39

4.1.2服务特色 40

4.1.3空间布局 40

4.2 项目一期空间布局 41

4.2.1教育基地规模介绍 41

4.2.3教学实践区 42

1、下滩学校改造内容规模 43

2、下滩学校改造内容功能 43

3、下滩学校新建内容与功能 44

4.2.4 国防军事教育区 45

1、军事教育区内容规模 45

2、军事教育区功能 46

4.2.5 CS户外拓展训练 48

4.2.6将军沟与蓝雀山婚纱摄影发展带 51

4.3 项目二期空间布局 51

4.3.1稻草文化 52

4.3.2文化艺术区 53

4.3.3开心农牧场 55

4.3.4大棚采摘区 56

4.3.5 下滩村、达头村居住发展带 58

4.4 项目三期介绍 59

4.4.1花海区吸引核介绍 60

4.4.2园林景观吸引核介绍 61

1、园林景观大道 62

2、别墅区 63

3、漂流区 65

4.4.3休闲区介绍 66

1、垂钓区介绍 66

2、马场介绍 68

3、高尔夫 70

4.4.4景区大门综合服务中心 71

4.5 精准扶贫社会效益 72

第五章 项目建设条件与选址分析 74

5.1 选址原则 74

5.2 建设条件分析 74

5.2.1地理位置 74

5.2.2自然条件 75

5.2.3 项目用地类别及基本情况 76

5.2.4 其它建设条件 77

第六章建设内容和规模 78

6.1确定方案的依据和原则 78

6.2 项目总体规划方案 78

6.2.1策划构思 78

6.1.2策划重点和定位 79

6.1.3 具体辅助型设计 79

6.2项目主体建筑工程 80

6.3公用及辅助工程 81

6.3.1给排水工程 81

6.3.2变配电工程 82

6.3.3动力照明及防雷工程 83

6.3.4消防工程 83

第七章环境影响评价 84

7.1环境评价依据及执行标准 84

7.2 项目建设与运营过程对环境的影响 84

7.2.1项目建设期 84

1、环境空气影响分析 85

2、水环境影响分析 85

3、声环境影响分析 85

4、固体废弃物环境影响分析 86

7.2.2项目运营期 86

1、环境空气影响分析 86

2、水环境影响分析 86

3、声环境影响分析 86

4、固体废弃物环境影响分析 86

7.3环境保护措施及治理方案 87

7.3.1项目施工期环保措施 87

1、废气及扬尘污染控制环保措施 87

2、污水环保措施 87

3、噪声环保措施 88

4、固体废弃物环保措施 88

7.3.2运营期环境保护措施 89

1、大气污染环保措施 89

2、污水处理环保措施 89

3、噪声污染环保措施 89

7.4环境影响评价结论 89

第八章劳动安全卫生与消防 90

8.1危害因素和危害程度分析 90

8.1.1施工作业 90

8.1.2用电设备 90

8.1.3室内空气质量 90

8.2安全措施方案 90

8.3消防设施 91

8.3.1消防用水 91

8.3.2消防设备 92

8.3.3消防用电 92

第九章循环经济与节能节水措施 93

9.1编制依据 93

9.2设计原则和基本要求 93

9.2.1绿色设计原则 93

9.2.2资源最佳利用原则 93

9.2.3能源消耗最小原则 93

9.2.4零污染原则 94

9.2.5技术先进原则 94

9.2.6加强控制管理，节约能源 94

9.3绿色建筑设计措施 94

9.3.1给排水 94

9.3.2电气 94

9.4节能措施 95

9.4.1采取新的节能技术和新工艺 96

9.4.2公用工程节能措施 96

1、供电专业节能措施 96

2、热水系统节能措施 96

9.4.3建筑节能措施 96

9.4.4其他节能措施 96

9.5节水方案 97

9.5.1雨水利用方案 97

9.5.2节水措施 97

第十章项目招标 99

10.1 项目建设模式 99

10.2 项目组织机构及职责 99

10.3 项目投资管理 100

10.4 质量管理 100

10.5 工程进度管理 101

10.6 合同管理 101

10.7 协调管理 102

10.8 安全和文明施工 102

10.9 资金管理 102

10.10项目招标 102

1、招标范围 102

2、招标工作机构人员组成 103

10.2项目实施进度计划 103

第十一章投资估算与资金筹措 106

11.1投资估算范围依据 106

11.1.1 投资估算范围 106

11.1.2 投资估算参考范围 106

11.2总投资估算 106

11.2.1建设投资估算 106

11.2.2项目总投资 107

1、一期投资 107

2、二期投资 108

3、项目三期投资 108

11.3项目筹措方式与资金使用 109

11.3.1 资金筹措方式 109

11.3.2资金使用 109

第十二章财务分析 110

12.1基础数据与参数选取 110

12.2 编制依据 111

12.3收入测算 111

12.3.1项目一期营业收入 111

12.3.2项目二期营业收入 112

12.3.3项目三期营业收入 112

12.3.4项目收入合计 112

12.4销售税金及附加 113

12.5 成本核算 113

12.5.1 外购原料以及动力 113

12.5.2 固定资产折旧与无形资产摊销 113

12.5.3人员工资福利 113

12.5.4修理费 113

12.5.5财务费 114

12.5.6管理费用 114

12.5.7销售费用 114

12.5.8 成本总计 114

12.6 利润核算 114

12.7财务评价分析 114

12.7.1盈利能力分析 114

12.7.2财务内部收益率 116

12.7.3财务净现值FNPV 116

12.7.4项目投资回收期Pt 117

12.7.5总投资收益率(ROI) 117

12.8财务生存能力分析 117

12.9 不确定性分析 118

12.9.1 敏感性分析 118

12.9.2盈亏平衡分析 119

12.9评价结论 119

第十三章效益分析 120

13.1区域经济效益分析 120

13.2社会效益分析 120

1、社会影响分析 120

2、社会风险分析 121

第十四章　风险分析 122

14.1项目主要风险因素识别 122

14.2防范和降低风险对策 122