塘厦成功将连片土地改造成为较具规模的城市综合体

作为东莞东南临深片区的重镇，塘厦镇近年发展迅速，也不可避免地遇到了土地瓶颈问题。如何进行“三旧”改造、盘活土地资源，成为塘厦镇近期来的重点工作。为了更好统筹规划利用社区地块，该镇出台了《塘厦土地统筹开发收益分配暂行办法》，初步建立了“规划、开发、招商、服务、分利”五统筹的土地利用机制。此后，塘厦成功将连片土地改造成为较具规模的城市综合体。

一、统筹集体用地 开发高新产业园

近年来，塘厦镇承接了深圳许多高端产业转移，土地资源瓶颈成了亟待解决的问题。于是，该镇出台了《塘厦镇土地统筹开发收益分配暂行办法》，初步建立了“统筹规划、统筹开发、统筹招商、统筹服务、统筹分利”的土地利用机制，鼓励社区将集体用地交由政府统筹，土地开发出让后，按照土地规划用途实施收益分配。

为此，塘厦镇建立了城市更新改造资源库。全面梳理塘厦现有“三旧”改造资源，尤其是可以用于连片改造的资源，积极开展权籍地籍调查，主动摸清这些“三旧”改造资源的状况。通过梳理，建立了城市更新改造资源库，资源库合计30个 “工改工”项目和15个 “工改商”项目，在此基础上，塘厦镇在这45个资源库中筛选了7个 “工改工”项目和4个 “工改商”项目作为塘厦镇城市更新改造的重点推进项目。

目前，塘厦镇“三旧”改造项目已获市政府改造方案批复项目11宗，均为工改商、工改居项目，总投入约66亿元，占塘厦镇居住、商住、商业标图建库比例面积9.27%，其中4宗项目已完成竣工建设。

二、招商与城市更新相结合

有了筑巢之地，少不了要引进“金凤凰”，塘厦镇将招商引资与城市更新改造结合推进。去年，该镇集中签约13宗重点项目，其中昕旺创智谷电子产业基地和石潭埔高科技产业新城“工改工”连片改造是塘厦镇“三旧”改造“工改工”连片改造重点项目，预计两个项目改造后，固定资产总投资650亿元，能容纳250多家科技企业。

据悉，今年一季度，塘厦镇新引进重大项目4宗，总用地面积约432亩，计划固定资产总投资54.28亿元、年产值115.8亿元、年税收贡献5.7亿元。分别为艾瑞科热能设备生产项目、新秀新材料生产项目、硅谷动力科技研发总部项目、硅谷动力智能制造中心项目。

据悉以上四个项目都已提交申请增补为年市重大预备项目，其中硅谷动力科技研发总部项目、硅谷动力智能制造中心项目无建设用地指标。

另外，塘厦镇还与多个意向项目正在洽谈中，如保利集团莆心湖创智汇项目、庆丰智能汽车研发中心项目、发斯特公司增资扩产项目、鸿展光电项目等。

三、旧改蝶变东莞样本

1、石潭埔变成科技产业新城

塘厦石潭埔科技产业新城项目，拟改造面积约2430亩，总建筑面积约646万平方米，预计年产值700亿元，税收贡献不低于每年50亿元，将打造成以研发及生产机器人、电子设备、智能装备、健康医疗设备等生产智造为主，集总部办公、酒店会议、商务公寓为配套的复合型高兴科技产业园。

首期项目投资300亿元，改造面积约1155亩，规划工业用地521亩，预计年产值400亿元，税收贡献不低于每年25亿元，引进200家以上国家高新技术企业，计划于2019年动工建设。

2、林村要建新能源汽车科技产业基地

塘厦林村新能源汽车科技产业项目，拟改造面积约56万平方米，位于林村社区，项目计划固定资产总投资110亿元，年产值235亿元，税收贡献不低于每年21亿元，将建设成为智能电动汽车研发及生产基地，含电动汽车及零部件技术研发、整车及零部件生产、自动驾驶智能系统开发、总部及运营平台四大功能组团，引进上下游企业约150家。“旧改”范围由两块用地组成，现状用途多为工业厂房和自建房，配套设施低端、整体形象较差。

3、田心村改造成城市综合体

塘厦田心村连片旧村旧厂综合改造项目，拟改造面积约58.62万平方米，项目计划固定资产总投资100亿元，年营业额183亿元，税收贡献不低于每年11.03亿元。

将引进智能制造、装备制造行业龙头企业约35家，并凝聚上下游企业、金融、现代服务业及配套商业约2000家，打造成高品位的城市综合体。

中金普华产业研究院观点：在“三旧”改造过程中，塘厦镇将盘活未按时开发利用及私人土地资源，发掘更多的具有潜力进行连片改造的社区。并引进高度集约发展的高新科技园区，重点引进以科技为引领，以工业实业为支撑，项目资源丰富、运营经验足、平台服务质量优、高度集约发展的科技园区，为当地引入更多的优质科技型实体企业提供载体平台。