医疗养老院项目可行性研究报告

项目总占地面积666670㎡（1000亩）

其中：一期666670㎡
由于项目二期距今落地时间比较长，所以可行性研究报告只针对一期项目做出详细分析，待到一期项目建成达产后，再对二期项目进行主要阐述（二期项目在一期建成达产后，一年内启动实施），以下一期项目统称为“项目”
项目用地性质为：
1、养老养生用地占地面积533408㎡
2、住宅酒店用地占地面积8000㎡

3、医疗康复用地占地面积125262㎡

1.1.4建设规模
1.1.4.1项目指标汇总    
项目总占地面积666670㎡，总建筑面积261800㎡，主要建筑共26栋，其中：
1,、行政办公建筑占地面积2000㎡，建筑面积10000㎡。
2、生活辅助型建筑占地面积7000㎡，建筑面积48000㎡。
项目总划分五个区域：
①行政办公区域：占地面积2000㎡，建筑面积10000㎡。
②酒店住宅区域：占地面积3000㎡，建筑面积15000㎡。
③医疗保健区域：占地面积18000㎡，建筑面积150000㎡。
④健身室内外活动区域：占地面积6000㎡，建筑面积7000㎡。
⑤员工宿舍区域：占地面积5000㎡，建筑面积40000㎡
⑥养老院区域：占地面积632670㎡，建筑面积45800㎡
总建设指标如下图：

1.1.4.2行政办公区域明细
行政办公区占地面积行政办公建筑占地面积2000㎡，建筑面积10000㎡。建筑内容：
一栋办公大楼建筑占地面积2000㎡，建筑面积10000㎡，五层。
1.1.4.3酒店住宅区域明细
酒店住宅区占地面积3000㎡，建筑面积15000㎡。建筑内容：
1-2层为会议（培训）中心占地面积3000㎡，建筑面积6000㎡。两层
3-5层为宾馆占地面积3000㎡，建筑面积9000㎡，三层
1.1.4.4医疗保健区域明细
医疗保健区域占地面积18000㎡，建筑面积150000㎡。建筑内容：
1、一栋住院大楼：占地面积12000㎡，建筑面积120000㎡，十层。
2、一栋门诊部：占地面积3000㎡，建筑面积15000㎡，五层
3、一栋综合大楼：占地面积3000㎡，建筑面积15000㎡，五层
各项指标如下表：

1.1.4.5健身室内外活动区域明细
健身室内外活动区域占地面积6000㎡，建筑面积7000㎡。建筑内容：
1、活动室：占地面积1000㎡，建筑面积2000㎡
2、活动广场：占地面积5000㎡，建筑面积5000㎡
各项指标如下表

1.1.4.6员工宿舍楼区域明细
员工宿舍区域：占地面积5000㎡，建筑面积40000㎡，建筑内容：
员工宿舍：占地面积5000㎡，建筑面积40000㎡ ，8层。
1.1.4.7养老院区域明细
养老院区域占地面积632670㎡，建筑面积45800㎡，建筑内容：
1、棋牌室：占地面积1000㎡，建筑面积2000㎡，2层。
2、小型影院：占地面积1600㎡，建筑面积1600㎡，两栋。
3、茶室：占地面积1000㎡，建筑面积2000㎡，2层。
4、禅房：占地面积5000㎡，建筑面积5000㎡。
5、教堂：占地面积2000㎡，建筑面积4000㎡，2层。
6、老人宿舍：占地面积3000㎡，建筑面积31200㎡，3层。总计12栋。
各种指标如下表

1.1.5项目规模
项目建设后实现；每年实际年销售额16928.00万元（十年平均）。每年给政府纳税5260.21万元（含所得税），详细核算参见附件：项目十年期营业收入一览表。
1.1.6投资估算和资金筹措
1.1.6.1投资估算
项目总投资：25492.78万元
其中：固定资产投资24347.70万元（设备购置、土建工程等）
流动资金：1145.08万元（第一年的运营周转成本，周转次数4次）

1.1.6.2资金筹措
项目资金均由企业自筹解决
1.1.7建设地址
贞丰县者相镇小营盘山往东北方向沿河一带（现生态园）

1.3可行性研究报告依据
1.3.1法律法规
《中华人民共和国环境保护法》2016；
《中华人民共和国城市规划法》2016；
1.3.2 有关政策性依据文件
《投资项目可行性研究指南》；
国家计委、建设部颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行办法》；
国家计委、建设部颁发《建设项目经济评价方法和参数》；
《国务院投资体制改革决定》；
贵州省现行工程建设材料价格
《贵州省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
《建设项目经济评价方法与参数》；
《民用建筑设计通则》GB50352-2005;
承办方的委托书及其提供的有关资料
《鼓励进口技术和产品目录》
《产业结构调整指导目录（2014年本）》；
《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》（中发【2000】13号）；
《中华人民共和国老年人权益保障法》（主席令72号）；
《中国老龄事业发展“十三五”规划》；
《关于加强基层老龄工作的意见》（全国老龄委发【2006】2号）；
《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发【2006】6号)
《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发【2000】19号）；
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发【2007】7号）；
《贵州省老龄事业发展“十三五”规划》；
《贵州省民政事业发展第十三个五年规划》；
《贵州省社会养老服务体系建设规划》(2011—2020年)》（豫政办[2012]75号）；
《相者镇建设总体规划》(2010—2030)》；
《贵州省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》(豫政【2011】80号)；
《贵州省社会办养老服务机构管理暂行办法》（豫民【2012】1号）；
《贵州省社会养老服务机构服务质量基本规范》；
《贵州省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（豫政文 【2014】24号）；
18、《老年人社会福利机构基本规范》；
19、《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；
20、委托单位提供的基本资料。
相关的行业规范和标准
1.4可行性研究范围
本可行性研究报告主要针对项目建设、养老功能进行主要分析研究，通过对XXXXXXXX的建设背景、市场前景、建设规模、工程技术方案、环境保节能、安全卫生以及招投标等方面进行研究，提出可行的方案，并在此基础上对项目投资进行估算及技术经济分析；对项目的经济指标做出初步分析。主要包括以下几方面：
1、项目建设的背景及必要性
2、项目建设条件及可行性分析
3、项目建设内容、规模和工程技术方案
4、投资估算和资金筹措
5、项目财务评价
1.5可行性研究报告编制原则
(1)可研报告的编制范围、编制深度等满足有关规定要求；项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
(2)根据《民用建筑设计通则》GB50352-2005的规定确定项目建设标准和规模。
(3)严格执行国家计委关于政府投资项目建设标准和节约建设用地、节能、节材要求。
(4)结合当地实际情况，统筹考虑地方经济承受能力和实际需要，坚持实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重，建设规模适当的原则。
(5)对建设区域的交通、消防、给排水、供电、人防、环保及室外工程等方面进行了综合考虑。
 (6)项目总体布局合理、功能齐全，符合今后的工作需要。另外，在建设过程中不会对周围环境和居民产生过大的影响。

（7）采用的技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、基本无三废排放、产品质量好、安全卫生。
（8）以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。
（9）通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。
1.6承办单位 略
1.7可行性研究结论
相者医疗养老项目符合国家与当地产业结构调整政策的鼓励类项目范围，项目具备先进的医疗设备以及优秀的护理人员，拥有老年人养老的市场。项目满负荷正式试运营后每年可实现销售额16968.00万元（平均十年），每年给政府交纳税收约5260.21万元（含所得税）；有利的促进当地经济的发展，并符合开发区投资标准与产值税收标准。同时能解决大量人员就业，社会效益显著。项目不仅是必要的，也是可行的。
总结：
1、项目所属行业养老医疗行业，运营生产中基本无污染、能耗低、是开发区产业结构调整政策的鼓励项目范围中的产业
2、项目总投资25492.78万元，符合当地投资标准；
3、项目运营目满负荷达产后，可实现年销售收入16968.00万元，年利税5260.21万元；符合当地产值税收标准；
4、目工程建设中，将严格执行国家相关文件、政策，符合当地建设规划指标。
1.8项目结论：
我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1: 2: 4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。养老已成为社会化问题，社会养老负担也会越来越沉重，完善社会保障体系更加迫切，老人的赡养、护理问题也日益突出。科学规划、合理配置地建设养老院刻不容缓，这是老年人的需要，社会的心声。该项目建设也符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2014年本）》中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。
相者养老院的建设符合国家产业政策和区域性经济规划，适合当地经济发展要求。项目建成后能促进养老行业的发展，满足日益增长的老年群体对养老服务的需求，将为相者养老院事业提供巨大的支持，通过提供保健、护理、膳宿、休闲、娱乐等多层次、多角度的养老服务，给广大孤寡、空巢老人安度幸福晚年提供一个规范化的生活环境，构筑起一道保护老人生命安全的屏障。同时，项目实施后，将极大地促进相者镇养老事业社会化的方向发展，能促进区域经济发展，有助于社会的稳定和尊老爱老风气的形成。项目建成后，将新增40个就业岗位，为缓解当地的就业压力做出贡献。同时，有助于节约子女照顾老人的时间，分担子女压力，释放劳动力。

因此，该项目有巨大的社会效益，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。

第二章项目的背景与建设的必要性
2.1项目建设的背景
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能，半失能老人数量剧增等态势。根据2010年第六次人口普查数据显示，我国60岁以上老年人口已达到1.78亿，占总人口的13.26%；比较2000年第五次人口普查相比，60岁以上人口占比上升了接近3个百分点，加强社会养老服务体系的建设可谓迫在眉睫。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。截止2010年底，全国各类收养性养老机构已达3.99万个，养老床位达315万张，比1999年增长了2倍，但是与现在潜在需要相比，我国社会养老服务体系建设人处于起步阶段，还远远不能满足新形式，新任务和新需求。
《中国老龄事业发展报告（2013）》蓝皮书指出，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比2011年增加891万，占总人口的14.30％。
与世界发达国家相比，我国人口老龄化具有以下特征。
一是老年人口规模巨大。《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出：从2001年到2100年，中国人口老龄化发展趋势将经历快速老龄化、加速老龄化和稳定的重度老龄化三个阶段，21世纪的中国是一个不可逆转的老龄社会。中国60岁及以上老年人2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3-4亿的规模。
二是老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，中国只用27年就完成了这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。
三是地区发展不平衡。中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。
四是城乡倒置显著。发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。目前，农村的老龄化水平高于城镇1.24个百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。
五是女性老年人口数量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。
六是老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。
目前，某某老年人口开始进入快速增长期，全市60周岁及以上老年人口达到138.6万，占全市总人口的14%，也就是说7个人当中就有一位老年人。
某项目将逐步建立健全与老龄化进程相适应，以“居家养老为基础、社区服务为依托和机构养老为支撑”体现城乡不同特点的社会养老服务体系，完善政府、社会、家庭和个人相结合的社会养老保障体系。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目的建设有利于提高老年人生活质量
1977年美国罗切斯特大学医学院精神病学和内科教授O.L.Engel提出生活-心理-社会医学模式以来，心理健康越来越收到医学界的重视，只有良好的心理状态和社会活动能力，生活质量才能得到真正的提高。
在《全国城乡失能老人状况研究报告》中提及，城乡完全是能老年人常常感到孤独的比例分别达到了41.1%和50.9%。城乡完全失能老年人具有中度以上抑郁症状的比例分别达到45.9%。特别是中、重度完全失能老年人的心理抑郁状况则更为严重。如何避免养老院成为孤岛’营造良好的生活范围，是改善入住老人生活状态的重要环节。
某项目在医疗、养老的基础上开设了健身娱乐中心，室内室外运动娱乐场所等休闲设施可以有效的拓展老年人的活动范畴、娱乐身心、提高生活质量。度假酒店的开设为家属周末探访提供了便利条件，与家人团聚是老人心灵慰藉的最好途径。
2.2.2项目有利于贞丰县养老机构服务水平的提高
目前XX市各级各类的养老机构主要以政府办福利院和乡村敬老院为主，由于医疗诊治、专业护理、康复管理等方面配套不足、大多只能收住生活能自理的老人。某医疗倡导的“医+养”模式的引入，可以从市场根本上引导、激励养老机构的改革和完善，扩充养老服务内涵、提升服务质量，最终带动各级各类养老机构自身的改造。
2.2.3项目建设将促进者相镇的社会和经济发展
某项目达产后，随着直接与间接为项目服务的人员的增加，能提高当地老龄人的生活质量，并且提供更多的就业机会，对缓解社会就业压力起到很好的促进作用，解决老年人老年生活。该项目达产后平均年纳税9172.94万元（含所得税），能增加地方政府税收，项目具有良好的经济效益，可以很好的促进者相镇的经济发展。
2.2.3符合国家经济社会发展规划和行业规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出：“以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构。”“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。”
《中国老龄事业发展“十三五”规划》指出：“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张”，“政府引导与社会参与相结合。按照社会主义市场经济的要求，积极发展老龄服务业。加强政策指导、资金支持、市场培育和监督管理，发挥市场机制在资源配置上的基础性作用，充分调动社会各方面力量积极参与老龄事业发展。”“家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。”
《中华人民共和国老年人权益保障法》中明确规定：国家和社会应当采取措施，健全对老年人的社会保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及参与社会发展的条件，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐；各级人民政府应当将老年事业纳入国民经济和社会发展计划，逐步增加对老年事业的投入，并鼓励社会各方面投入，使老年事业与经济、社会协调发展。国务院和省、自治区、直辖市人民政府采取组织措施，协调有关部门做好老年人权益保障工作，具体机构由国务院和省、自治区、直辖市人民政府规定；全社会应当广泛开展敬老、养老宣传教育活动，树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚。青少年组织、学校和幼儿园应当对青少年和儿童进行敬老、养老的道德教育和维护老年人合法权益的法制教育。提倡义务为老年人服务。
《贞丰县人民政府关于加快某某市养老服务业发展的意见》中指出：积极推进养老服务机构建设。对非公办和公办养老服务机构在服务准入、监督管理、政策扶持等方面一视同仁，逐步形成多层次、多样化的养老服务机构发展格局。促进养老服务机构规模化、品牌化、网络化经营，推动形成一批设施条件完善、拥有知名品牌、具有较强竞争力的大型养老服务机构。从2010年开始，我市养老机构每年新增床位不低于2000张，其中：2010年市政府投资新建一所300张床位的老年公寓，市福彩公益金和市财政共同投资新建一个综合性老年服务中心。2010年合计新增床位20000张以上，到2020年，总床位数由目前的13000张发展到33000张以上，实现每1000名老人拥有23张以上养老床位，基本满足老年人对机构养老的需求。
该项目的建设，有利于完善当地的养老服务体系，促进养老服务业向社会化方向发展，因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于国家经济发展。
2.3项目建设可行性的总结
1、符合国民经济和社会发展十三五规划精神。
2、地方政府的大力支持是项目顺利实施的又一保证。有关部门对该项高度重视，全力支持该项目的上马建设。
3、该项目建设规模适中，技术方案可行，经济效益较好，建设条件落实，自筹资金到位，投资风险较小。
因此，从总体上看，该项目是可行的。