沈阳大东-珠宝生态园建设项目可行性研究报告

珠宝生态园建设项目

1、项目建设内容

本项目依托公司在沈阳的深厚基础，拟打造涵盖品牌运营中心、电商孵化中心和培训中心的珠宝生态园。品牌运营中心聚集国内外知名珠宝品牌，满足经销商/加盟商的一站式采购需求；电商孵化中心向新兴珠宝品牌和线上珠宝零售创业者提供孵化服务，对接全国范围的线上消费者；培训中心引进专业珠宝培训机构资源，向珠宝爱好者、珠宝从业人员提供培训服务。品牌运营中心、电商孵化中心和培训中心互相依托、有机协作。具体关系图如下所示：

（1）电商孵化中心

电商孵化中心与东北地区的新兴珠宝品牌和电商创业者合作，依托公司强大的资源整合能力和园区配套优势，以国内排名靠前的电商为主要拓展平台，为众多青年电商创业者提供高标准、低成本的电子商务培训、支持和服务平台。通过电商孵化中心，公司能够以更低成本掌握更多合作的品牌资源和销售渠道资源，带动公司产品在线上的终端销售。

（2）培训中心

培训中心拟通过与大专院校、行业内资深机构合作开设珠宝培训课程，提升东北地区珠宝从业者、爱好者和消费者在珠宝选购、鉴赏、设计方面的技能，进一步培育东北区域珠宝市场，扩大公司品牌的影响力。同时，公司可藉此引进、培养优秀人才。

（3）品牌运营中心

品牌运营中心拟与国内外珠宝设计师品牌合作，国内外珠宝设计师品牌负责品牌创意、产品设计，公司负责营销推广和代理销售。在这一合作当中，公司能够汇聚更多专业设计资源、创意化品牌资源，满足加盟商和批发商“一站式”采购的需求，同时增强珠宝生态园的协作与分工、提升整体定位。

2、项目商业模式

产业集群对专业市场具有良好的带动作用。产业集群一旦形成，集群效应随之增加，市场需求也相应地增加，进而带动入驻企业销售业绩的增长。公司作为珠宝生态园项目的主导者，在电商孵化、培训、品牌运营等领域均将实现收益的增长。

项目计划通过珠宝生态园入住的400家电商，在线上销售公司自有品牌和与生态园合作品牌的产品。项目进入运营期后，预计公司自有品牌年增加销售收入1,536万元，代理品牌年增加销售收入18,000万元。另外，培训、品牌授权、场地租赁也会带来一定的收入。同时，本项目将为公司带来设计、创意灵感和市场资源，助推公司业绩的不断增长。

3、项目实施的可行性

（1）国家产业政策支持电子商务的发展

2015年9月，国务院《关于推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型升级的意见》正式颁布，明确大力发展线上线下互动、推动实体店转型、鼓励实体店通过互联网与消费者建立全渠道、全天候互动，发展体验消费，促进商业模式创新，从而增强经济发展新动力。

（2）公司具备优秀的营销策划能力

营销活动是涉足零售领域的珠宝企业为促进商品销售所采取的不可或缺的内容。一直以来，公司十分注重各类营销活动的策划与实施，并取得了良好效果。近年来，为进一步扩大市场份额，通过各种营销方式加大了对公司品牌及产品的宣传力度。凭借优秀的营销策划能力，公司将在提升珠宝生态园品牌及产品形象上起到积极的推动作用，同时为产品销售提供了有力支持。

（3）公司具备外训的综合资源

报告期内，公司通过与包括中国地质大学（北京）珠宝学院在内的各大高校建立长期合作关系，全面培训珠宝首饰相关的知识，这一合作模式可为珠宝生态园的外训奠定良好的专业基础。

（4）公司具备良好的品牌招商基础

公司建立了一套完善的品牌招商引入体系。自珠宝产业园项目实施以来，公司以超前的品牌运营和先进的管理理念，成功吸引了以老凤祥、南洋恒信、佐卡伊、鸳鸯金楼等为代表的品牌商家入驻，有力地推动了珠宝生态园的品牌聚集效应，为后续的品牌引进积累了丰富的经验。

4、项目实施主体

本项目以萃华珠宝为实施主体。

5、项目建设概述

本项目总投资27,811万元，计划使用募集资金10,924万元，其中包括场地购置费5,268万元、装修费2,869万元和设备购置费2,787万元，铺底流动资金1,086万元通过自有资金筹集。

6、项目选址、立项及环评情况

项目地址位于于沈阳市大东区滂江街32号。截至本报告公告之日，萃华珠宝已与沈阳虹峰房地产开发有限公司签署《商品房买卖意向协议》并已按《商品房买卖合同》约定向沈阳虹峰房地产开发有限公司支付了全部购房款项。目前该项购买房产事宜尚待房产开发商沈阳虹峰房地产开发有限公司取得项目工程竣工验收备案后办理房屋所有权登记。

珠宝生态园建设项目系购买已建成的商业房产从事包括电商孵化、培训、品牌运营等商业经营活动，不涉及生产加工，不属于按照《国务院关于投资体制改革的决定》和《企业投资项目核准和备案管理办法》需要进行核准或者备案的“投资建设的固定资产投资项目”，无须向有关部门申请核准或备案。

珠宝生态园建设项目系购买已建成的商业房产从事商业经营活动，该商业房产已经在建设时取得了沈阳市环境保护局于2010年4月8日出具的《关于沈阳长峰房地产开发有限公司龙之梦亚太中心商务酒店及裙房项目环境影响报告书的批复》（沈环保审字[2010]49号），因该项目系购买房产进行商业活动，包括品牌运营、黄金饰品批发、电商孵化和培训等，该购置房产行为不涉及建设施工，根据环保相关法律法规规定，无需重新办理环评备案或审批手续。

7、项目投资收益测算

本项目预计总投资27,811万元，其中计划使用募集资金10,924万元，建设期2年。项目完成后将直接带动珠宝生态园的整体珠宝销量，进一步强化东北地区珠宝贸易集散中心的地位，也有助于进一步提升公司的经营业绩。

本项目预计内部收益率（含建设期，税后）为14.89%，投资回收期（含建设期，税后）7.19年，项目投资回报较好。