中国济南城市综合体项目可行性研究报告

项目概况 
一、地理位置 
项目场址位于济南市市中区，四至为：东至阳光新路，西至兴济 河，南至卧龙路，北至刘长山路。交通十分便利，地理位置极为优越。 
二、建设规模 

济南欧亚大观商都·城市综合体项目总用地面积为4.6公顷，规划用地面积27163平方米，总建筑面积255330平方米。其中地上建筑面积190140平方米，主要建设商业、餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能；地下建筑面积65190平方米，主要建设地下车库和其他附属用房等。项目同时进行场区道路和绿化建设。 

三、项目投入总资金 
初步估算，项目总投资为142800万元，其中：建筑安装工程费用93300万元、其他费用42700万元、基本预备费6800万元。 
四、资金来源 
项目开发建设所需资金142800万元，拟通过以下方式筹集解决： 
1、建设单位自筹资金99960万元； 

2、建设单位自有资金解决投入42840万元，作为项目资本金。

承办单位概况 
济南欧亚大观园房地产开发有限公司（以下简称“欧亚大观园房地产公司”）成立于2011年8月11日，企业法人王玉芹，注册资本1800万元，注册地址位于济南市市中区经五路51号六楼。主要经营范围包括房地产开发经营、物业管理服务、水暖安装工程、建筑装饰工程等。欧亚大观园房地产公司是济南欧亚大观园有限公司的子公司。济南欧亚大观园有限公司成立于2009年4月27日，企业法人王玉芹。注册资本12000万元，注册地址位于济南市市中区二七办事处陈庄大街。主要经营范围包括预包装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）的批发、零售（有效期至2014年7月19日）以及批发、零售：日用品，百货，纺织品，服装，鞋帽，五金交电，家具，计算机及其其配件，家用电器，工艺美术品；黄金饰品的零售；柜台出租；房地产开发、物业管理等。济南欧亚大观园有限公司自成立以来，首先清理大观园相关企业历史债务，并妥善安置职工，在此基础上扩大经营，提高经济效益，振兴了老字号企业，并促进其快速发展。 

建设规模 
济南欧亚大观商都·城市综合体项目总用地面积为4.6公顷，规划用地面积27163平方米，总建筑面积255330平方米，具体包括： 
一、地上建筑面积190140平方米，其中地上1-6层主要为餐饮、娱乐、休闲、购物、商业等功能，7-20层主要为公寓和写字间等； 
二、地下建筑面积65190平方米，分地下三层，主要建设地下车库和其他附属用房等。 
项目同时进行场区道路硬化和绿化建设。 

区位优势分析 
济南市是环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、黄河三角洲经济圈等三大经济圈的交接处和互通中枢，是南北必经之路，目前，济南向东有济青高速公路，向南、向北有京福高速公路、京沪高速公路，向西有济聊高速公路，绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南。济南已形成了以绕城高速公路为核心的高等级公路网络，并在全国率先实现了省会城市与各市政府驻地全部由高速公路连接,济南作为全省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。随着济荷高速、济莱高速、绕城高速大北环等重点工程项目的建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力进一步提高。

项目市场需求分析 
经济的发展，都市节奏的加快，人们日益丰富的物质文化需求，为城市综合体的发展提供了需求；城市客群物质基础的提高，为城市综合体的出现提供了市场；开发商城市开发模式和经营管理模式的日益成熟，为城市综合体的开发提供了可能性。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物；城市综合体快速涌现是城市化高速发展，人们物质文化水平需求快速提高的表现，也是房地产开发模式进入了新阶段的体现，标志着房地产开发在经历了住宅地产和商业地产的时代后，进入了一种崭新的地产开发模式——城市综合体建筑模式。城市综合体可以为人们提供一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间，让人们充分享受高效率的生活和工作。迎合这种发展趋势，济南作为我国人口较多的城市——山东省省会中心，需要大量与城市规模匹配的城市综合体的出现。