深圳写字楼项目银行贷款可行性研究报告

1.1.4 项目建设规模及内容

1、更新单元范围

本次更新单元范围面积为 7053.8 ㎡。

2、拆除用地范围

拆除用地范围与更新单元范围一致，用地面积 7053.8 ㎡，用地属于公司的完整宗地范围(宗地号 T805-0003)。

3、开发建设用地面积

本次规划在已批法定图则地块划分基础上，扣除城市公共利益用地后，确定本次规划的开发建设用地面积为 5883.8 ㎡(其中 946.1 ㎡为协议出让给实施的用地面积，该部分用地对应的建筑面积按照相关规定补缴地价)。

4、公共利益用地面积

本项目拆除用地面积 7053.8 ㎡，根据该地区已批法定图则的相关要求，拆除范围内需落实公园绿地 304.2 ㎡，道路用地 865.8 ㎡，合计需贡献的公共利益用地为 1170.0㎡。本次规划按法定图则的要求完全落实。土地贡献率为16.6%。

2.3.1 地方政策大力扶持支撑项目可行

1、深圳市通过改革创新促进产业转型升级

牢固树立创新发展、深圳质量的理念，更加突出规划统筹，推进空间规划与产业规划有机衔接，实现城市空间布局和功能结构优化;更加突出有扶有控、有保有压，以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置，限制、淘汰落后产能;更加突出节约集约，加大土地利用强度，促进优 质要素资源向产业基地和园区集聚，提高空间资源综合利用效益; 更加突出改革创新，着力在土地整备、二次开发利用、产业用地用房供给等方面取得新突破，释放产业发展空间，促进产业转型升级，以更少的空间资源消耗支撑更长时期、更高质量的产业发展。

2、深圳加快实施城市更新

2009 年 11 月，《深圳市城市更新办法》出台，目标是进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约和集约利用，促进经济和社会的可持续发展。办法规定了综合整治、功能改变和拆除重建等三类具体措施，为城市更新和产业转型升级提供了政策依据。

2012 年 1 月，《深圳市城市更新办法实施细则》出台，以推进实施《深圳市城市更新办法》，规划城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制。

2012 年 8 月，市政府召开了第五届六十三次常务会议，审议并原则通过《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，措施中在加快城市更新历史用地处置、完善城市更新地价政策、强化城市更新实施管理等方面提出了一系列具体措施。

2015 年 8 月，深圳市规土委发布《城市更新单元规划审批操作规则》，明确了城市更新单元规划的审批职能分工，旨在规范流程、提高效率。

2016 年 11 月，深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划》，提出了“优化更新结构、提倡有机更新、加大配套及保障性住房供应”的理念。

2017 年 1 月，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》强调：大幅提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例，鼓励轨道站点周边、符合条件的现状旧工业区调整规划功能用于建设人才住房、保障性住房。

本项目的建设是贯彻落实深圳市城市更新政策的重要表现。项目发展具备一定的制度支撑，面临良好的政策环境。

3、深圳市制定产业转型升级目标

当前，深圳正处于加快转变经济发展方式的关键时期，进一步创新土地利用方式，挖掘土地资源潜力，优化空间资源配置。保障重点产业发展的空间需求，是推进土地管理制度改革，提升土地节约集约利用水平的内在要求;是加快产业转型升级，构建以“高新软优”为特征的现代产业体系的迫切需要;是增强城市发展后劲，加快建设现代化国际化先进城市的必然选择，对打造科学发展的“深圳质量”，努力实现有质量的稳定增长、可持续的全面发展，具有重大意义。

本项目片区产业转型升级，发展互联网产业，提升土地利用价值，符合整个深圳发展战略，面临良好地发展机遇。

2.3.2 经济效益显著支撑项目可行

项目建设将为深圳市优化产业结构，创造就业机会、增加财政税收、活跃带动区域经济的发展发挥积极作用。项目总建筑面积约 3.53 万平方米，均为产业研发用房，除了产业链核心企业引入，如香港丽达集团有限公司等，以及产业配套电子商务平台，将引进中小民营企业 100 多家，将形成研发型高新技术产业基地和中小民营科技企业集群。

经预测，项目全部建成运营后，将聚集 100 多家中小型企业、3 家以上总部企业，创造 2 万个就业岗位，实现园区营业收入 25 亿元/年，总税收贡献 1.2 亿元/年，成为南山区高新技术产业的创新高地，进一步巩固和加强深圳市在互联网产业领域的领先位置，加强深港青年创新合作。

项目鸟瞰图效果图

3.2.1 地理环境

(1)位置境域

南山区位于广东省深圳市中西部，地理坐标北纬22°24′～22°39′、东经113°47′～114°01′，行政区域东起车公庙与福田区相邻，西至南头安乐村、赤尾村与宝安区毗连，北靠羊台山与宝安区、龙华区接壤，南临蛇口港、大铲岛和内伶仃岛与香港元朗相望。东距汕头272.8公里，东南隔海距香港元朗5.5公里，东北距惠州61.6公里，西北距东莞61.3公里，西距广州102.4公里，西南距珠海、澳门59.1公里。

(2)地形地貌

南山区地处珠江口东岸，依山傍海，地势北高南低，平地、台地、山丘相间，从北向南可分为北部山丘盆地区、中部低丘台地区和南部孤丘平地区三级地形，由北向南逐级下降。

南山区主要山峰北有羊台山，海拔587米，中部有塘朗山，海拔430米，南有大南山，海拔336米。大部分为山前坡状台地，台面已微丘陵化，平缓的岗地相间分布;台地面积占40%，丘陵山地占30%，平地占20%，其余为滩涂水面。

南山区土壤以花岗岩风化土层为主，岩性为含石英砂粒的硬质粘土;谷地为风化土层，上覆1～4米厚的冲积和洪积松散砂性土，局部夹有砂层透镜体;沿海湾一带为滨海平原，地势较平坦，岩性为淤泥和砂层，因河流冲积和海相沉积而成，厚度一般10～15米，其下为基岩风化土层。

南山区境内有南头半岛，分为北部和东南部平原地区以及西南部大南山等山丘，两个地形小区面积约各占半岛面积一半。南头半岛南端从前海到后海有5个海湾，分别为月亮湾、妈湾、赤湾、蛇口港、东角头港。珠江口中有内伶仃岛、大铲岛、小铲岛、洲岛等一系列岛屿。