中国广西·文莱一带一路香料种植基地与贸易深加工运营中心项目可行性研究报告案例

项目背景

广西位于北纬20°54′～26°23′，地处亚热带，天然香料生产具有得天独厚的自然条件，中国广西面积240100平方公里，东西跨7个经度，南北跨6个纬度，境内大体可分为北热带常绿季雨林带，南亚热带季风常绿阔叶林带和中亚热带常绿阔叶林带，气温冬暖夏长，雨量充沛，在茂密的森林中和开阔的盆地里，生长着90余科600多种天然香料作物，八角、桂皮是其中的特优产品。广西是国际市场天然香料供应的重要地区，其中肉桂规模种植面积5.7万公顷,年产肉桂皮6万吨以上;肉桂皮出口和肉桂油的加工出口量均占中国总量的60%以上，同时广西也是世界八角生产基地，年产量为30万吨以上。

广西地处中国-东盟自由贸易区的中心位置，面向东盟市场，是我国唯一与东盟既有陆地接壤又有海上通道的省区，也是我国进入东盟最便捷的通道。同时，广西也是天然香料资源大省，排名全国第一。

汶莱位于加里曼丹岛的东北部，与广西在地理上接近，海岸线161公里，汶莱地处东南亚中心位置，是传统的穆斯林国家，是理想的清真食品、香料贸易加工和进出口的中心，同时汶莱高度重视农业加工业的发展，具有很强的地理优势和资源优势。

在此基础上，广西瑞安物流(集团)有限公司与汶莱达成合作意向，充分发挥双方的资源互补性、技术与人才互补性和经济发展水平和市场互补性，本着互惠互利原则，在香料贸易加工，清真食品包装加工，清真食品贸易方面开展广泛合作，共同致力于两国的农产品与农产品加工业发展和对外贸易，通过一系列举措，分阶段达成建成瑞安文莱全球清真食品、香料贸易运营中心、香料农产品物流基地一体化建设，让中国广西，汶莱的香料产品、清真食品产品走向世界。

作为广西省发源地地之一的贵港市，政府明确提出了“高起点、大手笔、 现代化”的发展方针，而贵港市拥有良好的物流基础和完备的香料原产品流通业发展基础，交通便利，是不可多得价值洼地。

广西瑞安物流(集团)有限公司与文莱财政部下属的SDC战略发展基金正是在这样宏观的产业背景下选择构建瑞安文莱香料加工与贸易运营中心及产业园项目来实现这一宏伟目标。本项目规划占地面积1002.8亩，其中文莱贸易运营中心占地面积约19.8亩;产业园A区占地面积约683.00亩;产业园区B区占地面积约300亩：项目总建筑面积 736,333.68平方米，将规划打造世界具有影响力的香精香料产品园区汇聚和贸易中心，园区提供物流配送、生活娱乐、报关报税、信息、仓促、市政服务等一站式服务基地于一体，功能分区包括运营中心(含办公写字楼、接待酒店、住宅、商贸等)、仓储区、物流卸货区、生活区、办税服务区、交易区等功能区域。

瑞安文莱香料加工产业园区及文莱贸易运营中心项目的发展目标是：以现有1,002.80亩土地为龙头和核心区域，借力广西粗加工农业，通过广西八角、桂肉天然优势资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个真正的、可行的、具有规模效益的国际一流、世界领先的农业大宗交易产业园贸易项目。

项目承办单位

广西瑞安物流(集团)有限公司;

文莱财政部下属的Strategic Development Capital Fund战略发展基金。

项目工程资金筹措方案

项目资金均由文莱财政部下属的SDC战略发展基金与瑞安集团合资兴建，出资比例：瑞安集团：51%，SDC战略发展基金：49%。

项目总征地面积

本项目规划占地面积约1002.8亩(668532.66㎡)，其中瑞安文莱香料加工与贸易运营中心占地面积约19.80亩(13,200.66㎡);瑞安文莱香料加工与贸易产业园A区占地面积约683亩(455332.88㎡);瑞安文莱香料加工与贸易产业园B区占地面积约300亩(199999.8㎡)。主体构建物总建筑面积736,333.68㎡。

政策具备可行性

中文两国自古以来就有密切的人文、贸易往来，近年来双边经贸合作快速发展。2013年4月，汶莱苏丹返华，两国元首同意建立中文战略合作关系，进一步提升经贸合作水平，进一步加强在农业、食品、水产养殖、清真食品等领域的交流与合作。2013年10月，国务院总理李克强访问汶莱，两国发表联合声明，决定进一步深化两国关系，并一致同意加强海上合作，推动共同开发。

2018年11月19号上午11点左右，习近平在努洛伊曼王宫出席了文莱苏丹哈桑纳尔举行的欢迎仪式，并咨询过本项目情况，瑞安集团董事长参与汇报。

2017年9月13日，关于“习近平同文莱苏丹举行会谈两国元首共同规划两国未来合作推动中文关系在新时期取得更大发展”的报道在CCTV4报道，报道中特别提到：习近平强调，双方要保持高层交往，持续深化政治互信，继续在涉及彼此核心利益和重大关切问题上相互理解和支持。中方赞赏文方积极响应“一带一路”倡议，愿同文方一道，以共建“一带一路”为契机，本着共商共建共享原则，加强基础设施建设、能源、清真食品、农渔业、数字经济等领域合作。

哈桑纳尔表示，文莱祝贺中国国家建设取得的巨大成就，支持中方提出的“一带一路”倡议，文方愿在农业、渔业、能源、基础设施建设、清真食品、数字经济等领域加强同中方的务实合作。文方愿同中方继续保持高层交往，进一步扩大人文交流，共同维护南海和平稳定，推动东盟同中国关系不断向前发展。

会谈后，两国元首共同见证了两国“一带一路”建设、基础设施建设、卫生等领域双边合作文件的签署。马凯等参加上述活动。

2002年11月，中国-东盟领导人在柬埔寨首都金边共同签署了《中国-东盟全面经济合作框架协议》，该框架协议已于2003年7月1日开始生效，正式启动了在未来10年内建成中国-东盟自由贸易区的进程。该自由贸易区建成后，将形成一个拥有17亿消费者、近2万亿美元国内生产总值，1.2万亿美元贸易总量的经济区，将是发展中国家组成的最大的自由贸易区。广西作为连接中国与东盟各国最便捷的国际大通道，将成为中国对东盟合作的桥头堡和枢扭。中国-东盟自由贸易区的建立，必将给广西天然香料生产带来了无限的商机。

根据东盟CAFTA计划，2010年的原东盟六国的关税降到0。2015年，东盟新成员国的全部产品(除部分敏感产品以外)的关税降到0。到2018年，东盟10国所有产品的关税全部降到0。

汶莱政府鼓励外资与汶莱本地公司开展农业合作。为促进农产加工业的发展，政府计划成立贮藏和分销中心以及进出口中心，为加工业提供各种服务。

对清真产业，作为推动经济多元化战略的重要举措之一，汶莱政府近年来积极打造“汶莱清真”品牌，并将其作为首个国家清真品牌推向世界。

2009年7月，汶莱工业与初级资源部与中国香港Kerry FSDA公司联合设立Ghanim国际公司，作为“汶莱清真”专业认证企业，目前其认证领域主要为食品、药品和化妆品，认证内容除原材料供应外，还包括加工制造、包装和仓储运输等。

汶莱已成立清真产业创新中心，以促进清真认证产业发展。目前，汶莱清真产业园区包括农业科技园和生物创新走廊，正在大力招商引资。

目录 
前言 9
第一章 总论 12
1.1 项目概况 12
1.1.1 项目名称 12
1.1.2 项目承办单位 12
1.1.3 项目总征地面积 12
1瑞安文莱香料加工与贸易运营中心 12
2瑞安文莱香料加工与贸易产业园A区 13
3瑞安文莱香料加工与贸易产业园B区 14
1.1.4 项目产品规模 15
1.1.5 项目投资估算和资金筹措 16
1.1.5.1项目总投资估算 16
1.1.5.2项目工程资金筹措方案 16
1.1.6项目拟建地址 16
1瑞安文莱香料加工与贸易运营中心 16
2瑞安文莱香料加工与贸易产业园A区 17
3瑞安文莱香料加工与贸易产业园B区 17
1.1.7 建设性质 18
1.1.8 建设工期 18
1.2  项目主要建设经济指标 18
1.3.可行性研究依据 20
1.3.1法律法规 20
1.3.2 有关政策性依据文件 20
1.4项目建议范围 20
1.5项目建议书编制原则 21
1.6 承办单位基本情况 21
1.6.1公司基本情况 21
1.6.2主要执行人员介绍 22
1.6.3公司发展情况 23
1.7可行性研究结论 24
第二章 项目投资建设背景与必要性 26
2.1 项目拟建背景 26
2.2 项目建设的必要性 28
2.2.1 项目的建设有利于贵港市成为一个完善的现代农业流通体系 28
2.2.2 有利于实现贵港市的香料产业升级和转型，提升贵港市的整体形象 29
2.2.3 项目的建设有利与推动广西省、贵港市香料产业的大力发展 31
2.3 项目建设的可行性 33
2.3.1 原物料获取渠道具备可行性 33
2.3.2市场货源具备可行性 33
2.3.3政策具备可行性 33
2.3.4品牌与销售渠道具备可行性 34
2.4项目建设运营的建议 35
第三章   项目行业市场分析 37
3.1  天然香料市场分析 37
3.1.1 中国天然香料宏观市场总结 37
3.1.2 中国天然香精香料市场前景分析 38
3.1.3 广西在中国天然香料市场发展现状 39
3.1.4东盟天然香料市场分析 40
3.1.5  全球穆斯林国家（人口）清真食品消费市场分析 41
3.1.6 全球穆斯林国家（人口）天然香精、香料市场分析 43
3.1.7 全球八角、桂皮销量数据统计 44
3.2 项目竞争力分析 45
3.2.1 供应商的还价能力 46
3.2.2新进入者的威胁 46
第四章  项目建设功能与规模介绍 47
4.1瑞安文莱香料加工与贸易运营中心功能介绍 47
4.1.1广西美瑞新达办公楼总部 47
4.1.2 国际大酒店 48
4.1.3商业住宅区 48
4.1.4沿街式商办底层建筑 48
4.2瑞安文莱香料加工与贸易产业园A区基地功能介绍 48
4.2.1 产业园A区仓储货物区规模介绍 49
4.2.2 产业园A区卸货物流区规模介绍 50
4.2.3 产业园A区员工宿舍区与汽车之家规模介绍 51
4.3瑞安文莱香料加工与贸易产业园B区基地功能介绍 52
4.3.1产业园B区生产加工区规模介绍 53
4.3.2 产业园B区仓储物流区规模介绍 53
4.3.3产业园B区无水港保税楼规模介绍 54
4.3.4产业园B区海关报税大楼规模介绍 55
4.3.5 产业园B区生活配套商业楼规模介绍 56
4.4 价格定位分析 57
4.4.1 项目定位方法 58
4.4.2 瑞安文莱香料加工与贸易运营中心 59
4.4.3 产业园A区 59
4.4.4 产业园B区 59
4.5 项目整合第三方租赁企业收入 60
4.6 项目自营收入 60
第五章 项目建设条件与选址分析 63
5.1 选址原则 63
5.2 建设条件分析 63
5.2.1地理位置 63
5.1.2自然条件 64
5.1.3 项目用地类别及基本情况 66
5.1.4 其它建设条件 67
第六章建设内容和规模 69
6.1确定方案的依据和原则 69
6.2 项目总体规划方案 69
6.2.1 理念设计 69
6.2.2策划重点和定位 70
6.2.3 具体辅助型设计 71
6.3 项目建筑方案 72
6.3.1设计依据 72
6.3.2建筑规模 73
6.3.3设计构思 73
6.3.4建筑特征 73
6.3.5建筑智能化 74
6.4结构设计方案 74
6.4.1设计依据 74
6.4.2钢筋混凝土与玻璃幕墙建筑结构设计 75
6.5抗震设计方案 75
6.6公用及辅助工程 77
6.6.1给排水工程 77
6.6.2变配电工程 77
6.6.3动力照明及防雷工程 78
6.6.4消防工程 79
6.6.5通风及空调系统 79
1设计依据 79
2设计方案 79
6.6.6智能化系统工程 80
6.6.7 楼宇设备智能综合管理系统 81
6.6.8火灾报警及消防控制系统 84
6.6.9电梯工程 84
6.6.10室外管网等配套工程 84
第七章环境影响评价  85
7.1环境评价依据及执行标准 85
7.2场址环境现状 85
7.3 项目建设与运营过程对环境的影响 85
7.3.1项目建设期 85
1、环境空气影响分析 85
2、水环境影响分析 86
3、声环境影响分析 86
4、固体废弃物环境影响分析 86
7.3.2项目运营期 87
1、环境空气影响分析 87
2、水环境影响分析 87
3、声环境影响分析 87
4、固体废弃物环境影响分析 87
7.4环境保护措施及治理方案 88
7.4.1项目施工期环保措施 88
1、废气及扬尘污染控制环保措施 88
2、污水环保措施 88
3、噪声环保措施 89
4、固体废弃物环保措施 89
7.4.2运营期环境保护措施 90
1、大气污染环保措施 90
2、污水处理环保措施 90
3、噪声污染环保措施 90
4、固体废弃物环保措施 90
7.5环境影响评价结论 91
第八章劳动安全卫生与消防 92
8.1危害因素和危害程度分析 92
8.1.1施工作业 92
8.1.2用电设备 92
8.1.3电磁辐射 92
8.1.4室内空气质量 92
8.2安全措施方案 93
8.3消防设施 93
8.3.1消防用水 94
8.3.2消防设备 94
8.3.3消防用电 94
第九章循环经济与节能节水措施 95
9.1编制依据 95
9.2设计原则和基本要求 95
9.2.1绿色设计原则 95
9.2.2资源最佳利用原则 95
9.2.3能源消耗最小原则 95
9.2.4零污染原则 96
9.2.5技术先进原则 96
9.2.6加强控制管理，节约能源 96
9.3绿色建筑设计措施 96
1、规划 96
2、建筑 97
3、结构 97
4、给排水 98
5、通风与空气调节 98
6、电气 98
7、景观 99
9.4节能措施 100
9.4.1采取新的节能技术和新工艺 100
9.4.2公用工程节能措施 100
9.4.3建筑节能措施 101
9.4.4其他节能措施 101
9.5节水方案 101
9.5.1雨水利用方案 101
9.5.2节水措施 102
第十章 组织机构与人力资源配置 103
10.1 项目组织机构 103
1、办公室 104
2、财务部 104
3、基地企业服务部 104
4、基地安全事务部 104
5、基地工程管理部 105
6、基地餐饮管理部 105
7、香料粗加工生产部 105
10.2人力资源配置 105
第十一章项目招标 107
11.1项目招标 107
1、招标范围 107
2、招标工作机构人员组成 107
11.2项目实施进度计划 108
第十二章投资估算与资金筹措 109
12.1投资估算范围依据 109
12.1.1 投资估算范围 109
12.1.2 投资估算参考范围 109
12.2总投资估算 109
12.2.1建设投资估算 109
①文莱贸易运营中心建设投资估算 109
②贵港物流园区基地建设投资估算 112
③项目固定资产总投资 116
12.2.2项目总投资 116
12.3项目筹措方式 117
第十三章财务分析 118
13.1基础数据与参数选取 118
13.2 编制依据 119
13.3收入测算 119
13.4销售税金及附加 119
13.5 成本核算 119
13.6财务评价分析 121
13.6.1盈利能力分析 121
13.6.2利润核算 123
13.6.3项目盈利能力 123
13.7财务生存能力分析 123
13.8 不确定性分析 124
13.8.1 敏感性分析 124
13.8.2盈亏平衡分析 125
13.9评价结论 125
第十四章效益分析 126
14.1区域经济效益分析 126
14.2社会效益分析 126
1、社会影响分析 126
2、互适性分析 128
3、社会风险分析 129
第十五章　风险分析与建议对策 130
15.1项目主要风险因素识别 130
15.2防范和降低风险建议对策 130