物流产业园可行性研究报告

项目总投资估算为39,879.97万元;

其中：固定资产投资36,139.47万元(设备购置、土建工程等);

流动资金3,740.51万元

四、项目总规模

项目建设后，产业园区可容纳约425家企业进驻，每年可实现年销售收入12,135.90万元规模(十年平均)，项目十年期年均给政府带来税收约2,768.03万元(含所得税)。

五、项目建设前后对比

项目所在地建设前

2、办公大楼

3、电商总部

七、项目建设条件

1、地理位置

福清，隶属于福建省，县级市，由福州市代管。简称“融”，雅称玉融。位于福建省东部沿海，地处福建省海峡西岸经济区中部枢纽和省会中心城市福州南翼，素有“文献名邦”之称誉。地理坐标为北纬25°18′—25°52′，东经119°03′—119°42′之间。北与长乐市、闽侯县、永泰县交界，西与莆田市毗邻，东隔海坛海峡与平潭县相望，南濒兴化湾与莆田市南日岛遥对。陆域面积1519平方公里，海域面积911平方公里。

福清市下辖7个街道、17个镇，设立52个社区、438个村[6] ：玉屏街道、龙山街道、龙江街道、音西街道、宏路街道、石竹街道、阳下街道，海口镇、城头镇、南岭镇、龙田镇、江镜镇、港头镇、高山镇、沙埔镇、三山镇、东瀚镇、渔溪镇、上迳镇、新厝镇、江阴镇、东张镇、镜洋镇、一都镇。

截至2016年，福清市全市总面积2430平方公里，户籍人口1358675人，下辖7个街道、17个镇。2016年福清市市地区生产总值8592008万元。

项目落地与福清市埔尾村东大道南侧：

2、目用地类别及基本情况

项目地块为综合用地，地块为未建设用地，场地大致平整：

3、其他设施条件

公共施工条件

项目地址供排水、供气、供电充裕、邮电通讯先进完善、公共交通四通八达、环保设施、治安设施、街道绿化、美化等建设不断进步发展，为本项目的顺利建设和运作提供了可靠的保证。

项目地址生活方便，卫生、防疫、医疗设施完善，通信非常发达，服务网点分布全区可提供当地基本的多媒体通信业务，可与福清市各地区以及周边城市直接联系。

交通运输条件

项目建设地有省道大真线和正在建设的福厦铁路福清站，以及规划的沿海铁路货运专线、福厦城际轨道，综合交通优势明显。

项目建设用地对外运输道路畅通，用水用电可以就近接驳，总体来看本项目施工条件是具备的。

八、目录

前言 9

第一章 总论 11

1.1 项目概况 11

1.1.1 项目名称 11

1.1.2 项目承办单位 11

1.1.3 项目总征地面积 11

1.1.4 项目产品规模 12

1.1.5 项目投资估算和资金筹措 12

1.1.5.1项目总投资估算 12

1.1.5.1项目工程资金筹措方案 13

1.1.6项目拟建地址 13

1.1.7 建设性质 13

1.1.8 建设工期 13

1.2 项目主要建设经济指标 14

1.3.可行性研究依据 15

1.3.1法律法规 15

1.3.2 有关政策性依据文件 15

1.4可行性研究范围 16

1.5可行性研究报告编制原则 16

1.6 承办单位基本情况 17

1.7可行性研究结论 18

第二章 项目投资建设背景与必要性 19

2.1 项目拟建背景 19

2.2 项目建设的必要性 19

2.2.1 项目的建设有利于福清市成为一个完善的现代汽车流通体系 19

2.2.2 有利于实现福清市的汽车产业升级和转型，提升福清市的整体形象 20

2.2.3项目的建设是传统物流园区向互联网平台型园区转型的需要 22

2.2.2 项目的建设有利与推动福建省、福清市汽车产业的大力发展 23

2.2.3项目建设将促进福清市的社会和经济发展 24

第三章 市场分析 26

3.1汽车行业背景分析 26

3.1.1汽车宏观经济分析 26

3.1.2消费群体购车利益导向变化影响销 27

3.1.3 传统4S店逐渐向互联网转型 29

3.1.4 互联网+的电商模式已备受消费者青睐 30

3.1.5 汽车产业流通领域分析 31

3.1.6 海峡互联网汽车物流产业园市场定位可行性 32

3.2 汽车后市场分析 32

3.2.1 汽车后市场行业分析 32

3.3 类似项目案例分析 34

3.3.1案例分析一：淮南国际汽配城 34

3.3.2 案例分析二：合肥汽配城 35

3.3.3 案例三：如皋汽车配成 37

第四章 物流园区功能与规模介绍 39

4.1 物流园区功能介绍 39

4.1.1汽车广场功能介绍 39

1、楼汽车展厅 41

2、楼汽车维修 42

3、物流办公与财务保险 43

4.1.2 办公大楼 43

4.1.3 员工食堂 44

4.1.4 电商总部大楼 45

4.1.5 新能源内部用油区 46

4.2 价格定位分析 46

4.2.1 项目定位方法 47

4.2.2 汽车广场 47

4.2.3 办公大楼、电子商务大楼 48

4.2.4 员工食堂 48

4.2.5 新能源内部用油区 48

第五章 项目建设条件与选址分析 49

5.1 选址原则 49

5.2 建设条件分析 49

5.2.1地理位置 49

5.1.2自然条件 50

5.1.3 项目用地类别及基本情况 51

5.1.4 其它建设条件 52

第六章建设内容和规模 53

6.1确定方案的依据和原则 53

6.2 项目总图规划方案 53

6.2.1 理念设计 53

6.1.2策划重点和定位 55

6.1.3 具体辅助型设计 56

6.2 项目建筑方案 57

6.2.1设计依据 57

6.2.2建筑规模 57

6.2.3设计构思 57

6.2.4建筑特征 58

6.2.5建筑智能化 58

6.3结构设计方案 58

6.3.1设计依据 59

6.3.2结构设计 59

6.4抗震设计方案 59

6.5公用及辅助工程 61

6.5.1给排水工程 61

6.5.2变配电工程 62

6.5.3动力照明及防雷工程 62

6.5.4消防工程 63

6.5.5通风及空调系统 63

1设计依据 63

2设计方案 64

6.5.6智能化系统工程 64

6.5.7 楼宇设备智能综合管理系统 65

6.5.8火灾报警及消防控制系统 68

6.5.9电梯工程 68

6.5.10室外管网等配套工程 68

第七章环境影响评价 69

7.1环境评价依据及执行标准 69

7.2场址环境现状 69

7.3 项目建设与运营过程对环境的影响 69

7.3.1项目建设期 69

1、环境空气影响分析 69

2、水环境影响分析 70

3、声环境影响分析 70

4、固体废弃物环境影响分析 70

7.3.2项目运营期 71

1、环境空气影响分析 71

2、水环境影响分析 71

3、声环境影响分析 71

4、固体废弃物环境影响分析 71

7.4环境保护措施及治理方案 72

7.4.1项目施工期环保措施 72

1、废气及扬尘污染控制环保措施 72

2、污水环保措施 72

3、噪声环保措施 73

4、固体废弃物环保措施 73

7.4.2运营期环境保护措施 74

1、大气污染环保措施 74

2、污水处理环保措施 74

3、噪声污染环保措施 74

4、固体废弃物环保措施 74

7.5环境影响评价结论 75

第八章劳动安全卫生与消防 76

8.1危害因素和危害程度分析 76

8.1.1施工作业 76

8.1.2用电设备 76

8.1.3电磁辐射 76

8.1.4室内空气质量 76

8.2安全措施方案 77

8.3消防设施 77

8.3.1消防用水 78

8.3.2消防设备 78

8.3.3消防用电 78

第九章循环经济与节能节水措施 79

9.1编制依据 79

9.2设计原则和基本要求 79

9.2.1绿色设计原则 79

9.2.2资源最佳利用原则 79

9.2.3能源消耗最小原则 79

9.2.4零污染原则 80

9.2.5技术先进原则 80

9.2.6加强控制管理，节约能源 80

9.3绿色建筑设计措施 80

1、规划 80

2、建筑 81

3、结构 81

4、给排水 82

5、通风与空气调节 82

6、电气 82

7、景观 83

9.4节能措施 84

9.4.1采取新的节能技术和新工艺 84

9.4.2公用工程节能措施 84

9.4.3建筑节能措施 85

9.4.4其他节能措施 85

9.5节水方案 85

9.5.1雨水利用方案 85

9.5.2节水措施 86

第十章 组织机构与人力资源配置 87

10.1 项目组织机构 87

1、办公室 88

2、财务部 88

3、园区企业服务部 88

4、园区安全事务部 88

5、园区工程管理部 89

6、园区餐饮管理部 89

7、会议中心 89

10.2人力资源配置 89

第十一章项目招标 91

11.1项目招标 91

1、招标范围 91

2、招标工作机构人员组成 91

11.2项目实施进度计划 92

第十二章投资估算与资金筹措 93

12.1投资估算范围依据 93

12.1.1 投资估算范围 93

12.1.2 投资估算参考范围 93

12.2总投资估算 93

12.2.1建设投资估算 93

12.2.2项目总投资 94

12.3项目筹措方式 94

第十三章财务分析 95

13.1基础数据与参数选取 95

13.2 编制依据 96

13.3收入测算 96

13.4销售税金及附加 96

13.5 成本核算 97

13.6财务评价分析 97

13.6.1盈利能力分析 97

13.6.2利润与利润分配表 99

13.6.3项目盈利能力 100

13.7财务生存能力分析 100

13.8 不确定性分析 100

13.8.1 敏感性分析 100

13.8.2盈亏平衡分析 101

13.9评价结论 101

第十四章效益分析 102

14.1区域经济效益分析 102

14.2社会效益分析 102

1、社会影响分析 102

2、互适性分析 104

3、社会风险分析 105

第十四章　风险分析 106

14.1项目主要风险因素识别 106

14.2防范和降低风险对策 106