河南汝州国际度假区-温泉世界建设项目可行性研究报告案例

项目简介

文化产业已经成为国民经济的支柱性产业，据中国产业调研网发布的2016年中国文化主题市场现状调查与未来发展趋势趋势报告显示，随着中国经济的崛起和城市化的加快，主题文化休闲区这一新型的旅游休闲产品，将逐渐成为人们业余休闲的主要消费对象。未来中国的民族品牌将更接近国际水准，国际品牌更加希望能进入中国市场。到2020年，主题文化休闲区每年的入场人次将翻倍，增至超过2亿人次。2020年中国将成为世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4亿之多的国际游客，占全球国际游客总量的8.6%。为满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择，从而建造的根据特定的主题创意，主要以文化复制、文化移植、文化陈列以及高新技术等手段、以虚拟环境塑造与园林环境为载体来迎合消费者的好奇心、以主题情节贯穿整个休闲活动空间，这是目前发展文化旅游推进文化产业发展的新途径。

“汝州乐华国际度假区” 是乐华恒业投资控股有限公司暨“西安乐华城”“石家庄乐华欢乐度假区”后倾力打造国内又一大型体验式国际文化旅游项目。

本期主要建设温泉世界，项目占地338亩。项目的概念设计思路由美国著名设计大师道格拉斯道林先生的设计团队设计，依托河南省得天独厚的旅游资源，建设涵盖亲近自然的文化主题休闲园区。

温泉世界项目建设投资200016万元，建设周期1年。

项目占地338亩，建设内容包括：温泉世界及配套设施。计划于2018年4月建成5月1日正式试运营。

项目整体建成后，将成为华东地区规模最大的复合型旅游生态项目，集“吃、住、行、游、购、娱”为一体的一站式主题休闲度假空间，在完善城市功能、增加就业、促进产业转型升级等方面将发挥重要的推动作用。同时，也将全面开启河南汝州“主题文化旅游”新时代，改变全省旅游结构，从而成为华东地区文化旅游产业的新高地。

第一节、项目建设的背景

2016年3月17日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》正式发布，在规划纲要全文中至少15处直接提到旅游产业的发展。《纲要》指出，要大力发展创意文化产业，促进文化与科技、信息、旅游、体育、金融等产业融合发展;要广泛开展教育、体育、旅游、环保、卫生及中医药等领域合作;要发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。旅游与周边产业的融合是当下明显的发展趋势，“旅游+”可以衍生出多方位、多层次的市场发展。多家主营出境游业务的旅行社瞄准了金融、体育、文化创意等产业。旅游是一个带动性产业，由此产生的带动作用将对交通、餐饮、零售商业、甚至异地休闲养老性住房产生极大的带动作用。

《纲要》提出，大力发展旅游业，深入实施旅游业提质增效工程，推进从业者职业化、专业化。实施生活性服务业放心行动计划，推广优质服务承诺标识与管理制度，培育知名服务品牌。这充分体现了国家决策层对推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变的坚定决心。

2016年12月26日，国务院发布《“十三五”旅游业发展规划》，《规划》中明确了“十三五”期间我国旅游业发展要实现四大目标：

一是旅游经济稳步增长。城乡居民出游人数年均增长10%左右，旅游总收入年均增长11%以上，旅游直接投资年均增长14%以上。到2020年，旅游市场总规模达到67亿人次，旅游投资总额2万亿元，旅游业总收入达到7万亿元，“十三五”期间，创建500个左右全域旅游示范区;

二是综合效益显著提升。旅游业对国民经济的综合贡献度达到12%以上;

三是人民群众更加满意。旅游交通更为便捷，旅游公共服务更加健全，带薪休假制度加快落实，市场秩序显著好转，文明旅游蔚然成风，旅游环境更加优美，“厕所革命”取得显著成效;

四是国际影响力大幅提升。入境旅游持续增长，出境旅游健康发展，与旅游业发达国家的差距明显缩小。

“十三五”时期，河南旅游随着新型城镇化战略的持续推进，发展潜能也将逐步释放。为此，河南旅游应积极适应新型城镇化背景下的新机遇和新需求，大力实施“城乡一体，全域统筹”发展战略：一方面，要围绕都市圈和城市群，充分发挥城市在配置旅游要素、集散旅游客流方面的载体作用，形成“核心驱动、板块带动、圈层辐射”的全域旅游发展格局。依托郑开城际铁路，加快郑汴旅游融城步伐，形成资源共享、优势互补、消费集聚的省域核心都市旅游圈。依托正在形成的潜在城市群，进一步发挥商丘、周口在豫皖城市群中的资源优势，发挥安阳、鹤壁、濮阳在冀鲁豫城市群中的区位优势，发挥信阳、南阳、驻马店在鄂豫城市群中的综合竞争优势，建设区域性旅游目的地和门户型旅游集散地。依托“一核两圈三层”的中原城市群空间格局，打破行政区划，整合旅游资源，完善旅游要素，构建全域旅游休闲空间。另一方面，要充分发挥旅游业在统筹城乡发展、实现区域综合价值开发等方面的作用，将旅游元素融入城乡一体化进程，推动“城市休闲、近郊游憩、乡村旅游”全面发展、互动发展。通过完善各类文化创意区、艺术休闲区、滨水游憩区、城市景观廊道、休闲娱乐场所、美食购物街区等，丰富夜间旅游产品，提升城市旅游形象，着力打造商城郑州、花城洛阳、宋城开封等城市旅游品牌。面向都市居民常态化休闲需求，在郑州、洛阳、商丘、南阳、新乡等中原经济区特大城市周围加快布局建设各类郊野公园、观光农园、亲子乐园、休闲农庄等，大力推动环城游憩带建设。将旅游业作为新一轮乡建运动、扶贫开发的主导产业，推广安徽碧山、河南郝堂、山西许村等经验模式，通过乡村旅游展示田园风光和乡村风貌，传承民间艺术和乡土文化，建设宜居宜业宜游的美丽乡村。本项目的建设正是基于这样的发展背景下提出兴建的。

第二节、项目建设的必要性

1、有利于合理配置区域资源

区域旅游资源是旅游业发展的重要依托，然而现实中的旅游资源空间分布不均衡，旅游业发展不平衡。主题公园从整合资源规模、调整资源结构等方面完成了对所在地区的旅游资源平衡配置。这种科学合理的资源配置方式所产生的市场反响、市场引力、市场效益对资源所在地区和其他周边地区都会起到积极的市场导向作用。

2、有利于提升区域核心竞争力

从国内外旅游发展的历史和趋势来看，主题公园在旅游市场竞争中正在起着越来越重要的作用。成功的主题公园发展，成为区域旅游整体形象的一张“名片”，不仅引导日益增长的大众化休闲娱乐需求的选择方向，开创了市场导向性旅游资源开发模式，同时还增添了区域旅游的文化底蕴，渲染了游乐环境的氛围，增强了景区与游客的互动性。例如深圳锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城、广东番禺长隆欢乐大世界等的相继建成开放，现己经在全国乃至全世界树立了该地区良好的旅游形象，提高了地区竞争力。

3、有利于形成全新的区域产业链条

项目建设不仅仅是作为一种新型的旅游产品予以开发，而且往往是作为一个高度集约化的区域产业链的模式经营，即通过文化产业园区的建设拉动一大批与此相关的产业的发展。因此项目的建设为本地区的文化产业发展提供了新的产业链条。

4、有利于优化区域产业结构

在区域产业结构优化和调整中，文化主题休闲度假区将扮演越来越重要的角色，这在我国不少地区都是重要例证。庞大的消费群体其带来深层次的商业意义就不仅仅是对旅游业的影响及意义，而更重要的是这类项目的建成，对当地的产业结构优化和调整发挥十分关键的作用。项目的引入不仅能主动调整区域产业结构，解决失业问题，提供更多的就业岗位，还将是重新整合并优化当地资源，改善市民福祉一个极为重要的举措。

5、有利于全面驱动区域社会经济综合发展

此类项目的发展有利于全面驱动区域社会经济综合发展，主要表现在以下方面：优化旅游目的地的社会综合环境;缓解或解决旅游目的地就业压力;凝聚城市“人气”，创造城市亮点，提升城市形象和竞争力;促进城市市政工程建设，使城市的生活服务设施和功能更为完善，吃、住、行、游、购、娱的条件更为优越;能够吸引大规模的非市中心区的人流与车流，缓解城市中心区的压力，形成一种“反磁力”效应，有效形成市民定居郊外的安稳的心理定式;对城市文化积累、提升与活化等也具有很大的积极影响。

6、有利于提升城市文化品位

主题文化休闲区往往是用高品位文化、美学理念在特定地域上塑造艺术化、浓缩化的园林生态、水生生态或电影场景等综合景观。其主题要么是致力于人性与童话的综合、自然与建筑的和谐、现实与科幻的对接，要么是对文明历史的再现和追忆、对艺术美感的捕捉和强化，以及对惊险刺激的追求，充分迎合了当代人追求新知和体验新奇的心态。

第三节、项目建设的可行性

1、符合国家政策导向

2009 年 《国务院关于加快发展旅游业的意见》、2012年2月《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》、2014年国务院发布《关于促进旅游业改革发展的若干意见》、2015年8月4日国务院办公厅发布《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发〔2015〕62号)，以及2017年的一系列规划政策将出台。其中包括《关于促进全域旅游发展的指导意见》《全国工业旅游发展规划纲要》《关于促进老年旅游健康发展的指导意见》《“十三五”全国旅游公共服务规划》《“十三五”旅游基础设施和公共服务设施建设规划》《关于金融支持民间资本投资旅游的指导意见》《全国邮轮旅游发展总体规划》《关于促进游艇旅游发展的指导意见》等，预示着未来十年我国旅游产业将迎来大发展的黄金十年。乐华国际欢乐度假区是以生态为依托，文化为主线，通过多种现代高科技手段和艺术的完美结合缔造出的一个充满激情和惊喜的新一代度假园区。它是产业规模化、集约化发展的体现，也是新型旅游文化业态的创新探索，项目符合国家发展旅游产业政策方向。

2、具有足够的资金保障

乐华恒业集团实力雄厚，十多年来一直与多家银行保持良好的业务合作关系，享有良好信誉和最高的信用等级，拥有银行总授信额度达30多亿元;所以本项目可以开拓多种渠道融资，利用政府扶持资金、银行项目贷款、股权融资、股东投资等多手段的综合性融资方式，足以保证项目建设对资金的基本需要。

3、拥有丰富的管理经验

公司团队中多人曾经参与国内大型主题文化园如：锦绣中华、欢乐谷、华侨城等的设计、建设、运营，拥有丰富的主题文化创意园设计、建设、运营经验，能够保障本项目顺利实施。目前项目已进入建设期。

4、具有成熟的技术支持

项目包含众多大型科技体验设施，所以对管理人员的经验和科技体验设施的安全性要求极高。公司主要人员曾参与投资运营过深圳东部华侨城、广州欢乐谷、成都国色天香、泰安方特欢乐世界、龙岩神州欢乐园等国内多个大型、顶级创意园项目，具有丰富的项目建设和运营管理经历。

本项目的总体设计由国际顶尖设计大师道格拉斯.道林先生主持，公司就项目设备选型等问题与中国特种设备检测研究院进行了多方面、深层次的沟通，拟采购的设备厂商和产品均通过上述单位的审核，同时公司和国内外多家设备生产厂商构建了良好的合作关系，培养了一批规范操作科技体验设施的技术人才，为本项目的设计、建设和运营提供了有力的技术、设备、人员等方面的保障。

《河南汝州国际度假区-温泉世界建设项目可行性研究报告》大纲

目    录
项目简介 5
第一章、总论 7
第一节、项目背景 7
1、项目名称 7
2、项目投资及管理运营单位概况 7
2.1.2、公司现状 7
2.1.3、企业愿景及企业规划 8
2.2、项目管理运营单位 8
3、可行性研究报告编制主要依据 9
4、可行性研究报告编制原则 9
5、可行性研究报告编制要求 10
第二节、项目概况 10
1、拟建地点及周边环境 10
2、项目建设规模与目标 12
2.2、建设目标 12
3、建设周期 12
4、项目投资及资金来源情况 12
5、项目的经济效益 12
6、主要经济技术指标 12
第三节、结论 13
第二章、项目建设的背景、必要性及可行性分析 14
第一节、项目建设的背景 14
第二节、项目建设的必要性 15
1、有利于合理配置区域资源 15
2、有利于提升区域核心竞争力 15
3、有利于形成全新的区域产业链条 16
4、有利于优化区域产业结构 16
5、有利于全面驱动区域社会经济综合发展 16
6、有利于提升城市文化品位 16
第三节、项目建设的可行性 17
1、符合国家政策导向 17
2、具有足够的资金保障 17
3、拥有丰富的管理经验 17
4、具有成熟的技术支持 17
第三章、项目市场与前景分析 19
第一节、市场基础调查 19
1、全球旅游经济发展 19
2、我国旅游行业市场规模及发展趋势 20
3、国民经济发展与旅游消费分析 24
4、河南省国民经济发展情况 33
5、河南省经济发展对旅游业的影响 36
第二节、市场发展预测 39
1、游客消费倾向 39
2、国内主题公园发展趋势 40
第三节、汝州乐华国际度假区发展策略 41
1、文化主导策略 41
2、特色策略 41
3、系统经济策略 41
4、资源整合策略 41
5、整合创新与知识产权双轮驱动策略 42
第四章、场址选择 43
第一节、场址拟选 43
1、项目位置 43
2、项目所在地的区位 43
第二节 项目优势资源条件 47
1、政策条件优势 47
2、交通优势 49
3、区位优势 49
4、资源优势 50
5、施工条件 50
6、地块周边现状 51
第四节、土地面积及取得方式 51
第五章、建设规模、总体规划方案及建设内容 52
第一节、规划设计原则 52
1、整体性原则 52
2、生态原则 52
3、集约性原则 52
4、可持续原则 52
第二节、设计要求 52
第三节、总体规划方案及建设内容 53
第六章、生态环境影响与保护 54
第一节、环保设计依据 54
第二节、环境保护原则和目标 54
1、环境保护原则 54
2、目标 55
第三节、环境影响分析 55
1、施工期污染源分析 55
2、交付使用后污染源分析 57
第四节、环境保护措施 57
1、施工期主要环保措施与建议 58
2、项目交付使用后环境保护措施 61
第五节、环境影响评价 61
第七章、消防、安全、节能与卫生防疫 62
第一节、节能 62
1、节能依据 62
2、节能原则 62
3、节能措施 62
第二节、劳动安全 64
1、劳动安全主要依据 64
2、劳动安全的原则 65
3、安全隐患分析 65
4、劳动保障和安全措施 65
第三节、消防 66
1、主要依据 66
2、消防原则 66
3、火灾隐患分析 66
4、消防设施 67
第四节、卫生防疫 67
1、卫生防疫的依据 67
2、卫生防疫的原则 68
3、环境卫生公共设施 68
4、卫生防疫措施 68
第五节、节能、安全、消防与卫生防疫综合评述 69
第八章、项目实施组织管理 70
第一节、招投标 70
1、招标原则 70
2、招标管理 70
3、投标、开标、评标和中标程序 71
第二节、项目组织机构 72
第三节、项目管理 73
第四节、营销策略 74
1、细分市场，强化参与性 74
2、文化包装 74
3、公园与演艺结合 74
4、新鲜假日创意 74
5、加强周边营销 74
第九章、项目建设计划 75
第十章、项目建设投资 75
第一节、建设投资估算 75
1、估算范围 75
2、估算依据 75
第二节、项目建设投资 75
第三节、建设期贷款利息 76
第三节、项目建设总投资 76
第十一章、财务评价 77
第一节、财务分析 77
1、财务评价依据 77
2、财务评价基础数据与参数选择 77
3、总成本费用估算 77
4、营业收入、税金及利润 78
5、利润总额与税后利润 78
第二节、财务评价分析 79
1、项目财务现金流量分析 79
2、财务盈利性分析 79
第三节、不确定因素分析 79
1、盈亏平衡分析 79
2、敏感性分析 80
第四节、结论 81
第十二章、社会效益分析 82
第一节、项目对社会影响分析 82
第二节、项目对所在地的互适性分析 82
第三节、项目对社会的影响 82
第十三章、研究结论及建议 84
第一节、项目综合评价结论 84
第二节、建议 84
项目财务分析附表 84