海峡互联网汽车物流产业园建设项目可行性研究报告

前言

作为福建省发源地地之一的福清市，政府明确提出了“高起点、大手笔、 现代化”的发展方针，而福清市拥有良好的物流基础和完备的汽车流通业发展基础，交通便利，是不可多得价值洼地。

福建某置业有限公司正是在这样宏观的产业背景下选择构建海峡互联网汽车物流产业园项目来实现这 一宏伟目标。本项目规划占地面积62,669.80平方米，总建筑面积 161,231.12平方米， 容积率为 2.04。项目规划打造具有影响力的汽车文化汇聚和推广中心，提供看车、购证、办证、维修、汽车美容、购物等一站式物流服务基地于一体，功能分区包括汽车企业总部大厦、 汽车博览及服务中心、汽车物流及用品分拨中心、汽车零配件配送中心、互联网+汽车贸易电商中心、汽车展示交易中心。

项目拟建背景

汽车产业是国民经济重要的支柱产业，产业链厂、关联度高、就业面广、消费拉动大，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。中国汽车工业自1953年开始起步以来，经过50年的发展，已经成为汽车生产大国，被国际制造商组织列为世界十大汽车生产国之一。

中金普华产业研究院项目部龚先生根据统计得出，去年我国共有123家整车生产厂，遍布全国27个省、自治区。直辖市，其中有17个省(市)生产轿车，有23个省(市)已建成轿车生产线。

随着汽车制造业、汽车商贸流通业、销售业等行业供应链管理的不断深化和完善、贸易网络辐射能力的日益增强，现代物流逐渐成为第三利润源。目前，国家频繁出台物流行业政策方案，一系列促进物流业转型升级、降本增效的举措接连出炉，如：国务院《物流业降本增效专项行动方案(2016～2018)》出台，物流行业的降本增效将以更高的效率支持新常态下国民经济发展。

互联网物流园区在物流行业中至关重要，发挥着集散枢纽的作用，在中华人民共和国国家标准《物流术语(GB/T18354)》中，物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地，即物流园区的本质是物流参与者进行物流活动的聚集场所。

基于以上原因，福建某置业有限公司拟建的海峡互联网汽车物流产业园，结合了以汽车展厅、汽车用品市场、仓储维修、汽车文化、电子商务以及汽车物流等六大功能的综合区，符合市场与国家发展的需要，未来必将成为福清市汽车发展的重点工程，汽车产业延生与服务的重要基地。它不仅在福清市总体规划中起到重要的城市发展引擎作用，而且以独特的地理位置、优越的产业资源，成为未来福清服务业与汽车产业发展的重要地域。

1 项目建设的必要性

1.2 项目的建设有利于福清市成为一个完善的现代汽车流通体系

据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占 30%～40%，流通及售后服务领域占 60%---70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内 容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。

　　图表2-1 汽车后市场产业关联图

福建省是我国私人机动车发展最快的地区之一，汽车市场规模较大，但布局分散零乱，处于无序发展的状态。这不仅与我省汽车销售行业的发展不相适应，也与福建省、福州市等经济发展不相协调。海峡互联网汽车物流产业园建成后，经营面积将达到161,231.12㎡，将会成为福建省乃至福州市规模较大、功能齐全、现代化、人性化的汽车物流、仓储与交易市场。该项目的实施运营，将弥补福州市、福清市缺乏大型化、集聚型汽车销售市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。

1.2 有利于实现福清市的汽车产业升级和转型，提升福清市的整体形象

随着福清市经济的飞速发展，当地的仓储功能逐渐弱化，汽车市场现有的货代、运输、仓储功能逐渐不能满足城市的快速发展和福清市以及周边产业结构转型带来的挑战，后期的发展可能面临单位面积土地投入产出效益低下、土地利用率低、环境及道路状况落后等一系列问题。

海峡互联网汽车物流产业园项目的建设，将是在延续现有统一简洁的建筑界面的基础上，塑造一个 开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点， 可改变现有福清市建设地片区的相对无序状态，将塑造一个崭新的、优美的区域形象。

图表2-2 项目所在地建设前

　　图表2-3 项目所在地建设后

1.3项目的建设是传统物流园区向互联网平台型园区转型的需要

“互联网+物流”、“互联网+物流园区”已成为国家战略背景下行业的发展趋势;而平台型经济例如APP STORE即是基于平台而产生的盈利模式，实体的房地产交易所、虚拟的阿里巴巴等都是平台经济的产物。在互联网繁荣发展乃至物联网方兴未艾的背景下，行业网络化平台化成为创新突破点。但是，目前互联网平台型物流园区的确切概念和运营模式都不清晰：

第一，盈利模式单一。主要利用基础功能来盈利和依靠土地增值获利。主要集中在园区物业管理费用、土地增值、国家政策优惠等方面，缺乏利润创新点，发展往往停滞不前。

第二，粗放式发展，缺乏系统规划指导。在政府促进物流园区发展的政策背景和优惠下，出现了大量缺乏规划和管理的园区，甚至是利用园区进行“圈地”，园区中入驻物流企业数量少，园区空置率高，难以形成规模效应和行业集群效应，造成园区、车辆设备、人员以及基础设施等物流资源的浪费。

第三，同质化竞争趋于严重，客户粘性降低。物流园区之间同质化竞争现象日趋严重，区域范围内园区的盈利水平上升会引发周边不规范的仓库甚至是普通民居改造的门面房加入到物流企业的争夺。不规范园区缺乏政府监管，设施不健全，但由于低成本往往以低价吸引物流企业租用。同时，由于缺乏合理的规划，园区内的物流企业往往业务重叠和服务空间范围重叠，相互之间采取低价竞争策略抢夺货源，利润空间逐渐下降。

第四，信息化网络化程度低。虽然物流园区交易大厅的出现促进物流园区的信息化发展，但是国内很多物流园区仍保留原始粗放式运营方式。由于园区运营关系的存在以及园区入驻企业追求企业自身利润最大化的目标所限，基于博弈心理，物流企业不具有共享货源的主动性。由于缺乏调动企业共享货源的激励机制，交易大厅发挥的信息共享作用微乎其微，园区、专线公司、货主、车辆之间的信息孤岛仍旧存在。

项目的建设以实体化与虚拟化相结合，以科学发展观为指导、以循环经济为着手点、以现代科技文明为内涵、以环保节能为重点打造互联新+汽车物流园区，将实体的土地资源、专线车辆与虚拟的信息资源网络相结合更能发挥平台的集成共享作用，在互联网甚至物联网的基础上，形成线下基于实体园区、线上基于数据库资源共享的物流园区互联网平台。

海峡互联网汽车物流产业园作为物流企业、客户、辅助组织的平台，线下由于地理区位因素将以上资源聚集整合，综合考虑区位条件、市场需求、商品流向、资源环境和交通条件等建立高度流通的互联网汽车物流园区网络。充分利用物流企业、汽车产业链、客户以及辅助组织(特别是政府机关)的互动机制，孵化互联网汽车物流园区甚至汽车行业创新业态。基于供应链的运营结合车联网系统，相关数据可以迅速反馈到货主企业，实现线上快速匹配、手持终端路线实时优化、实时可视查询、自动结算等功能。

　　图表2-4 项目功能配置表

2 项目的建设有利与推动福建省、福清市汽车产业的大力发展

福建省的十三五规划发展中，将从六方面加快发展汽车产业的发展，新能源汽车方面，将加强关键核心技术研发，强化新能源大中型客车及动力电池产业优势，增强新能源整车集成匹配能力。专用车方面，将加大“专、精、特”产品研发力度，提升高技术含量、高附加值产品比重，增强环卫、应急专用车领域竞争优势。乘用车方面，积极引入国内外知名品牌来闽投资设厂，改变福建省乘用车品牌弱、产品少的现状。智能汽车方面，加快开发应用高级驾驶辅助系统，探索储备无人驾驶汽车技术。零部件方面，着力推广新技术、新材料、新工艺，提升零部件自主创新能力和装备水平，逐步实现与整车生产企业的同步研发、模块化供货。

项目以建设注重现代服务业，绿色科技可持续的发展，适应福清市城市产业布局总图为规划要求，构件合理的城市发展格局，构件可持续的绿色科技型生态城区为策划重点，将建设成具有影响力的汽车文化汇聚和推广中心，提供看车、办证、维修、汽车美容、购物等一站式服务基地，以现代化的独特企业营销、展示、会议、公司活动等企业综合活动中心为理念，将大力推动福州汽车产业发展和服务延生的商务贸易。

作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发展关系到后续相关产业的发展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修服务行业不仅增加地区对汽车零配件、维修工具、检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件、电子工 具和检具的需求，而且是汽车消费信贷、保险等发展的前提，其产生的推动效应将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关 产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。

因此，建立完善、便捷、诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对带动福建省、福州市与福清市汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。海峡互联网汽车物流产业园项目的建设，将会形成集品牌专营区、汽车集中贸易、零配件服务、物流仓储服务、汽车配套服务、电子商务服务于一体，并包含代理上牌、代缴车辆购置税、车船使用税、代办保险等一条龙服务业务。不仅可以提升和带动福清市的整体发展， 实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流、运输、贸易等，必将有力地带当地经济的快速发展。

海峡互联网汽车物流产业园项目拟建完成后，随着直接与间接为项目服务的人员的增加，能提高当地人民的文化素质和生活质量，并且提供更多的就业机会，对缓解社会就业压力起到很好的促进作用。该项目达产后平均年纳税2,768.03万元(含所得税)，入驻企业年均纳税保守预计将达到6,008.09万元人民币、乐观预估纳税超过8亿人民币，能增加地方政府税收，项目具有良好的经济效益，可以很好的促进福清市的经济发展。

目录 1
前言 9
第一章 总论 11
1.1 项目概况 11
1.1.1 项目名称 11
1.1.2 项目承办单位 11
1.1.3 项目总征地面积 11
1.1.4 项目产品规模 12
1.1.5 项目投资估算和资金筹措 12
1.1.5.1项目总投资估算 12
1.1.5.1项目工程资金筹措方案 13
1.1.6项目拟建地址 13
1.1.7 建设性质 13
1.1.8 建设工期 13
1.2  项目主要建设经济指标 14
1.3.可行性研究依据 15
1.3.1法律法规 15
1.3.2 有关政策性依据文件 15
1.4可行性研究范围 16
1.5可行性研究报告编制原则 16
1.6 承办单位基本情况 17
1.7可行性研究结论 18
第二章 项目投资建设背景与必要性 19
2.1 项目拟建背景 19
2.2 项目建设的必要性 19
2.2.1 项目的建设有利于福清市成为一个完善的现代汽车流通体系 19
2.2.2 有利于实现福清市的汽车产业升级和转型，提升福清市的整体形象 20
2.2.3项目的建设是传统物流园区向互联网平台型园区转型的需要      22
2.2.2 项目的建设有利与推动福建省、福清市汽车产业的大力发展 23
2.2.3项目建设将促进福清市的社会和经济发展 24
第三章  市场分析 26
3.1汽车行业背景分析 26
3.1.1汽车宏观经济分析 26
3.1.2消费群体购车利益导向变化影响销 27
3.1.3 传统4S店逐渐向互联网转型 29
3.1.4 互联网+的电商模式已备受消费者青睐 30
3.1.5 汽车产业流通领域分析 31
3.1.6 海峡互联网汽车物流产业园市场定位可行性 32
3.2 汽车后市场分析 32
3.2.1 汽车后市场行业分析 32
3.3 类似项目案例分析 34
3.3.1案例分析一：淮南国际汽配城 34
3.3.2 案例分析二：合肥汽配城 35
3.3.3 案例三：如皋汽车配成 37
第四章  物流园区功能与规模介绍 39
4.1 物流园区功能介绍 39
4.1.1汽车广场功能介绍 39
1、楼汽车展厅 41
2、楼汽车维修 42
3、物流办公与财务保险 43
4.1.2 办公大楼 43
4.1.3 员工食堂 44
4.1.4 电商总部大楼 45
4.1.5 新能源内部用油区 46
4.2 价格定位分析 46
4.2.1 项目定位方法 47
4.2.2 汽车广场 47
4.2.3 办公大楼、电子商务大楼 48
4.2.4 员工食堂 48
4.2.5 新能源内部用油区 48
第五章 项目建设条件与选址分析 49
5.1 选址原则 49
5.2 建设条件分析 49
5.2.1地理位置 49
5.1.2自然条件 50
5.1.3 项目用地类别及基本情况 51
5.1.4 其它建设条件 52
第六章建设内容和规模 53
6.1确定方案的依据和原则 53
6.2 项目总图规划方案 53
6.2.1 理念设计 53
6.1.2策划重点和定位 55
6.1.3 具体辅助型设计 56
6.2 项目建筑方案 57
6.2.1设计依据 57
6.2.2建筑规模 57
6.2.3设计构思 57
6.2.4建筑特征 58
6.2.5建筑智能化 58
6.3结构设计方案 58
6.3.1设计依据 59
6.3.2结构设计 59
6.4抗震设计方案 59
6.5公用及辅助工程 61
6.5.1给排水工程 61
6.5.2变配电工程 62
6.5.3动力照明及防雷工程 62
6.5.4消防工程 63
6.5.5通风及空调系统 63
1设计依据 63
2设计方案 64
6.5.6智能化系统工程 64
6.5.7 楼宇设备智能综合管理系统 65
6.5.8火灾报警及消防控制系统 68
6.5.9电梯工程 68
6.5.10室外管网等配套工程 68
第七章环境影响评价  69
7.1环境评价依据及执行标准 69
7.2场址环境现状 69
7.3 项目建设与运营过程对环境的影响 69
7.3.1项目建设期 69
1、环境空气影响分析 69
2、水环境影响分析 70
3、声环境影响分析 70
4、固体废弃物环境影响分析 70
7.3.2项目运营期 71
1、环境空气影响分析 71
2、水环境影响分析 71
3、声环境影响分析 71
4、固体废弃物环境影响分析 71
7.4环境保护措施及治理方案 72
7.4.1项目施工期环保措施 72
1、废气及扬尘污染控制环保措施 72
2、污水环保措施 72
3、噪声环保措施 73
4、固体废弃物环保措施 73
7.4.2运营期环境保护措施 74
1、大气污染环保措施 74
2、污水处理环保措施 74
3、噪声污染环保措施 74
4、固体废弃物环保措施 74
7.5环境影响评价结论 75
第八章劳动安全卫生与消防 76
8.1危害因素和危害程度分析 76
8.1.1施工作业 76
8.1.2用电设备 76
8.1.3电磁辐射 76
8.1.4室内空气质量 76
8.2安全措施方案 77
8.3消防设施 77
8.3.1消防用水 78
8.3.2消防设备 78
8.3.3消防用电 78
第九章循环经济与节能节水措施 79
9.1编制依据 79
9.2设计原则和基本要求 79
9.2.1绿色设计原则 79
9.2.2资源最佳利用原则 79
9.2.3能源消耗最小原则 79
9.2.4零污染原则 80
9.2.5技术先进原则 80
9.2.6加强控制管理，节约能源 80
9.3绿色建筑设计措施 80
1、规划 80
2、建筑 81
3、结构 81
4、给排水 82
5、通风与空气调节 82
6、电气 82
7、景观 83
9.4节能措施 84
9.4.1采取新的节能技术和新工艺 84
9.4.2公用工程节能措施 84
9.4.3建筑节能措施 85
9.4.4其他节能措施 85
9.5节水方案 85
9.5.1雨水利用方案 85
9.5.2节水措施 86
第十章 组织机构与人力资源配置 87
10.1 项目组织机构 87
1、办公室 88
2、财务部 88
3、园区企业服务部 88
4、园区安全事务部 88
5、园区工程管理部 89
6、园区餐饮管理部 89
7、会议中心 89
10.2人力资源配置 89
第十一章项目招标 91
11.1项目招标 91
1、招标范围 91
2、招标工作机构人员组成 91
11.2项目实施进度计划 92
第十二章投资估算与资金筹措 93
12.1投资估算范围依据 93
12.1.1 投资估算范围 93
12.1.2 投资估算参考范围 93
12.2总投资估算 93
12.2.1建设投资估算 93
12.2.2项目总投资 94
12.3项目筹措方式 94
第十三章财务分析 95
13.1基础数据与参数选取 95
13.2 编制依据 96
13.3收入测算 96
13.4销售税金及附加 96
13.5 成本核算 97
13.6财务评价分析 97
13.6.1盈利能力分析 97
13.6.2利润与利润分配表 99
13.6.3项目盈利能力 100
13.7财务生存能力分析 100
13.8 不确定性分析 100
13.8.1 敏感性分析 100
13.8.2盈亏平衡分析 101
13.9评价结论 101
第十四章效益分析 102
14.1区域经济效益分析 102
14.2社会效益分析 102
1、社会影响分析 102
2、互适性分析 104
3、社会风险分析 105
第十四章　风险分析 106
14.1项目主要风险因素识别 106
14.2防范和降低风险对策 106