福建永安蝴蝶谷文化产业娱乐综合体建设项目商业计划书

1.1 项目总体描述

中国福建永安蝴蝶谷文化产业娱乐综合体建设项目前期工作由深圳市中金普华管理咨询有限公司负责，以永安市特有的生态环境、旅游资源等要素为基础，将儿童乐园、演艺、文化、创意、景观、休闲、娱乐等要素进行有机融合，打造了融水上乐园、实景演出、特色主题酒店、竹林温泉、展览馆、学校、空中走廊餐厅、空中花海等功能于一体的宜游、宜娱、宜居、宜学、宜商、宜行文化娱乐综合体项目。

1.2项目经营理念

项目坚持以市场为导向，以创新为动力，以品牌经营为核心，将项目打造成为内容服务领先、技术领先、管理领先、规模领先、效益领先，具有较强市场竞争力、可持续发展的最专业的文化产业娱乐综合体。

(1)以市场为导向：坚持以市场需求为出发点，发挥项目内容、团队、服务、技术、创新优势，大力拓展国内、国际市场，不断提高市场占有率与用户数量。

(2)以品牌经营为核心：坚持品牌经营，实施名牌战略，培育项目文化，塑造具有较强竞争力的知名品牌。

1.3 中国旅游市场发展概况

改革开放以来，中国旅游业经历了起步、成长、拓展和综合发展四个阶段，我国实现了从旅游短缺型国家到旅游大国的历史性跨越， 奠定了以国民大众旅游消费为主体、国内与国际旅游协调发展的市场格局。根据《“十三五”旅游业发展规划》，“十二五”期间，旅游业全面融入国家战略体系，成为国民经济战略性支柱产业，2015 年旅游业对国民经济的综合贡献度达到10.8%; 国内旅游、入境旅游、出境旅游全面繁荣发展，中国成为世界最大的国内旅游市场、世界第一大国际旅游消费国，世界第四大旅游目的地国家。

从旅游收入和游客接待量来看，根据国家统计局《2016 年国民经济和社会发展统计公报》，2016 年全年国内游客达到44亿人次，比上年增长11.2%，国内旅游收入39,390亿元，增长15.2%;入境游客13,844万人次，增长3.5%。国际旅游收入1,200亿美元，增长5.6%;国内居民出境13,513万人次，增长5.7%。随着全面建成小康社会持续推进，旅游已经成为人民群众日常生活的重要组成部分，我国旅游业进入大众旅游时代。

目录 1
前言 5
第一章 执行摘要 8
1.1 项目总体描述 8
1.2 项目执行步骤 9
1.3 项目投资亮点 9
1.3.1 项目理念领先 9
1.3.2 项目产品内容创新 12
1.3.3 独具特色的文化IP 12
1.3.4 商业模式的创新 13
1.4 项目核心价值 13
1.5 项目投资回报 14
第二章 项目介绍 16
2.1 项目名称 16
2.2 项目地点 16
2.3 项目融资规模 16
2.4 项目承办单位 19
2.5 项目团队核心成员简介 20
2.6 项目经营理念 22
2.7 主要财务指标 22
第三章 行业与市场分析 24
3.1 中国旅游业现状及未来发展趋势分析 24
3.1.1 全球旅游业发展概况 24
3.1.2 世界旅游业发展特点和趋势 24
3.1.3 中国旅游市场发展概况 25
3.1.4 行业发展趋势分析 27
3.2 对标企业市场情况 29
3.2.1 常州恐龙园 29
3.2.2 北京欢乐谷 30
3.2.3 三亚宋城千古情 31
3.2.4 武汉玛雅海滩水公园 32
3.2.5 芜湖方特水上乐园 33
3.2.6 广州长隆水上乐园 34
3.3 项目未来市场预测分析 35
3.3.1 游乐项目未来市场预估分析 35
3.3.2 项目物业市场预估分析 36
3.3.3 未来花园住宅市场预估分析 37
第四章 项目区域功能介绍 38
4.1 休闲游乐区功能介绍 38
4.2 主题演艺区功能介绍 39
4.3 艺术聚落区功能介绍 41
4.4 特色餐饮区功能介绍 43
4.5 未来花园住宅功能介绍 45
4.6 后勤区功能介绍 46
第五章 项目规划建设总体思路 48
5.1 建设目标、思路、策略及依据 48
5.1.1 永安天之骄阳蝴蝶谷建设目标 48
5.1.2 永安天之骄阳蝴蝶谷建设思路 48
5.1.3 永安天之骄阳蝴蝶谷建设策略 48
5.2 永安天之骄阳蝴蝶谷功能定位 48
5.3 永安天之骄阳蝴蝶谷配套基础设施规划 49
5.3.1 项目设计、施工及安装规范 49
5.3.2 基础设施基本布局 50
5.3.3 永安天之骄阳蝴蝶谷道路交通基础设施规划 50
5.3.4 永安天之骄阳蝴蝶谷电力设施规划 51
5.3.5 永安天之骄阳蝴蝶谷通信工程规划 52
5.3.6 给排水工程 53
第六章 项目投资估算 55
6.1 投资估算范围依据 55
6.1.1 投资估算范围 55
6.1.2 投资估算参考范围 55
6.2 总投资估算 55
6.2.1 休闲游乐区域固定资产投资估算 55
6.2.2 主题演艺区域固定资产投资估算 55
6.2.3 艺术聚落区域固定资产投资估算 56
6.2.4 特色餐饮区域固定资产投资估算 56
6.2.5 未来花园住宅固定资产投资估算 56
6.2.6 后勤区域固定资产投资估算 56
6.2.7 项目固定资产投资汇总 56
6.2.8 项目总投资核算 57
6.3 项目实施进度 57
第七章 财务核算 59
7.1 基础数据与参数选取 59
7.2 编制依据 60
7.3 收入测算 60
7.3.1 娱乐项目收入 60
7.3.2 物业收入 60
7.3.3 售楼收入 61
7.3.4 项目十年期收入合计 61
7.4 销售税金及附加 61
7.5 成本核算 61
7.5.1 项目外购原料以及动力 61
7.5.2 项目固定资产折旧与无形资产摊销 62
7.5.3 项目人员工资福利 62
7.5.4 项目修理费 62
7.5.5 项目财务费用 62
7.5.6 项目管理费用 62
7.5.7 项目销售费用 63
7.5.8 项目成本总计 63
7.6 利润核算 63
7.7 财务评价分析 63
7.7.1 盈利能力分析 63
7.7.2 财务内部收益率 65
7.7.3 财务净现值FNPV 65
7.7.4 项目投资回收期Pt 65
7.7.5 总投资收益率（ROI） 66
7.8 财务生存能力分析 66
7.9 不确定性分析 66
7.9.1 盈亏平衡点分析 66
7.9.2 敏感性分析 67
7.10 评价结论 68
第八章 项目效益分析与资金退出 69
8.1 投资者双方贡献 69
8.2 资金退出方案 69
8.2.1 资金进入、退出方式 69
8.2.2 退出方式可行性 70
8.3 投资退出方案 70
8.3.1 股改上市 70
8.3.2 兼并收购 70
8.3.3 资本重组 70
第九章 项目风险分析 72
9.1 建设风险 72
9.2 市场风险 72
9.3 其他风险因素识别 73
9.4 其他防范和降低风险对策 73
第十章 结论与建议 75
10.1 结论 75
10.2建议 75