天空农场立体循环经济一阶段建设项目商业计划书

项目背景

关于亲子游：

每到周末或节假日，就是年青的爸爸妈妈陪伴孩子的时候，整日呆在家里或小区也不合适，天气好的时候，带着孩子去郊外游玩，作为父母可以让平时劳累工作的身心得到彻底放松，而作为孩子，可以拓宽其视野，增广其见闻。当然，一家人其乐融融的相处时光才是最重要最珍贵的。

动物园、植物园、游乐场目前都已经是“亲子游”市场的疲劳期，仅仅拘泥于单调的游玩，而对孩子在这过程中的成长与知识面的提升得不到一定的提升。目前市场上对此行业有待创新。

地产现状：

目前屋顶空间的合理开发，对地产产业合理布局、人流引动、成本调整、租金提升等方面都有利好。但目前国内屋顶空间开发利用率却并不理想。

在全国4000多家已开业购物中心中，仅1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营，80%的购物中心屋顶面积处于闲置，其潜在利用空间超过3000万平方米，相当于4000个国际标准足球场的面积。

在全国6万多家的商业地产来看，利用屋顶空间进行商业经营更是不超过0.1%，而对比欧美发达国家屋顶空间商业利用率的58.16%，是目前中国屋顶空间开发利用率的700多倍。

基于以上原因，项目方充分抓住行业市场，拟建江苏省苏州市拟建1500㎡天空农场基地，项目以1500㎡天空农场基地为载体，充分打造打造以亲子游、线上社交买卖、商业地产设计为一体的立体循环经济项目。项目的入市不仅能解决地产业屋顶空间闲置问题，更是一次亲子游与休闲、教育培训、餐饮产业的创新。

项目以商业综合体屋顶为载体，充分利用、开发城市闲置屋顶，以传承农耕文化为主题，将现代农业、智慧农业、科技农业与景观艺术相结合，集观光、休闲、科普、教育、环保等先进理念为一体的大型体验式乐园。

在传统购物中心中，业态大多是餐饮，服饰，休闲娱乐等，同质化现象严重，各大商家纷纷谋求差异化，而天空农场正好是与众不同的生态绿色新型体验业态。随着苏州市商业体的不断转型升级，相信未来越来越多的购物中心和商场将会引进这种屋顶生态农场业态。

项目总共分三个阶段实现：

第一阶段：2017年9月-2018年3月，建立苏州市天空农场基地;

第二阶段：2020年1月-2021年12月，在全国各大一线城市进行有效的天空农场基地搭建，成立项目的品牌，使模式专业化、项目品牌化;

第三阶段：2022年1月-----，在全国二线以上城市实现招商加盟，实现品牌的搭建的同时，进行IPO上市。

由于项目二、三阶段距今落地时间较长，本商业计划书仅针对一阶段进行主要阐述，待时机成熟，再对二、三阶段进行详细规划。

项目一阶段将闲置屋顶用农业景观结合科普教育的方式，在都市钢筋混凝土构成的高楼大厦中开辟一片现代新型科技田园新天地，其中主要区域划分为五大片区

天空农场，The farm，是由加拿大科学家戈登·格拉夫提出建一座58层高的概念性建筑，但是目前在中国还处于“概念”行阶段，针对中国市场的“天空农场”，用“屋顶农场”、或是“空间型农场”来形容更为贴切。

目前，国内天空农场还处于萌芽期，无论从盈利模式、规模、增值服务等方向来看，都呈现“蓝海态势”。抛开增值服务与运营模式不提，单从“天空农场”的本身来看，产业在中国后期发展的空间巨大，其主要原因有：

1、充分利用房顶与天空闲置空间解决土地危机;

2、可以解决食品目前市场“农药”危机，都市人看着蔬菜从播种、发芽、成熟到收获，吃得放心;

3、尽管现在互联网非常发达，但是线下的体验是互联网满足不了的，天空农场是现代人体验经济到来的产物。

4、用户体验度高：在城市里面生活久了，很容易让人浮躁，似乎所有人的生活和工作都是快节奏的，天空农场的诞生有效解决了习惯快餐式的生活方式，适当的放下脚步，贴近大自然，感受大自然的美好。

5、消费群体庞大：国家统计局最新发布的数据:60周岁及以上人口23086万人,占总人口的16.7%，并且每年都在以6.63%的增速增长;同时我国0-14岁人口为22715万人，在放开二胎后，未来0-14岁人口必将呈现上涨趋势。天空农场未来的目标市场必将是老年人与少儿群体，中国城市休闲公共服务均不及格与 资源配置凸显不合理对于老人而言，除了种菜，还可以养鸡、散步。对于少儿群体，更是能得到极少的娱乐新体验。

第一章 执行摘要 5
1.1 项目背景 5
1.2 项目概况 7
1.3 项目优势 8
1.4 项目地产商合作的必要性 9
1.4.1 项目的搭建有利于提升购物中心的客流量 9
1.4.2 项目的搭建有利于提升购物中心的竞争力 10
1.4.3 项目的搭建有利于提升楼盘的销售 11
第二章 项目介绍 12
2.1  项目摘要 12
2.1.1 项目名称 12
2.1.2项目承办单位 12
2.1.3 项目拟建地点 12
2.1.4 投资金额 12
2.2 主要产品与运营模式 12
2.3 项目投资回收期 15
2.3.1  主要财务指标 15
2.3.2 项目投资回报 16
第三章 项目行业分析 17
3.1 天空农场行业分析 17
3.1.1天空农场市场现状分析 17
3.1.2  项目服务与产品市场前景 18
3.2  项目下游市场分析 19
3.2.1 亲子游市场行业分析 19
1.超九成受访者认同亲子游对孩子健康成长很重要 19
2、亲子游活动要知识性与娱乐性兼备 20
3.2.2 亲子游用户议价能力分析 21
3.2.3 苏州市地产行业市场分析 22
一、苏州市商品房情况分析 22
二、苏州市商品房库存量分析 23
三、苏州市住宅市场情况分析 24
注：上表为官方住宅数据不包括酒店式公寓产品 25
3.2.4 地产行业议价能力分析 25
3.4 少儿兴趣辅导行业市场分析 27
3.4.1 少儿教育市场分析 27
3.4.2 我国少儿教育课外辅导市场分析 28
3.4.3  2016年中国课外辅导少儿教育培训市场分类占比分析 28
3.4.4  中国少儿课外兴趣班教育培训市场 29
3.3 天空农场项目终端市场总结 30
第四章 项目产品与服务 32
4.1 产品与服务介绍 32
4.1.1 项目产品介绍 32
4.1.2 项目产品服务 32
4.2  项目盈利产品的优势 33
4.3  典型客户 33
4.4  盈利方案 34
第五章 发展规划与运营策略 35
5.1 企业发展规划 35
5.5.1 企业组织架构 35
5.5.2 项目劳动定员 35
5.2 企业营销战略 36
5.2.1 企业运营规划五种战略诠释 36
5.2.2项目战略规划选定 37
5.3 市场推广方式 38
第六章   项目一阶段目标达成 40
6.1  项目一阶段目标达成收入核算 40
6.2项目目标达拟定 40
第七章  资金需求及使用规划 42
7.1 项目进度计划 42
7.2流动资金投入 43
7.3  项目总投资估算 43
7.4 总投资资金使用 43
第八章  财务分析 45
8.1 收入测算 45
8.2成本核算 46
8.2.1 管理人员成本核算 46
8.2.2  外购成本拟定 46
8.2.3  广告成本 46
8.2.4 其他成本 47
8.2.5 总成本估算 48
8.3 利润核算 48
8.4 财务指标 49
8.4.1财务内部收益率FIRR 51
8.4.2财务净现值FNPV 51
8.4.3项目投资回收期Pt 52
8.5总投资收益率（ROI） 52
8.6 项目经济效益分析 53
第九章 风险分析 55
9.1 风险因素及识别 55
9.1.1 市场风险 55
9.1.2 竞争风险 56
9.1.3 组织管理风险 56
9.1.4 政策风险 56
9.1.5 其他风险 57
9.2 风险评估 57
9.3 风险防范对策 59
第十章 结论及建议 60
10.1 结论 60
10.2 建议 60