新疆塔城新建购物中心项目可行性研究报告
塔城地区简介
塔城地区位于新疆维吾尔自治区的西北部、伊犁哈萨克自治州的 中部。东北与阿勒泰地区相邻,东部与昌吉回族自治州及石河子市相 连,南与巴音郭楞蒙古自治州和伊犁地区为邻,西南毗邻博尔塔拉蒙 古自治州,西北部与哈萨克斯坦共和国接壤,边境线长 480 公里,总 面积 10.45 万平方公里,约占全疆总面积的 6.5%。
塔城地区行政区域划分
塔城地区辖塔城市、乌苏市、额敏县、裕民县、托里县、沙湾县、 和布克赛尔蒙古自治县。塔城市是新疆塔城地委、行署所在地,距乌 鲁木齐 637 公里。区内还有新疆生产建设兵团农七、八、九、十师所 属的 36 个农垦团场。油城克拉玛依处在地区境内中央腹地。目前建 有 39 个乡、27 个镇,8 个街道办事处。
塔城古镇商业综合体项目简介
塔城古镇商业综合体项目位于塔城市光明路园林处 74 号,西临 三环路,东临四环路,该项目由塔城宏源时代房地产开发有限公司开 发建设,项目预计总投资 10 亿元人民币,总占地面积约 226 亩,总 建筑面积约 19 万平方米。
该项目于 2013 年 8 月开工建设。项目建筑主要以巴洛特风格为 主,包含中式元素;停车场占地约 46 亩,营业后将以马车、老爷车、 电瓶车为代步工具。项目建成后将成为包含大型购物中心、国际院线、 SOHO 数码欢唱城、儿童游乐城、SPA 水疗城、康体娱乐、餐饮美食广 场、步行街及购物专卖店等为一体的大型商业综合体。
友好集团塔城古镇购物中心项目简介
友好集团塔城购物中心项目位于塔城市塔城古镇商业综合体内, 项目产权所有人为塔城宏源时代房地产开发有限公司,法定代表人: 吴晓飞。现友好集团拟租赁该项目地下一层至地上四层面积共计 45000 ㎡的商业房产,开设大型综合性购物中心。
项目基本情况
1、该项目共五层,地下一层至地上四层,面积共计约 45000 ㎡;
2、地下一层面积约:10000 ㎡(商业); 地上一层面积约:8750 ㎡(商业); 地上二层面积约:8750 ㎡(商业); 地上三层面积约:8750 ㎡(商业); 地上四层面积约:8750 ㎡(商业);
3、该项目百货及超市业态面积约 30000 ㎡,餐饮、动漫及影城 面积约 15000 ㎡。
区位: 本项目位于塔城市光明路园林处 74 号,该区域为辽塔新区主要 商业服务区,附近有多家企事业单位及住宅小区在建,221 省道(光 明路)、三环路、四环路环绕地块周边,交通便利,地理位置优越。
塔城市商业市场现状
1、以临街商铺为主的商业模式
塔城市整体商业近几年伴随着社会经济不断发展,尤其是 2010 年以后受到房地产开发的带动和促进,当地商业零售业有了较快的发 展,但受到人口基数、地理位置、经济发展水平的制约,目前塔城市 商业模式仍以临街商铺为主。
2、现代商业模式还处在起步阶段
近年来,塔城市逐渐开设了连锁餐饮店(德克士、百富烤霸)、购 物中心(百佳购物)、专业卖场(启丰我家电器)等商业项目,但配 套设施、商业档次、商品种类、商品质量、人员素质、运营管理等方 面仍需加强。
3、以新华路为中心,两边扩展延伸
目前塔城市商业中心主要分布在新华路南北两侧(核心商圈), 同时向周边扩散。新华路长约 1.1 公里,宽约 25—30 米,主要有中 共塔城地区委员会、塔城地区行政公署及塔城军分区,该街道集中了 塔城市五家商场、一家超市及一家电器卖场,其余均为临街商铺。
项目竞争者介绍
塔城市核心商圈内的六家商场中管理较为规范、经营档次较高, 进行统一收银的仅有百家购物一家商场,但经营面积较小,商品种类 不全,停车位不足,整体经营档次较低。
项目财务分析
该项目为地下一层至地上第四层,总面积为 45000 ㎡;拟开设大 型综合性购物中心,租期为 15 年。项目预算期 10 年,投资金额 21766.62 万元,预计第 4 年开始大幅盈利,项目静态投资回收期为 6 年。
本次预测基于以下几个假设:
1、塔城店经营面积为 45000 ㎡,地下一层拟经营超市,面积 10000 ㎡,地上一至四层拟经营百货,面积 35000 ㎡;
2、商业零售收入预测指标,即第一年销售 25,000 万元,其中 超市业态 7,000 万元,百货业态 18,000 万元。超市业态:第 2-3 年销售年递增为 26%、第 4-5 年年递增为 20%、第 6-7 年起年递增为 18%、第 8 年递增为 15%、第 9-10 年起年递增为 10%;百货业态:第 2-3 年销售年递增为 30%、第 4-5 年年递增为 25%、第 6-7 年起年递 增为 20%、第 8-10 年起年递增为 15%;
3、项目投资后,预计实现的销售及毛利率指标应大于或等于财 务测算数,费用水平应控制在测算数以内才能达到项目预算结果;
4、该投资项目所需资金应控制在预测范围内;
5、该项目在培育期内,友好集团的经营保持相对稳定;
6、资金来源:项目资金以贷款方式取得;
项目综述
新疆友好集团塔城市购物中心项目是在国家大环境政策及友好 集团第二个五年战略发展规划期的背景下,拟在塔城市通过租赁位于 光明路 74 号塔城古镇商业综合体项目二期商业房产,开设地下一层 至地上四层总建筑面积约为 45000 ㎡的综合性购物中心。该项目是体 现多元、丰富、魅力城市生活的一站式购物中心,它集百货、超市、 家电、餐饮、休闲娱乐为一体,将凭借其齐全的商品品种、丰富的品 牌种类、完善的配套服务体系,给予塔城市居民更多的选择,引领塔 城市的消费潮流及时尚,提升塔城城市居民消费品位,满足塔城市居 民对于更高层次感受的购物需求,同时将会变革城市商业格局,提升 城市商业品位,铸就城市商业标杆。
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