深圳南山区粤海街道城市更新单元建设项目可行性研究报告银行贷款
项目拟建地址
项目位于南山区粤海街道,临近深圳大学,处于大沙河创新走廊高新园区片区内。西邻城市次干道科技大道,南临规划城市次干道科发路(现状为支路),可便捷接入深南大道、沙河西路等城市、区域交通动脉。距前海中心约 5 公里,距宝安国际机场约 15 公里,区域位置良好,对外交通条件便利。
图表1-1 项目区域位置图
项目投资估算及资金筹措
项目总投资估算为56,081.98万元。其中:固定资产投资47,721.98万元;建设期利息3,360.00万元;流动资金5,000.00万元。
图表1-2 项目总投资额度一览表(单位:万元)
项目建设背景
2020年,是全面贯彻《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《深圳市战略新兴产业“十三五”发展规划》的关键期,也是深化改革、加快经济发展方式转变的攻坚期。深圳开始由工业化后期跨入后工业化阶段,工业型经济为主逐步转向服务型经济为主,产业结构调整加快。
南山区定位为世界级创新型滨海中心城区。构筑大湾区要素集聚高地,依托深圳西部港区、广深沿江高速、深圳湾大桥等交通设施,以及临近宝安机场、深中通道等优势,形成海陆空港全方位连接大湾区的要素高地。作为粤港澳大湾区的核心区域,南山将坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位,沿深圳湾串联超级总部基地、后海金融商务总部基地、蛇口片区和前海片区,打造湾区总部经济带,将深圳湾CBD建设成为世界一流的湾区CBD。
图表1-3 总平面布局示意
良好的创新生态是肥沃土壤。近年来,南山区整合优质创新生态之“环”,形成“原始创新—技术创新—产业创新”创新层级链和“自主创新—协同创新—开放创新”创新形态链,不断构筑创新发展高地。
图表1-4 空间效果示意图
依据《深圳南山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《深圳南山区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的指导精神,深圳市南山区政府提出了打造“大沙河创新走廊”的规划,该规划为项目地块升级改造提供了早期指引。
项目位于南山区,处于规划“大沙河创新走廊”“三核两带”的产业布局中深圳湾园区战略性新兴产业发展核。该片区以深圳湾高新区为依托,以互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术六大战略性新兴产业为主导,持续引进国家级创新机构和海外一流创新机构,汇聚高端创新人才,构筑战略性新兴产业发展核。
本项目所述互联网产业将开展技术与标准研发平台建设,实施科技攻关与应用创新计划,重点突破移动互联网、物联网和电子商务应用的核心技术。大力发展移动电子商务、移动多媒体、移动电子政务等移动互联网重点领域,不断拓展互联网新兴应用领域。构建电子商务支撑平台,积极推进电子商务应用。突出发展即时通讯、数字音乐、动漫游戏、网络资讯、网络广告和网络下载等互联网应用服务。
报告研究认为,项目现状产业层级低、物质空间环境较差,符合城市更新管理办法关于拆除重建的条件;同时,结合深圳湾高新园区片区的产业现状与发展规划,依托“大沙河创新走廊”规划对片区产业的带动效应,项目大力发展互联网产业,有效推进互联网产业的聚集,加快“大沙河创新走廊”的发展,是项目改造升级产业定位的合理方向。
2 项目建设的必要性
2.1 优化产业结构,促进产业升级
通过城市更新和产业升级,依托大沙河创新走廊的支持,推动片区产业转型升级和高新技术发展;在深圳“四个难以为继”的大背景下,进行产业升级、发展成为高附加值产业才是企业发展的出路。
2.2 提升空间环境,塑造良好的城市形象
通过对项目的改造,改善空间环境,完善城市功能,增强产业空间承载力,提升区域竞争力,加快区域产业协调发展。
通过高规格的规划和建设、推进区域城市、产业及配套功能的完善;通过城市更新优化城市空间环境,提高土地集约利用和低碳生态发展,推进“大沙河创新走廊”建设,发挥辐射示范作用,以点带面,推动南山区高新技术产业的全面发展。
2.3 完善配套设施,提供良好的产业服务平台
通过对地块生产型配套(围绕项目产业方向,发展企业办公、技术研发和创业孵化)的完善,为科技企业发展、科技人才创业提供完善的服务。
3 项目建设的可行性
3.1 地方政策大力扶持支撑项目可行
1、深圳市通过改革创新促进产业转型升级
牢固树立创新发展、深圳质量的理念,更加突出规划统筹,推进空间规划与产业规划有机衔接,实现城市空间布局和功能结构优化;更加突出有扶有控、有保有压,以结构性、差别化的土地供给,引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置,限制、淘汰落后产能;更加突出节约集约,加大土地利用强度,促进优 质要素资源向产业基地和园区集聚,提高空间资源综合利用效益; 更加突出改革创新,着力在土地整备、二次开发利用、产业用地用房供给等方面取得新突破,释放产业发展空间,促进产业转型升级,以更少的空间资源消耗支撑更长时期、更高质量的产业发展。
2、深圳加快实施城市更新
2009 年 11 月,《深圳市城市更新办法》出台,目标是进一步完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约和集约利用,促进经济和社会的可持续发展。办法规定了综合整治、功能改变和拆除重建等三类具体措施,为城市更新和产业转型升级提供了政策依据。
2012 年 1 月,《深圳市城市更新办法实施细则》出台,以推进实施《深圳市城市更新办法》,规划城市更新活动,建立规范、有序的城市更新长效机制。
2012 年 8 月,市政府召开了第五届六十三次常务会议,审议并原则通过《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,措施中在加快城市更新历史用地处置、完善城市更新地价政策、强化城市更新实施管理等方面提出了一系列具体措施。
2015 年 8 月,深圳市规土委发布《城市更新单元规划审批操作规则》,明确了城市更新单元规划的审批职能分工,旨在规范流程、提高效率。
2016 年 11 月,深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划》,提出了“优化更新结构、提倡有机更新、加大配套及保障性住房供应”的理念。
2017 年 1 月,《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》强调:大幅提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例,鼓励轨道站点周边、符合条件的现状旧工业区调整规划功能用于建设人才住房、保障性住房。
本项目的建设是贯彻落实深圳市城市更新政策的重要表现。项目发展具备一定的制度支撑,面临良好的政策环境。
3、深圳市制定产业转型升级目标
当前,深圳正处于加快转变经济发展方式的关键时期,进一步创新土地利用方式,挖掘土地资源潜力,优化空间资源配置。保障重点产业发展的空间需求,是推进土地管理制度改革,提升土地节约集约利用水平的内在要求;是加快产业转型升级,构建以“高新软优”为特征的现代产业体系的迫切需要;是增强城市发展后劲,加快建设现代化国际化先进城市的必然选择,对打造科学发展的“深圳质量”,努力实现有质量的稳定增长、可持续的全面发展,具有重大意义。
本项目片区产业转型升级,发展互联网产业,提升土地利用价值,符合整个深圳发展战略,面临良好地发展机遇。
3.2 经济效益显著支撑项目可行
项目建设将为深圳市优化产业结构,创造就业机会、增加财政税收、活跃带动区域经济的发展发挥积极作用。项目总建筑面积约 3.53 万平方米,均为产业研发用房,除了产业链核心企业引入,如香港丽达集团有限公司等,以及产业配套电子商务平台,将引进中小民营企业 100 多家,将形成研发型高新技术产业基地和中小民营科技企业集群。
经预测,项目全部建成运营后,将聚集 100 多家中小型企业、3 家以上总部企业,创造 2 万个就业岗位,实现园区营业收入 25 亿元/年,总税收贡献 1.2 亿元/年,成为南山区高新技术产业的创新高地,进一步巩固和加强深圳市在互联网产业领域的领先位置,加强深港青年创新合作。
3.3 承办单位自身实力强劲支撑项目可行
公司成立于 1993 年,是致力于无线电监测与管理软件开发、系统集成及提供最终技术解决方案的国家级高新技术企业。公司拥有员工近 200 人,其中工程技术人员占70%,硕士学历以上人员超过 10%,拥有多名享受国务院特殊津贴专家顾问。
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